“住宅营商”因何陷入尴尬境地？

2006年6月19日，北京市工商局出台14号文件，要求对各类市场主体(含外国企业常驻代表机构)登记注册提交的住所使用证明文件从严审查。明确提出在登记注册时凡提交的《房屋所有权证》房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途表述无法辨别为住宅或商业用途的(如商住、综合等)，均不予以登记注册。消息一出，即被业内人士和购房人公认为是2006年宏观调控政策中最具实施力和最具杀伤力的行政法规之一，犹如重磅炸弹震荡北京楼市。为什么在几年前炙手可热的商住两用项目如今却风光不再，“住宅营商”又因何陷入尴尬境地，甚至成为定点打击的对象，“商住混居”面对如此处境，其中深层原因值得思考。

北京市工商局一纸“住宅禁商令”，引发连锁反应

对于“住宅营商”态度的改变，初衷是为了规范市场管理体系，使土地用途规划各归其用。然而，北京市工商局“住宅禁商”文件的实施，其影响正在引起一种连锁效应：住宅禁商看似只是在净化居住环境的领域，但其深层次的影响已经波及到了高档住宅的居住价值、写字楼的市场前景，以及商铺发展的未来预期。

商住两用项目以其且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在京城楼市中异军突起，不仅成为诸多房地产开发商促销楼盘的卖点，而且相对一般房地产项目较高的投资回报率，商住楼盘也成为了一些炒房者的投资热点。然而，许多业主将住宅出租作公司使用，从短期经济利益判断可能出租者受益更多，但从长远看，商务人流对于社区内环境、私密性都带来不利的影响;住宅社区的硬件配备显然不可能按照商务办公的需求进行设计，自然会进一步对居住业主的生活造成不便。由此加速降低社区居住品质，从而影响业主的长期利益。同时，这种体现在房地产市场最终使用环节方面的矛盾，又会间接反作用于整个房地产市场的发展。住宅“居改非”导致的后果不仅体现在“商住混居”造成的小区业主出行不便，居住环境的正常秩序被打乱，此外，由于随意改造楼宇建筑使用格局，还可能带来大量的安全隐患。更重要的是这种行为有悖于公平竞争的市场经济原则，会导致无序、恶性市场竞争行为的出现。

城市“商住混居”暗流涌动，矛盾纠纷频频发生

商业经营性用房是从事商业经营活动比如开设餐饮、网吧和用于商业办公，以营利为目的;而住宅是供居民居住的房屋，不具有经营性质。两种房屋的使用功能完全不同。但出于节省经营成本的考虑，一些业主非要把居住和办公的问题“融合”在一起，更为严重的是“商住混居”物业项目，还会暴露在使用管理中的诸多问题。由于设计规划和后期使用的不统一，住宅楼内很多设备设施可能存在“先天不足”的问题，从房地产项目开始投入使用，某些原始设计规划就可能不适用了。

首先，普通住宅在建筑结构和设计规范方面与商务写字楼存在较大差别，楼宇内的垂直交通工具——电梯等设备配置、供配电的方式、对楼板的设计荷载方面均存在较大差异。加上商业装修经常随意拆墙体，改线路、上下水管道，导致住宅楼的整体结构遭到破坏，影响房屋的使用安全。第二，由于建筑结构和格局存在差异，对于楼宇电气系统的实际标准和设计规范都会有所差异，具体可能反映在日后的使用功能上。比如，办公室需要配置大量现代化办公设备，电脑、传真机、复印机会大量使用，无形中会增加电气线路运转负荷，不但容易引起线路提前老化，造成不必要的经济损失，而且长期超负荷运转会增加电气火灾发生的几率，大大增加了使用安全隐患。第三方面的问题是住宅楼的使用人员比较固定，而商务楼宇则不同，其使用人员组成繁多且人员较为密集，一旦出现危险，有限的出入口和宽度过窄的门窗通道，都将威胁到楼宇人员的生命安全。第四，对于眼前利益的追求，导致大量房地产项目的非正常使用，减少了电梯等楼宇公共设备的使用年限，加快了住宅楼宇的硬件设施的损耗，长此以往必然造成楼宇硬件的提前老化，而由此造成的大量经济损失，要由全体业主来分摊维修费用，显然有失公平。除此以外，随着项目的投入使用，陆续会出现配套商务设施不够完备、通讯设施容量有限增容困难、车位严重不足等问题，给楼宇的正常使用带来诸多的不便。

经济发展与和谐居住应该齐头并进，对于“住宅禁商”不宜“一刀切”

根据有关数字显示，仅2006年前3个月，在北京市朝阳区注册的公司有60%以上的办公地点设在居民楼，朝阳区是这样，别的区恐怕也不在少数。一般来说，开在民宅的主要是中小企业，之所以选择民宅，根本原因就是与写字楼、商用房相比民宅的租金要便宜许多，处于起步阶段的中小企业，这种成本的降低对他们来说可能是生死攸关。一旦被迫花更高的租金去租用写字楼、商用房，过高的成本可能会导致这些中小企业大量关闭。而且，大量的中小企业涌向写字楼、商用房，会导致这些地方的租金进一步上升，中小企业将承担更高的成本。当前，中国已经面临巨大的就业压力，之所以会这样，很重要的一个原因就是中国的企业不够多，中小企业不够发达，其中最关键的问题在于创业的成本过高。还有房地产业内人士指出，实施“住宅禁商”限制了公民财产的使用权。如果是出于解决扰民问题，可以对污染企业和严重扰民的行业(范围不能随意扩大)，以工商局不予注册等方式加以限制管理。

