设备设施维修责任界定法律分析

在物业管理进程中，责任边界不清晰，是年营业额高达3000亿元的中国物业管理市场面临的难题之一。本文力求从相关法律法规的视角和行业惯例，结合笔者多年来物业管理经验中的做法，梳理出清晰的物业设备设施维修责任的界定思路以及责任风险防范对策，与各位同仁分享。

物业设备设施维修责任相应体现

根据《物业管理条例》第三十五条和第三十六条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务公司与业主的维修责任的划分主要依据就是物业服务合同。

物业设备设施维修责任。主要体现在两个方面，一是法定责任，二是约定责任。法定责任主要是在法律、法规、规章和政府主管部门的文件中，对物业服务企业管理范围、职责的规定。例如《物业管理条例》等对物业服务企业提出了范围、职责的要求，通常法律、法规、规章、文件中会出现“应当”、“必须”、“应达到”等字眼；另一个责任属于约定责任，主要体现在物业服务委托合同、协议、公约等材料中。需要强调的是，物业服务企业违反了法定责任或未按照双方协议履行约定责任，均应当承担相应的法律责任。

疏于管理承担相应责任。如原告李某，向某人民法院提起诉讼，要求某物业服务公司赔偿因疏于管理，导致其家中电器家具等财物被污水浸泡产生的损失。经审理，法院认为，被告作为物业服务企业，没有按照物业服务合同约定的“按时疏通污水管道”，这一条款完成物业管理服务义务，应当承担相应法律责任。从案例可以看出，物业服务企业应当严格按照法律、法规、规章和政府主管部门的文件以及物业服务合同、管理规约等内容来提供物业管理及服务，否则，物业服务企业即应当承担相应的违约或侵权责任。

物业设备设施维修责任具体界定

物业设备设施维修责任的界定，是依据相关法律法规，以及各地区的实践经验和一贯做法。一般物业服务公司负责日常小修范围和设备设施运行管理，其中，中、大修等事项申报业主（建设单位、开发商）维修，或申请专项房屋维修基金。另外，如电梯等设备外包专业公司进行维保。

三类主体边界责任界定。根据《住宅共用设备设施维修基金管理办法》等的规定，“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等。”并对于建设单位、物业服务企业和业主对物业的保修、养护、修缮的责任界定了边界。第一类为建设单位，承担保修期内的质量保修责任，发生的费用由建设单位承担。第二类为物业服务企业，承担房屋建筑日常养护责任，并从物业费中支付零星维修费用。第三类为物业的全体业主，负责保修期满后住宅共用部位、共用设施设备的专项维修、更新和改造责任及资金投入。

新建工程保修期限界定。国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气线管、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程质量保证金从应付的工程款中预留，保修期是从竣交工验收合格之后即日起计算。

机关办公楼的责任界定。国务院《中央国家机关办公楼物业管理服务基本项目收费参考标准》中规定：（1）房屋日常养护维修，是指物业管理单位为保持办公楼房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。（2）给排水设备、供电设备、空调设备等运行维护，是指对办公楼室内外给排水系统的设备设施、高低压电器设备、电气照明装置、冷水机组、新风机组、水泵、各种阀类等设备的日常养护维修。（3）其它项目，参照国家有关规定，根据双方协商确定服务内容、质量和收费标准。

住宅类的维修责任界定。根据《住宅共用设备设施维修基金管理办法》等的规定，从单元集中电表箱至业主家中，应由业主负责。从厢式变压器输出端总开关至单元控制柜、至单元电表箱输入端，应由物业服务公司负责。从供电干线至厢式变压器至输出端总开关，应由供电部门负责。从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位，应由业主负责。从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业服务公司负责。从供水主干线至水泵房输出总阀门，应由供水单位负责。物业服务公司与有关业务单位另有约定的按约定确定维修责任。

物业设备设施维修责任风险规避

物业服务公司对管理区域内的设备设施维修责任风险防范的基本措施为，交接过程中进行查验应明确责任范围、重点部位设置警示标识、定期检查消除隐患、加强设备运行管理、做好巡查与维修记录的管理、专项管理外包以及购买保险，做到“谋划在前，对症下药”，提高风险防范能力。

明晰边界减少责任纠纷。《物业管理条例》第五十二条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。因此，物业服务企业承接新项目时，首要工作是要确认物业管理区域的产权关系和专营公司的设施设备情况，其应由专营单位自行维修、养护。除了专营单位对设施设备承担维修、养护责任外，物业服务企业应当依据法定责任、约定责任确认物业管理范围，不是只要在物业管理区域就都是物业服务企业的管理义务。

明确职责降低管理风险。物业服务企业应当加强对员工进行物业管理知识、技能、物业管理法律、法规、物业风险防范、物业服务意识等方面知识的学习培训，以降低企业的运营风险。很多时候，工作中的一个小瑕疵往往会使物业服务企业面临赔偿风险。例如，某业主起诉物业，因没有按照《物业服务合同》的约定，提供24小时楼宇巡查等服务，且案发前很长时间，小区的可视对讲系统均损坏未能得到修理，致使两名嫌疑人进入小区作案，物业服务企业应当承担相应的责任，故法院判决物业服务企业赔偿业主经济损失。

保险转嫁维修责任风险。物业服务定期检查和有效排查潜在的各种风险，是避免法律风险的最有效手段，做到不放过任何隐患。将一些存在高度危险的重要设施，外包给专业检修和质保机构，由其承担因质量维修引发的责任事故。对于某些特殊产品的严重危害可能性，可以购买相关的保险进行转移风险。《公众责任保险》和《物业管理责任保险》都可以对物业管理企业在物业服务过程中，发生的突发事故的损失进行赔偿。这两种保险，均为物业管理企业转移突发事件损失的风险。

总之，做好物业设备设施维修责任的界定，应认真学习物业法律法规，对其相关规定做到清晰明了，以及在订立委托物业管理服务合同时，甲乙双方责任范围做好边界界定清晰明了，为开展好物业设备设施维修奠定基础。其设备设施维修责任的履行，关系到物管企业的声誉和生存，关系到服务的成本和企业资金的合理利用，关系到设备的技术安全。

作者单位：中航物业管理有限公司北京分公司

编辑：郑园 段文婧