“十步”改善小区停车管理

除了客观上业主私家车数量猛增以外，导致老住宅小区车辆停放混乱的主要原因还有物业服务企业没有充分认识到维护小区正常交通秩序，确保消防通道、小区道路畅通的重要性，因而车辆管理重点只是放在停车位置划设、分配和费用收交上，没有一套切实可行的车辆管理制度，在车辆管理设备与人员方面舍不得投入。

规范老住宅小区车辆管理，确保消防通道的畅通，对于物业服务企业来讲，是体现物业管理服务价值的工作，是一项必须认真做好的重要工作。如何做好?笔者认为应该从以下十个方面着手：

一、把小区停车存在很大安全隐患的情况(包括配套设施陈旧、由车库车位少与业主私家车辆增长速度快之间的矛盾、消防通道与小区道路严重堵塞等)通过社区、街道办向政府相关部门反映，同时通过新闻媒体呼吁全社会共同关注老小区“汽车停车难、安全隐患大”的问题，以争取政府把解决老小区“停车难”作为关注民生的重点工程，从而由政府出资改造，重新规划车位，彻底解决停车难的问题。

二、如果政府相关部门不同意出资改造，物业公司应根据小区绿化、道路等配套设施的现状，结合无车位可停的私家车数量，在征求业主大会同意以后通过改造绿化、人行道等方法，增加停车位。

改造方案必须征得小区业主大会的同意后才能实施，同时要确保满足消防通道与车辆正常通行的要求。

在绿化范围内改设停车位，可利用原树木作为车位之间隔断，铺设草坪砖等办法，以尽可能减少对绿化的破坏，保持原有绿化面积。

三、为解决小区内无停车位车辆的停放问题，建议物业服务企业请社区居委会出面，牵头联系成立由负责老住宅小区周边道路管理的交警和城建城管、街道办、社区居委会、物业公司组成工作小组，共同解决老住宅小区“停车难”的问题。

首先由社区居委会组织各老住宅小区物业公司统计停车泊位的短缺数量，统一汇总到街道办后上报工作小组。

由交警根据小区周边市政道路动态交通情况，以不影响正常交通和行人通行、不影响地下市政管线正常使用的原则，遵循便民利民、公开透明、能划尽划的宗旨，提供可以作为停车车位的路段、数量与时间段，并会同城管和街道、社区居委会讨论认可后实施。

根据《物权法》小区内道路等公共设施产权属小区内业主共有的规定，小区内的停车位应以确保业主私有车辆停放为主，凡机关、单位等非业主私家车辆，原则上一律安排到小区外周边道路停放。

小区周边道路停放车辆的管理与收费，由物业公司结合城市车辆管理的相关规定，制订措施、方案后，上报并会同交警、城建城管、街道办、社区居委会讨论确认后实施。

四、认真做好小区车库、车位、车辆情况普查，建立健全业主车辆、车库、车位、车主联系电话等相关资料档案。同时根据业主车辆数量与停放时间、时段等资料，结合小区现有车库、车位情况和可改造增加的车位数量等，制订车辆停放管理方案，确定收费标准，明确费用用途，在征得业主大会同意后，张贴公示。

为控制小区内业主私家车辆的增加，物业服务企业应在小区主要出入口和中心活动场所安装固定的告示牌，告知小区内有购买汽车意向的业主和想购买小区二手房的业主，购车前先到物管处咨询、登记，在小区内无车位可提供停车的情况下，不要盲目购车。凡无固定车位的车辆，如不服从管理，在小区内随意停放造成消防通道和道路堵塞，影响小区正常交通秩序的，物管将通知公安交警部门拖障车拖走，以确保消防通道的畅通。

加强对小区业主车辆管理尤其是确保消防通道畅通重要性的宣传，通过组织相关典型案例的图片与文字资料，让有车业主明白乱停乱放的危害与应该承担的责任，从而自觉遵守小区车辆管理规定，共同维护小区交通秩序，确保消防通道的畅通。

五、凡有汽车库的业主车辆，原则上不予考虑停车位;对汽车库改变用途，无法停放车辆的，要限期整改，同时将小区拥有汽车库的业主与车辆、车牌等情况公示，请全体业主共同监督管理。

六、住宅小区内部的道路必须符合国家防火规范，最小消防通道宽度必须保证大于4米，高度高于4米，小区道路无法形成回路，应在道路尽端需设12x12米回车场，以使消防通道能满足在接警5分钟内顺利到达现场并采取有效措施。