当前市场上出现的居住社区，特别是中高端居住社区中，“商住混居”现象普遍严重，不仅大大降低了社区居住品质与项目投资价值，还由此引发相关矛盾与纠纷;但同时我们也应该看到诸多中小企业对于社会整个经济的促进作用。对于以上矛盾的解决，不在乎采取的具体方法和措施，关键在于职能部门在制定相关政策时，应充分吸纳各利益相关方的意见和建议，并不断转变管理思路。一味地“禁止”不利于社会整体的发展，更有可能因此“伤及无辜”;与此相反，对于百姓居住舒适环境的创造和经济市场发展方向的正确引导，恰恰是政府发挥社会协调作用的体现，经济发展与和谐居住应该齐头并进才能体现城市文明。因此，北京市工商局如果在出台这一政策前，进行更为严谨、科学的分析，对政策可能产生的各种影响都尽量地考虑周全，充分吸纳各利益相关者的意见和建议，在此基础上对政策进行修改和完善，并在出台之前给予相关企业一段缓冲期，效果可能会更好。

追根溯源，破解城市“商住混居”难题

“住宅营商”不代表经济发展，“住宅禁商”也不等于社区和谐，而且对于“居改非”、“商住混居”等现象仅仅依靠行政法规和刚性法律是不可能完全解决的。“商住混居”现象就如同一把双刃剑，带来的不仅是社会经济的繁荣和小区生活的便利，还有业主和公司之间难以调和的矛盾，由此引发的业主投诉大量增加。破解的关键在于采取合理的途径和方法对这种行为加以引导规范，而绝不能仅仅采取最为简单的“截肢医病”的方法加以回避。对于如此复杂的现实房地产市场状况，政府相关部门应该从多角度考虑破解城市“商住混居”难题。

方法一：加强相关部门沟通协调，对房地产开发项目全程监管

房地产开发是一个相当复杂的生产过程，期间涉及规委、建委、质监、公安、消防、工商、城管、房管等部门，在对房屋非正常使用，如：“住宅商用”、“居改非”的判断和处理上，各个职能部门很容易造成标准的不统一和行政执法的不作为。因此，对于有关政策法规的制定应当细化，对违规行为的判断处理标准应当统一，对于执法职能的划分应当明确，并在此基础上严格审批手续，加大法规的执行和监管力度，增加信息的透明度，以便更加广泛地接受社会的监督。在制定政策前有关部门更应该做好前期协调工作，防止由于沟通不到位造成政策自相矛盾，避免法令无法彻底执行的情况发生。通过以上诸多措施，对规范“商住混居”管理，限制“居改非”行为十分必要，同时在管理力度和管理范围上也需要加强。从长远来说，通过完善住宅物业使用管理活动，维护社区居民的合法权益十分必要。按照土地的用途建造使用物业，无论是对城市的发展，还是对每个业主都是有利的。

方法二：根据实际项目需要，制定改变房屋用途具体措施

由于历史的原因，有些楼盘虽然是住宅立项，但却非“住宅身”——设计、建造都是按照商务楼标准设计和建造的，因此，建筑外形是商务楼的外形而不是住宅的外形，户内的户型也不是住宅套型而是办公开间。对于这种状况，相关文件只是规定可到房屋登记主管部门申请房屋用途变更，经过审查符合条件就应该予以办理发照手续，这是远远不够的。文件应充分尊重物业项目业主的权利，对于项目2/3以上业主同意改变房屋用途的前提下，应当对楼宇用途进行适当的变更，以便房屋发挥应有的作用。同时，对于这种改变规划、改变用途的房地产项目，应当要求补交相关费用(如：土地出让金等);对相应审批文件进行修改(如：使用期限由70年变为50年)一切都按照新审批的使用性质进行操作。如有必要还应当对楼宇实施必要的改造，如：电梯配置、消防设施等，并且要经过有关部门，包括质监、建委、消防局的综合验收才能允许使用。

方法三：加强法制宣传，促进房屋合理使用

针对目前一些业主随意拆改房屋，进行违法装修的查处难度较大的现状，相关部门应当在加强与相关行政管理部门之间沟通、规范商品房买卖合同文本的基础上，重点加强法制宣传，让业主了解有关政策和法律法规知识，当他人进行违规使用房屋时，知道通过何种途径可以举报，如何正确进行投诉处理;同时，在信息沟通程序上进行规范，支持业主的正当维权行为。除此以外，社会舆论对于购置私人居家工作领域内创造只属于自己的迷你办公环境，居住、办公、购物，三空间统一生活等现代生活观理念的正确理解，业主的购房投资行为加以正确引导，也显得非常重要。