面对“感性”业主，写字楼物业管理应如何开展

(成都富力天汇商业广场)

《现代物业》：城市综合体同质化现象非常严重，目前成都的写字楼开发商在推出产品时有哪些营销策略?

邱莉玲：在中国香港、台湾地区或者新加坡的项目较多是属于单一型业态的，所谓单一是指一个项目规划住宅即是住宅，写字楼即是写字楼，而在成都或其他城市很多地块在一开始拿地时即往城市综合体进行规划，开发商尽管明白目前写字楼的投放量非常大，但是规划一个城市综合体，还是必须进行商务功能方面的规划。对此，我们与开发商在制订营销策略时，考虑到市场现在放量的问题，面对销售情况放慢，可能无法在短期内产生预期性的回笼资金。因此我们认为开发商可能必须同时考虑因应对策，比如考虑自持物业，进行较长期的投资布局等等。但多数开发商对投资回报有所设定，不太愿意自持写字楼物业。也许最近几年成都的写字楼投放量比较大，为了防止写字楼出现租金暴跌或租金与售价相比落差太大的情况，部分开发商也已尽可能调整营销策略，对于目标预计在短时间内清盘的任务指标，也需要做好面对回收时间延长的心理准备。

《现代物业》：层高设置在什么范围内，开发商才能达到一个比较好的财务指标?

邱莉玲：对于销售型的项目而言，追求较高的层高可能意味着需要减少一些销售面积，对于开发商而言，这可能直接导致收益的减少。我认为在市场上，其实2.8米的净高度已经是一个理想的高度，能达到2.8米的净层高其实办公环境的空间感和舒适度已经很不错了，市场上有些大楼追求3.2米甚至更高的净层高，虽然感觉是提升这方面的优势，但以我们的经验，租户其实不一定会因为层高超高就优先选择这样的楼宇。

《现代物业》：租户、用户越来越注重对空间的感受和体验，办公空间的健康、舒适是发展方向。成都写字楼客户服务是怎样的状态?开发商追求硬指标是否和写字楼客户服务的同质化有关?

邱莉玲：目前写字楼客户服务是以传统的物业管理为主，但客户对于服务评价的好与不好是比较感性的，很难说明所谓具体的标准。但是成都的写字楼慢慢地标榜出了特质化，特别针对自持型物业，类似服务到楼层，递送文件到办公室这样的服务等更贴近写字楼客户的服务方式。早期的写字楼物业管理费收费标准较低，面对现在市场上甲级写字楼物业管理费收费在26～29元/平方米的水平代表写字楼客户正逐渐接受也更注重物业管理服务的质量。对比定位为销售型的物业，在多数买家为投资人的趋势下，较不希望承担过高的物业管理成本成为在写字楼空置期间的另一个成本，我们担心在这样的情况下，反而影响物业未来的管理品质，进而影响后期运营，或者导致客户维护方面的隐忧。（记者高见对本文亦有贡献）