物业服务企业应根据消防通道的要求，留设消防通道、回车位置，并按交通道路标识要求，用同样颜色的漆在小区内标出禁停标志与消防通道边缘线。

小区所有停车位划设距消防通道边缘线必须保持30厘米的距离，在小区会车、转弯处等交通事故多发部位，严禁划设停车位，以确保消防通道的畅通。

七、加强外来车辆的管理，严格控制外来车辆进入占用小区业主的车位。为方便业主走亲访友车辆和接送业主的出租车辆出入小区临时停放，物业服务企业应根据小区实际情况，设置一定数量的临时停车位，所有非小区业主车辆统一安排到小区临时停放区停放。

为便于对外来车辆的管理，外来车辆进入小区时，统一发放临时停车证，在小区临时停车超过半小时至2个小时，收取5元车位费;超过2小时的按相关约定收费。

如果小区内车位紧张无法提供临时停车场所的，物业公司应在小区出入口张贴告示，告知外来车辆，小区内除消防、公安、救护等特殊和年老病弱人员的接送车辆外，一律严禁进入小区，以维护小区的正常交通秩序。

八、物业服务企业可根据小区业主所需停车的时间与时段，采取组合停车，综合利用的方法解决车位紧张的矛盾。

业主车辆停放时间与间段通常有以下几种情况：一是正常上下班后在小区内非上班时间停放的上班族业主车辆;二是外地上班、周五晚上回、周一早上走的以节假日停车为主的外地上班族车辆;三是节假日到第二居住地或外出，平时长时间停放的车辆(有车接送上下班的公务员、大型企业员工等业主的车);四是无固定时间段停放的车辆，如私营老板等业主的车辆。

物业服务企业应加强与业主的沟通，通过双方协商签订停车协议，约定需要停车的时段，如外地上班只需节假日停车的业主与节假日到第二居住地或外出，平时长时间停放的车辆业主相互组合，合用一个停车位，既降低了业主的车位费用，又解决了小区车位紧张的难题。

九、物业服务企业应该结合小区车辆、车库、车位等数量和小区出入口的多少、原有设施现状等实际情况，加大车辆管理设备与人力的投入，以达到规范车辆管理，确保消防通道畅通的目的。

结合小区监控等技防设施，加强小区24小时巡查，发现乱停乱放车辆，及时通知车主停放到规定的停车区域。

对在小区内配有固定车库、车位并与物管签订了停车协议的车辆，物管应制作统一标识的小区车辆停车证，注明车库、车位与联系电话，由车主张贴车前方右下角玻璃上，作为出入小区、停车凭证。凡组合使用停车位的车辆，在停车证上注明停车时段。

临时出入小区的外来车辆，进入小区发放临时停车证，门岗保安要查看车主证件，做好文字记录，登记联系电话与出入时间，一旦进入小区巡查人员发现其乱停乱放、影响交通时，及时联系，通知车主将其停放到规定的临时停车区;不服从管理的，物管可视其为故障车，直接通知公安交警部门拖障车拖走，以确保消防通道的畅通。这一点建议物管在临时停车证上注明，提醒外来车主，尽到应有的告知义务。

十、为了规避车辆失窃、碰伤赔偿和业主乱停乱放造成消防通道与道路堵塞引发事故赔偿等方面的风险，物业服务企业在物业服务协议与(临时)管理规约中，应该注明双方就车辆停放与管理等方面各自的权利与义务，在与业主签订车库、车位使用协议时，必须强调以下几点：

物管收取的车辆费包括二个方面：一是车库、车位使用费;二是道路设施维护、维修费，购买了车库、车位的业主还是要交纳此费用，用于维护、修缮小区内的道路设施。

物业服务企业收取的车辆费，不包括车辆保管费，因此不承担车辆安全保管的义务，凡在小区停车期间造成的失窃与碰伤，物管不承担任何责任。如少数个别车主，确实需要物管行使车辆保管义务，可另行签订特约委托保管协议，费用双方约定，由此造成的失窃与碰伤，物管承担全部责任。

在协议中应特别强调：凡业主不服从管理，车辆末按规定在小区内随意停放，导致消防通道、小区道路堵塞，由此造成的交通事故与其他人员财产损失，均由责任业主承担全部损失和相关法律责任。

物业服务企业在做好小区车辆日常管理的同时，要认真做好车辆管理过程中相关文字、图片等资料的收集、整理、归档工作。在这里必须强调二点：一是车辆管理方面的公示、通知与宣传，张贴后，必须拍摄图片留存;二是违规停放车除电话通知其按规定停放外，必须发文字通知，并由违规停放车辆的业主签收。一旦因业主乱停车辆造成消防通道与道路堵塞，由此导致的重大事故，上述资料就是最好的证明，可以起到规避风险的作用。