你行你上啊！业委会去收“物业费”也未必收得

实行业主自治，混乱小区变成全市最美小区

江苏省大丰市是一个县级市，该市浦江名苑小区始建于2007年初，是一个拥有建筑面积6.5万平方米、450户业主、近2,000人口的中等规模小区。

2008年9月，因开发商选聘的前期物业管理公司收费混乱，屡屡发生多收费、重复收费行为，引起业主强烈不满。于是，在合同期满时，浦江名苑业委会受业主大会的委托，决定不再续聘该物业公司，另行选聘物业服务企业。然而，该物业公司却赖着不走，坚持要继续留在小区管理物业。

2009年3月，浦江名苑业委会将该物业公司告到大丰市法院，要求其立即迁出小区，移交相关物品、资料。大丰市法院开庭审理时，被告物业公司抗辩称，原告业委会未经业主大会选举产生，其主体不合法。然而，其抗辩理由没有得到法院的支持。大丰市法院经过审理查明，浦江名苑小区17名业主代表是在市房管局等相关部门指导下，通过书面征求意见形式由小区业主选举产生，后业主代表大会选举产生了业委会。国务院《物业管理条例》规定，业主大会可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式，因此，浦江名苑小区业委会的主体资格完全合法。2009年12月，大丰市法院作出判决，支持了业委会的诉讼请求。

经过了一年多的时间，通过法院的判决好不容易才将不称职的物业公司赶出小区。经过此官司，2010年初，经业主大会批准，浦江名苑业委会决定不再选聘物业公司，而是在全市率先实行业主自治，由业委会代表全体业主行使小区的物业管理和服务。业委会主动降低小区商铺和普通住宅物业费收费标准，分别从每平方米1元、0.5元降为0.5元和0.4元，成为大丰市新建小区中物业费收费标准最低的小区。针对业主反映的原物业公司物业服务差，业委会一方面加强对物业管理和服务人员的管理，制订了严格的岗位责任制考核制度，定期对保安、保洁工的工作优劣进行考评，奖勤罚懒;另一方面，狠抓物业管理和服务工作，积极做好对道路、公共场所、场地和公厕的日常清扫，对建筑垃圾及时清理，对公共下水道、化粪池及时疏通，确保道路、场地、绿地内无漂浮物、无建筑垃圾、墙面和楼道无各类“牛皮癣”小广告，并对一楼破损墙面全部粉刷，做到道路整洁、楼宇干净。

经过不到三年的业主自治，浦江名苑小区创多项社会管理创新成果，荣获“盐城市最美小区”称号。

起诉业主催讨物业费，业委会两审均遭卡壳

在小区主入口右侧拐角，有一间拥有576平方米的商铺，商铺的主人吴力(化名)利用商铺兴办了一家酒店，酒店客人进进出出，生意红火，却不愿交纳2010年度3,491元物业服务费。浦江名苑业委会多次以公告、书函、上门催交和发律师函等方式向其催交，吴力以种种借口，拒绝支付。

2011年3月7日，业委会将吴力告上大丰市法院，请求法院判令其交纳2010年度物业服务费及其滞纳金。法院开庭审理时，吴力对业主代表大会讨论、决定的业主自治方案不予认同，以被告与原告之间不存在物业服务合同为由，请求法院驳回原告诉讼请求。浦江名苑业委会出示业主代表大会签到表、盖有业主大会公章的自治方案，证明业主自治方案经业主大会表决通过，程序、内容均合法。小区所在地的沿河社区居委会出具书面证明，证明业委会将业主大会通过的业主自治方案在小区内进行了公示并抄报金丰街道办、房管局物管办、居委会。浦江名苑业委会认为，业主大会或业主代表大会作出的合法的决定和方案，未被撤销前对全体业主具有约束力，被告依法应当遵守，履行交纳物业服务费的义务。

