“业主自治”能够包治百病吗？

由于物业在管理过程中，存在着各种各样的问题和矛盾，导致“业主自治”的呼声越来越大。深圳、北京、四川、南京、青岛等地分别制定了“业主自治”方面的条例和规定。北京Naga上院的开发商、青岛“颐中花园”的业主们，制定了详细的自治实施计划。《物权法(草案)》的公开征求意见稿，为业主自治指明了道路，“业主自治”的呼声再次高涨，炒掉物管公司，自己管理自己，已被部分媒体炒得沸沸扬扬，似乎只要实行“业主自治”，所有问题和矛盾就会一朝化解，“业主自治”的理想化小区管理模式将一统天下。

“业主自治”是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内物业管理活动的一种基层治理模式。实现形式有三种：一是聘请物管公司，由其进行管理(委托型);二是委托给物管经理人，由其代为招聘各种专业公司管理;三是业主自己管理自己的物业(也可称为“业主自管”)。其中后两种形式，通常被称之为自主型物业管理。

在这里，笔者不讨论第一种管理模式，不讨论独立院宅的自我管理，也不讨论单位自管的职工宿舍的物业管理，只对自主型物业管理进行讨论。北京Naga上院开发商设想的管理模式和青岛“颐中花园”的管理模式(自管式)，具有代表意义，都属于这种模式。

北京Naga上院开发商李先生，对其“业主自治”的模式，做了深刻的阐述。他说：“我们的做法是让Naga上院自己成立物业管理股份公司。前期开发商会拿出一定的资金牵头，成立物管公司，在项目出售的同时将物管公司以股权的形式配送给业主，让业主自己做物管公司的老板。通过聘请专家团，建立系统的物业管理机制，让广大业主自己参与到管理中来，业主自己就是股东。开发商不赚物业的钱，而物业只有做好房屋的售后服务，让业主真正满意，才能存在和发展。”并且承诺，将邀请国际知名物管培训机构对物业管理公司进行高水准的专业培训，以期将来物管公司能提供高质量的物业管理服务。而开发商则专门负责严格执行项目承诺的3年免费保修等对产品的售后服务责任。

“业主自治”这一管理模式，既有赞成的，也有反对的。议论纷纷，众说纷纭，莫衷一是。赞成的声音大多来自业主，反对的观点主要来自物业管理企业。笔者对这些观点加以总结，以供业内外人士分析、研究。

赞成的理由是：

一、“业主自治”具有法律依据——《物业管理条例》。尽管还比较笼统和比较原则，但法律界人士认为，《物业管理条例》对“业主自治”行为是肯定和认可的，今后可以在“业主自治”方面作一些有意义的探索。

二、可以满足业主心理上的需求。自己的事情自己做，自己的物业自己管理，业主不但有了财产权，而且拥有了对小区服务的选择权和决定权(但不“业主自治”并不是业主没有“选择权和决定权”。只是这种权利用一次性选择和决定的方式交给了物业管理企业而已)。一方面，使业主们对自身利益，以及共用部位和公用设施设备的维护、使用和管理，有了自主权，增强了主人翁意识。另一方面，业主们的交流进一步增加，必将对业主的自治产生深远的影响。业主自己管理自己的小区，从心理上大家会更加尽心尽力。

三、可以缓解业主和物业管理的矛盾。物业管理具有很强的专业性、公益性，同时，又必须有足够的资金作保障。有了足够的资金，可以招聘最好的技术人员，可以提供最好的服务。业主和物业管理矛盾的根源在于，业主想拿较少的钱得到最好的服务。当然，这一矛盾的解决，不能单靠改变管理方式来消除，必须找准化解各种矛盾的平衡点。

四、省钱。可以简化组织结构，去掉物管公司这一中间环节后，小区日常事务由业主委员会聘请物业经理人协调处理，也可根据业主需求，协商决定增减物业服务项目，物业管理成本大大降低，业主不再为乱收费、做假帐的物管公司买单。并且，业主自己的公司，不能从中赢利，这样一来，又为业主省下了一笔钱。有的业主大胆断言，可以节省一半的费用。

五、提高了服务质量。业主自己成立的业主委员会，在选择、聘用专业服务公司的时候，必然要选择最合适的保安、保洁、绿化、设备管理维护方面的公司，服务质量就会达到一个新的水平。

反对的理由主要有：

一、“业主自治”的法律不健全。依法自治是“业主自治”管理运作的基本原则，尽管现有的法律体系允许“业主自治”，但是法律、法规没有更深层面上的详细规定。《物业管理条例》规定，“物业管理”是“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”也就是说，从事物业管理的必须是企业。那么“业主自治”就必须先成立、注册相关的物业管理企业，仅这一规定，全体业主共同自治的愿望就难以实现，不具备主体资格，就不具备管理和服务的经营资格，也就难以进行合法的经营活动。因此有人说，Naga上院开发商李先生的“业主自治”，有商业炒作之嫌。

二、“业主自治”没有本质的创新。既然还必须用物业管理企业来管理小区，只要能达到使所有权和管理权分离的目的，那么无论用“自家的物管公司”，还是从外面聘请的物管公司，已经没有了本质的区别。物业管理在我国已经发展了二十几年的时间，刚刚开始起步的时候，就是以各种自治的方式管理的，是物业管理的初级阶段。现在再走“业主自治”的老路，实际上是管理方式的一种倒退。

三、管理风险难以化解。物业管理的风险包括服务风险和经营风险。服务风险是物业管理过程中因为意外造成的损失而需要承担的责任，这是客观存在的。经营风险是经营过程中造成经济损失，主要是亏损，这也常常是难以避免的。由于业主股份的极大分散性，使业主对业主委员会的监督十分困难，业主委员会既是管理者又是服务者，业主更难以对物管公司的日常经营予以及时到位的监督。一旦出现风险，只能由全体业主自己买单。

物业管理服务是一项专业性很强的工作，而且物业管理也是一个微利行业。其实“业主自治”已不是一个新的话题，在多年的物业管理发展中，不断有人探索和尝试这种管理方式，但大多以失败而告终。青岛的“颐中花园”，最后聘请了物管公司，北京的Naga上院正处于摸索阶段，李先生说：质疑留给实践来检验。

笔者所在的小区，有一个教师公寓，有三百户左右，完工后，立即推向市场。由业主选举出业主委员会，大部分是一些退休教师，来负责小区的各项工作，以实行“业主自治”。但由于收费困难、业主意见难以统一、业主委员会管理水平不高，和水、电、气、暖、环卫的协调工作不到位，甚至出现滥用职权、以权谋私的现象，令业主十分失望，最后经业主大会决议，还是聘请了物业管理公司进行管理。

对于一个小区的管理来说，无论是自主式管理还是委托型管理，都是为了让业主花最少的钱，得到最好的服务。要达到这一目的，首先必须加大政府部门的监管力度，加强立法，完善法律体系，在资质、资格、价格、收费、服务等方面，进行监管和规范;其次要规范招聘、解聘制度，完善竞争机制，借鉴现行的政府采购招投标模式，做到民主、公开、透明，真正能让业主解聘不满意的物管公司，招聘让业主满意的物管公司，让业主充分行使自己的权利，让业主得到满意的服务，不管这个公司是非业主的独立的专业的物业管理企业，还是业主通过民主选举产生的业主执行机构。这也许是解决小区物业纠纷的根本出路。