【深阅读】探路社区商业模式

社区商业中以贴近社区，便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业成为业内焦点。对比层出不穷的城市综合体和大型商贸物流批发市场，社区商业具有投资小、见效快的特点。因此，不少中小零售商开始转型做社区商业。

便民性业态组合

社区商业按照服务的规模分类，可分为便利级、邻里级和社区级三种：

社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。

从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60%左右的比例，可以看出，社区商业是城市商业中一个重要的组成部分。

切好社区商业“小蛋糕”

虽然社区商业面临着巨大的升级和变革，但目前国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。为此，重新解读社区商业租售模式，是社区商业成功运营的关键，也是抢夺社区商业“蛋糕”的重要举措。

目前，社区商业地产主要有纯销售、售后返租、纯租赁和租售结合的四种模式。虽然模式不同，但都有整体规划，相比原来的各自为政，已属模式升级了。

模式一：纯销售

一般适合在相对不成熟的新开发区域，未来潜在的升值空间比较大，但在目前不具备成熟消费的情况下，采用直接销售有利于实现价值最大化。但是由于产权卖散，往往后期经营业态也得不到控制。这种模式主要在市场成熟度低，商业体量极少或零星商业物业使用。

模式二：售后返租

售后返租主要有长期返租和短期返租，以产权式商铺为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者，以大商家整体承租、开发商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。

其优点是，可以使开发商在短期内套现、回笼资金，因投资相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，容易吸引中小投资者。风险就在于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力。

模式三：纯租赁

社区的商铺租给谁，怎么租，对于社区商业规划的实现显得尤为重要。无论是商业中心的商铺还是社区商铺，对于一些位置优越的商铺，看好其价值潜力又无资金压力，会以租待涨，以期获得商铺形成市场后的数倍投资回报。

(1)整体出租策略

整体租赁是指发展商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。

优点：不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，有利于开发新的项目；物业带动项目销售作用较大。

缺点：收益低，租期长，物业就算升值，其套现的难度很大；不排除租户经营失败而没法交租的可能，因而要求对租户的评估准确。

(2)分层或分片出租策略

与整体出租模式相似，只是开发商按照市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。

这种模式的优点是：租金相对整体出租要高一些；风险分散，租金相对有一定保证；物业可进行抵押贷款；比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺；某一层或一铺经营失败时，发展商能掌握主动权，并进行重新招租。缺点就是需重视前期的商业策划，并且要有相应的商业专才。

(3)分散出租策略

分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2~5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。

这种模式的好处就是，租金很高，开发商收益可最大化；物业升值空间大，容易出售变现；租期短，容易改变功能或调整经营。缺点就是，需设立专业的经营管理公司负责经营管理，风险最大。它适合有商业专才的开发商。

模式四：租售结合模式

租售结合模式其总体操作思路是：开发商在社区商业开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以收回投资成本，然后组建管理公司或聘请专业管理公司来对社区商业进行出租经营、管理，以赚取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益。

这种模式中，开发商宜将社区商业中最具升值发展潜力的一部分物业预留作自营，以争取更大的经济收益；由于资金回收速度快，可以分散风险。但它的缺点在于，由于出售部分物业产权不集中，各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，整体的经营定位、档次主要为经营商家自行调节，甚至投资者都处于被动地位，经营风险很大，适合那些既要一定的商业形象也对项目回款迫切的企业。