2011年12月13日，大丰市法院对此案作出了裁定。法院认为，根据国务院《物业管理条例》规定，从事物业管理活动的企业或其他管理人应当具备独立的法人资格，相应的物业服务合同应由业委会与其签订，现浦江名苑业委会既是物业服务人，又代表全体业主，其法律关系不能等同于《物业管理条例》规定的物业服务人与业主的关系，且浦江名苑业委会并非具有独立法人资格的企业，其从事物业服务经营违反了《江苏省物业管理条例》第十一条关于业委会不得从事经营活动的规定，其行径以一般物业服务人的身份向个别业主主张物业服务费不能适用物业服务合同的法律规定。原告的主张系业委会与业主间因业主代表大会有关业主委员会自行管理小区的决议行为而发生的纠纷，不属法院民事受案范围，经大丰市法院审判委员会讨论决定，裁定驳回原告浦江名苑业委会的起诉。

一审裁定后，浦江名苑业委会不服，向盐城市中级法院提起上诉。盐城市中级法院审理认为，本案的焦点是业委会能否向业主催讨物业费。该院说明，业委会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，是业主自治的核心机构，同时也是业主大会的常设执行机构，执行业主大会的决议，应当说，业委会与业主是一个共同体，是维护全体业主权利的代言人。由于目前业委会运作制度还不够成熟，业委会权力的运作和责任的承担还有待于进一步规范，所以对业委会的诉权范围应当持谨慎的态度。就共同体内部，业主与业委会之间的法律纠纷，应当在现有的法律框架中解决，如《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。据此，小区可以实行业主自行管理物业的模式。但根据服务合同的性质，业委会并非是服务合同的另一方当事人，而实际提供物业服务的人或企业，才享有收取物业费的权利。业委会现诉请业主给付物业费，没有法律依据和合同依据。

盐城市中级法院还认为，《物业管理条例》第十五条规定，业委会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。从该规定来看，业主委员会的职责中也无收取物业费的职能。

2012年3月19日，盐城市中级法院作出终审裁定，认为本案上诉人浦江名苑业委会主体不适格，驳回上诉，维持原裁定。

终审裁定后，浦江名苑业主委员会仍不服，向江苏省高级法院申请再审，江苏省高级法院于2013年7月5日作出民事裁定，提审该案。江苏省高级法院在审理后，对此案进行了调解，并于2013年7月9日作出了民事调解书，吴力给付浦江名苑业委会2010年度物业费3,491元、滞纳金6,009元，双方再无其他争议。

依新的省物管条例再行起诉，业委会一审又遭败北

历尽艰辛，终于讨回了物业费，浦江名苑业委会决定乘胜追击。他们依《浦江名苑小区业主公约》、《浦江名苑管理规约》于2013年8 月 22 日向大丰市法院递交诉状，将拒付物业费的其他17 名业主告到法院。而大丰市法院立案庭审查后，决定只立案被告为5号楼刘姓业主的案件。刘姓业主被诉要求支付4年物业服务费4,606元以及8,720元滞纳金。

法院开庭时，刘姓业主除了对业主代表大会讨论、决定的业主自治方案不予认同外，还对滞纳金的数额提出质疑。浦江名苑业委会出具业主大会决定的《浦江名苑小区业主公约》、《浦江名苑管理规约》说，《浦江名苑小区业主公约》明确规定，业主应按时交纳物业服务等相关费用;《浦江名苑管理规约》十三条规定：业主应当按时交纳物业服务费，违约的则应承担违约责任，加收日千分之三的滞纳金，以及承担业委会诉讼的律师代理费。

浦江名苑业委会指出，新修订、实施的《江苏省物业管理条例》第六十七条规定，“违反法律、法规和管理规约禁止的行为”等侵害业主共同利益的行为，业委会有权向法院提起诉讼。

本以为有了江苏省高院的调解书为案例和新修订、实施的《江苏省物业管理条例》为后盾，官司肯定能够打赢，然而，经过长达9个月的审理后，2014年5月26日，大丰市法院以浦江名苑业委会不具备本案诉讼主体资格为由，裁定驳回了起诉。

