业主“爱种菜” “绿地”受不了 物管公司咋办？

初春三月，大地复苏，绿草返青，杨柳冒芽，空气中浮动着欣欣然的生命气息。那些生活在都市里热爱自然、热爱植物的人们，又开始播撒种子，准备迎接浓浓的绿意和丰硕的收获了。但是，对于许多承接住宅小区的物业管理公司来说，又迎来了一轮劝阻和制止业主或使用人侵占绿地随意种植绿色植物的艰难工作期。

的确，近几年来，业主或使用人或以领养绿地为名，或以美化环境为借口，甚至是无须任何旗号侵占绿地随意种植的事件时有发生，已经成为一种较为普遍的现象。这种现象在管理中根治难度往往很大，其主要原因是没有适用的法律法规，侵占绿地的业主或使用人从中获得了较多的经济利益，而这种侵占绿地的行为对他人的影响又是较为有限的，尤其是不会构成安全上的威胁，因此，即使有部分业主提出异议，但许多业主对此漠不关心，难以形成反对的舆论环境。下面这个发生在重庆的侵占绿地种植蔬菜的事件就是一个较为典型的案例。

2006年6月，6单元1-1、1-2两户业主不知何因，开始扯掉门前绿化带花草，种上丝瓜、南瓜等时令蔬菜。蔬菜藤蔓四处攀爬，与整个小区绿化环境极不协调。更为糟糕的是，种菜者以粪便施肥，路过此地，臭味扑鼻而来，很影响小区环境。

种上蔬菜的绿化带紧临小区6单元1-1、1-2两业主房前。该片公共绿化带以前种植的各种花草已被青葱、萝卜、小白菜取代，种植面积20平方米左右。菜丛中可见粪便等物，蝇虫飞舞，还不时散发难闻异味。业主陈先生介绍，1年前入住小区后，所有公共绿化带均被各种花草覆盖，一片生机，而现在竟已面目全非。“用粪便施肥让大家遭受恶臭不说，还会引来蝇虫漫天飞舞”，业主张女士说，包括她在内的数名业主多次与物业管理处及种菜者交涉，一直未果。

为何要拔掉公共绿化带花草种菜?6单元1-2的种菜业主罗先生解释，种有蔬菜的绿化带属于自己私有，种植何种植物由自己决定，物业管理公司也同意其种菜行为。物业管理公司叶经理否认了罗先生的说法。被拔掉花草、种上蔬菜的绿化带属于小区公共地带，任何人不得私自改变用途，更无“同意种菜行为”一说。

其实，在阻止像本案例中业主侵占绿地，私自改种蔬菜的类似事件中，很主要的是一个观念问题。侵权业主往往都有一个个冠冕堂皇的理由，既然是绿地，种蔬菜还是改种其他绿色植物都没有改变绿地的用途，没有对其他人产生什么不利的影响。这里，他们实际上是改变了事件的性质，侵占绿地，之所以定性为“侵占”，其根本就在于这是一种侵权行为，这种行为是将归全体业主所有的共有部分——绿地，据为己有，侵犯了全体业主的合法权利，破坏了环境的整体规划，甚至会像本案例中因为粪便施肥而臭味扑鼻、蝇虫孳生，污染了小区居住环境。但是这一点由于在《物业管理条例》中没有明确规定，在实践中只能依据以下规定来进行劝阻：《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”第一百二十四条“违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任”;《中华人民共和国环境保护法》第六条“一切单位和个人都有保护环境的义务，并有权对污染和破坏环境单位和个人进行检举和控告”;《城市绿化条例》第十八条“居住区绿地的绿化，由城市人民政府城市绿化行政主管部门根据实际情况确定的单位管理”;第二十条“任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地;占用的城市绿化用地，应当限期归还。”第二十一条“任何单位和个人都不得损坏城市树木花草和绿化设施。”《物业管理条例》第七条中有关业主在物业管理活动中应履行的义务等。而这些条款对业主的该种侵权行为针对性不强，因而说服力度不够，难以做到以理服人，给物业管理公司的绿地管理工作增加了难度。

