【推荐】物业管理项目交接需注意哪些要点？

一、物业管理项目交接过程中常见的问题

（一）新建物业项目交接过程中常见的问题

在新建物业项目交接过程中，由于没有明确建设单位的义务，当出现建设规划设计不合理、配套缺失、基础资料不全、施工质量及物业共用部位、共用设施设备出现问题时，物业服务企业无法主张权利，使得自身利益受到侵害，增大了物业服务企业的经营管理成本和潜在的管理服务风险；另一方面，由于缺乏行业和政府部门的监管及具体明确的交接规范和程序作为指导，再加上自身专业能力的不足，许多物业服务企业在交接过程中感到无据可依、无从着手，也导致大量遗留问题的存在。进而导致业主对物业服务企业的不满，激化了物业服务主体双方的矛盾，最终深化为物业服务企业恶意退出或业主恶炒物业服务企业的现象。

（二）“二手”物业项目交接过程中常见的问题

在“二手”物业项目交接过程中，由于缺乏指导业主大会规范动作的法规、规章，造成一些业主大会和业主委员会处于无序动作状态，使得交接的主体缺失或自身出现矛盾，不能依法有效地履行交接职责；另一方面，原物业服务企业在项目物业服务期间，为追求经济效益最大化，不注重服务品质和业主感受，不断降低各项成本投入，造成基础资料遗失和共用设施设备非正常损坏。在交接时，为推卸或逃避责任而有意掩盖遗留问题、扰乱交接的工作的顺利进行，严重影响了业主的正常生活，造成了极其不良的社会影响。

二、物业管理项目交接过程中需要掌控的关键要点

（一）交接前准备工作的关键要点——事前介入

1.新建物业管理项目交接前的准备

承接新建物业管理项目的物业服务企业，在与开发建设单位签订物业服务合同前，应就该项目后期的交接事项进行协商约定并确认。较佳做法是双方签订相关的书面协议，协议需包括以下主要内容：应移交的资料、接管验收的内容和标准、交接双方责任、交接时间、交接程序以及遗留问题解决等。

新建物业管理项目交接前，开发建设单位应向物业服务企业发出《交接通知》，物业服务企业应书面回复是否同意交接。如同意交接，物业服务企业应参照国家及当地政府法律法规编制《交接方案》，进一步从实际操作的角度，细化签订物业服务合同时有关交接的约定，并要求开发建设单位书面确认。

2.“二手”物业项目交接前的准备

“二手”物业管理项目交接应重点关注项目遗留问题，提出解决遗留问题的预案。要关注整个交接过程的信息透明，并在政府、行业主管部门及业主的监督下着重关注资料交接与业务移交内容。因主要内容与首次进入项目大致相同，故在此不再赘述。

（二）交接工作实施关键要点——事中控制

1.新建物业管理项目交接实施要点

对于新建物业管理项目的交接有些行业的操作经验可以借鉴，关键是能够依照国家的相关政策法规要求落实。尤其要避免开发建设单位派生物业服务企业和为了盲目扩张规模的物业服务企业不交接、假交接、交接不完全的情况，要借用政府和行业的力量保证交接的真实有效，为保证业主利益和后期物业服务企业运营保驾护航。此间，把好项目承接验收关是最为关键的环节。

2.“二手”物业项目交接实施要点

此类项目交接不能完全等同于新建物业管理项目的交接。在借鉴新建项目交接的基础上，其全部交接过程应在政府及行业主管部门监督下进行，交接各方书面确认交接内容及遗留问题解决方案，并向全体业主公示交接过程及结果。

（三）交接后续工作关键要点——事后跟进

不论是新建物业管理项目还是“二手”物业管理项目均存在遗留问题解决及交接前、交接中未发现的隐蔽问题，这类问题的解决往往会对后期物业服务企业运营产生较大影响，需引起相关方的高度关注，其中对物业管理区域内公共设施设备及共有部位的质量遗留问题的解决尤其重要。

对交接过程中双方进行备忘的事项，应派专人进行跟进，保证在约定的时限内处理完成，如遇干扰影响事项完成的，双方应另行约定。在“二手”物业管理项目交接中，应尽量避免未尽事宜或遗留问题的出现，以一次性当期解决方案为首选解决措施。