大丰市法院审理认为，浦江名苑业主委员会虽然可以代表全体业主对外订立合同，但其不具有独立财产，并非独立法人资格的企业，本身不具有独立承担民事责任的能力，只能为维护全体业主的合法权益在法律限定的范围内行使权利，而《物业管理条例》规定，从事物业管理活动的企业或其他管理人应当具备独立的法人资格。

据了解，由于法院屡屡不支持业委会起诉催要物业服务费，浦江名苑小区已经交纳物业服务费的业主也开始出现观望，目前小区业主拖欠物业服务费累计已达80余万元，严重影响了小区正常物业管理的运转。

法院不该藐视地方性法规效力，国家应及早立法赋予业委会诉权

对于业委会有无状告业主的诉讼主体资格，目前法律界通行的说法是“具有有限的诉讼资格”，其依据是根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，只有为维护全体业主合法权益，业委会才能在法律限定的范围内行使诉讼权利。

之所以出现“同案不同判”的现状，主要是由于我国立法的进程滞后于社会的发展造成的。从我国当初对物业管理的设计模式而言，对物业管理只考虑到业主大会(业委会)将物业管理权委托给物业服务公司，而没有考虑到存在业委会自行行使物业管理权的可能性。目前我国《物业管理条例》或其他法律法规虽并未禁止业主大会或业委会自治管理本小区物业，但也未授权业委会可以收取物业费。《物权法》第八十三条第二款规定了业主大会和业委会对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，但这并不能因此确定业主大会和业主委员会就可以对管理事项享有诉权，并因此具有诉讼主体资格。物业公司作为专业的公司，它的成立经过了工商登记，它的经营要接受政府有关部门的监督，它的收入必须按照规定纳税，所以物业公司收取物业费是合法的。而业委会因未获得法律授权收取物业费，而且收费涉及政府行政管理事务，自治状态下的业委会在目前法律没有明确授权收费的情况下，必然造成它在起诉催讨物业费遭遇障碍。

在目前国家法律、法规授权业委会收取物业费还是空白的情况下，许多地方通过地方立法和司法解释加以弥补、完善。如《江苏省高级法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第一条规定：“因物业服务人提供物业服务，业主支付服务费用而产生的物业服务合同纠纷案件适用本意见的规定。本意见中的物业服务人包括提供物业服务企业以及其他组织或者个人。”2013年5月1日施行的新修订的《江苏省物业管理条例》取消了“业委会不得从事经营活动”的禁止性规定，该条例第二条第二款规定，业主可通过选聘物业服务企业管理物业，也可以自行管理;第六十七条规定，业委会对侵害业主共同利益的行为，具有诉权，可以依法向法院提起诉讼。哪些属于侵害业主共同利益的行为呢?新修订的《江苏省物业管理条例》第六十七条列举了“违反法律、法规和管理规约禁止的行为”等十二种行为。据了解，江苏省金坛市法院在审理城北小区业委会起诉业主催收物业服务费一案时，就是依据《小区业主公约》中“按时交纳物业服务费”的规定，判定业委会胜诉。上海市也立法规定，如果特定业主违反了业主公约，损害了全体业主或大多数业主的利益，业委会可以作为原告，以该特定业主为被告，提起诉讼。

依照《立法法》的规定，《江苏省物业管理条例》是江苏省人大常委会根据《物权法》和《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定的地方性法律法规，具有严肃的法律效力，2013年8 月 22 日，浦江名苑业委会以《浦江名苑管理规约》、《浦江名苑小区业主公约》有关业主不得拖欠物业服务费的规定为依据，向大丰市法院递交诉状，状告刘姓业主等17 名业主拖欠物业费，此时新修订的《江苏省物业管理条例》已经生效，法院理应依照新修订的条例受理、审理该案，然而大丰市法院却无视新条例的效力，驳回业委会的起诉，是公然藐视地方性法规效力的行为，必须纠正。

（原载于《现代物业•新业主》2014年第9期/总第301期）

配图来自网络