那么，是不是对业主或使用人侵占绿地的这种行为物业管理公司就束手无策了呢?答案显然应该是否定的。

首先，对侵占绿地这类行为的阻止，物业管理公司的管理关键在防微杜渐上，要发现苗头就积极阻止，否则，一旦形成规模，就会增加管理难度，甚至出现管理失控的局面。某住宅区里曾发生过的案例是很有借鉴意义的。该小区两年来“圈地运动”愈演愈烈。两片公共绿地成了由香椿、石榴、葡萄等密树木组成的杂树林和种植辣椒、韭菜、丝瓜的菜园子。“圈地”的业主收获了“丰收”果实，但其他业主对此颇有微词。物业管理公司在反复劝阻收效甚微的情况下，发出通知：限10日之内自行清除私自种植的果木和蔬菜，逾期将强行解决，重新统一规划建设绿地。规定时限到了，仍有部分业主无动于衷，物业管理公司只好亲自动手，开始对杂树林、菜园子进行彻底清理。可清理刚刚开始，一个业主把举报电话打到了市园林绿化监察部门，投诉物业管理公司私自砍伐树木。园林绿化监察执法人员来到现场，没收了物业管理工作人员的工具，并下发了违章通知书。园林绿化监察部门解释说，物业管理公司重新规划建设楼前绿地的初衷是好的，但楼前绿地属于住宅区附属绿地，统一归市园林绿化规划与建设，对其树木的砍伐实行许可证制度。并强调无论楼前绿地上的树木何人所种，已经长成这是事实，长成了就要纳入园林绿化监察部门的监管范围。可见，在处理业主侵占绿地行为时，注意时机和政策的把握是至关重要的。

其次，在管理中还要注意策略和方法。要注意发挥业主委员会的作用，主动与业主委员会沟通，并做好那些未搞“圈地”活动的业主的工作，向他们说明物业管理处的管理苦衷，希望得到他们的支持，形成一种反对随意侵占绿地的舆论呼声，变被动阻止为主动疏导，使问题得以妥善解决。同时，在业主委员会支持下，物业管理公司还要展开舆论攻势，积极宣传相关法规，明确指出“圈地”业主所侵占绿地是归全体业主所有的共有部分，他们的行为是对全体业主权利的侵犯，他们的行为是侵权行为。在园区内对侵权业主形成谴责的舆论氛围，使那些“圈地”业主了解他们的行为是违规行为。在强大的舆论支持下，与业主委员会共同发出整改限期通告，并表示如不奏效将通过新闻媒体曝光并付诸法律途径寻求最终解决。

当然，舆论攻势的开展，有2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》做坚强后盾，其效果将是如虎添翼。将于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》中对业主的建筑物区分所有权做了明确细致的规定。其中，第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”明确了共有部分的区分。第九十五条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”这就规定了全体业主作为共同共有人对共有部分共同享有所有权，并有管理的权利和义务。同时在第七十三条中明确规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”这就从法律的角度确立了住宅小区内的公共绿地的属性是归全体业主所有的共有部分，“占用”绿地是对全体业主共有部分共同所有权的侵犯，即“占用”绿地是一种侵占行为。对这种侵权行为，第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”因此，加大对《中华人民共和国物权法》的宣传力度，对于从根本上解决侵占绿地随意种植的侵权行为将是极其有效的措施。

最后，物业管理公司在具体的劝阻过程中，还应注意管理策略和方式方法，如可采取怀柔策略，感化他人。前述案例中的物业管理公司多次针对业主反映的情况与两家种菜业主协调沟通，进行规劝，但收效甚微。为求得环境的和谐统一，物业管理处还专门在种上蔬菜的绿化带周围安装上了木栅栏，但仍不能达到美化环境的效果。这一行动使业主看到了物业管理处的积极努力，对物业管理处的工作难处有了更多的理解，而这种思想上的理解将会转化为行动上的支持，对促进问题的解决会形成有利的氛围。