开工了！分户验收问题原因分析

栋号管家卡瑞纳今日非常苦恼，原因是在前期介入工作中，他参加了由开发公司组织的分户验收初验工作。这次初验工作，记录的问题中土建问题居多;另外，关于弱电、门窗、防水、强电等问题也不在少数。卡瑞纳并非第一次参加这样的分户验收，但是这次验收原本希望问题比之前遇到的少一些，可惜事与愿违，还是发现了很多的问题。这么多的分户验收问题，如何上报物业公司?上报之后如何处理?一次性上报的问题这么多，是否会给地产公司带来困扰?

还得从一周之前说起。那一天，卡瑞纳、工程维修部主管欧阳腾飞、物业项目经理森德里接到了开发公司的通知，要求参加一项目的分户验收工作。接到通知以后，三人组成了会议小组，针对开发公司提出的参加会议要求进行了商议。会上，物业项目部提出了以下几个问题：

一、本次分户验收的标准是什么?是国标还是省标，还是按照物业管理行业的一般标准开展?

二、分户验收的记录主体是谁?因为物业公司只是配合协助开发公司工程项目部进行分户验收工作，所以记录的主体如果是物业公司，建议是不妥当的。记录的表格是按照什么表格开展?

三、分户验收的物资如矿泉水、粉笔、水平尺、手套等是由哪个单位负责?后勤保障工作如午餐等是否由物业公司提供?

开发公司工程部现场项目管理人员、监理公司、总包方回答了物业公司的提问。最后大家意见达成一致，首先对8栋房子进行两个组的验收，然后逐步开展。

7天的验收后，文员罗拉、工程人员、客服人员、工程主管、客服主管、物业项目经理等人组成了分户验收小组，对发现的问题进行了总结和分析。本次验收总计发现的问题如下：1～8栋各项问题数据统计：其中土建总计9,450项、水电776项、弱电160项、公装159项、入户门244项、铝合金111项，以上问题总计10,900项。

问题分析：

大部分墙体空鼓、开裂较为严重

原因分析：一是施工人员在搅拌沙灰的时候，配比的水泥和沙子的比例不合;二是施工人员在施工时分批分次开展工作，负责人是施工人员所负责的标段，空鼓和裂纹出现较少，但是有的个人施工的标段，出现空鼓和裂纹的现象就较为严重;三是本地天气比较干燥，长期风吹;四是粉刷之后非常干燥，未在粉刷的时候洒水进行粘黏。

部分墙体填充不实

原因分析：第一是因为在土建完工之后进行交叉施工;第二是项目管理未能及时跟进每户的墙体、地面、顶部、梁柱的情况;第三是监理公司未能及时对发现的问题进行处理，施工过程中的沟通协调不力。

图1 部分墙体填充不实的情形1

图2 部分墙体填充不实的情形2

窗台护栏过短

原因分析：因为栋号较多，在施工之前测量的窗框的尺寸不准确。

图3 窗台护栏过短实景

地板裂纹

地板裂纹在各栋室内比较常见。质量瑕疵分析：第一是养护不到位;第二是因为在浇灌的时候，上层未干，产生压力所致;第三是温度过高，浇水保养不到位导致裂纹。

图4 地板裂纹实景

顶板有水印

图5 屋顶水印

质量瑕疵分析：因上层地板有裂纹，在用水和搅拌过程中，导致了渗漏。

排污管口修补不到位

原因分析：因交叉施工作业导致排污管后期才进行安装，在后期安装完工之后，预留洞口过小，经过打造后勉强安装，导致出现孔洞。

图6 排污管口修补不到位

地板不平、露筋、墙角阴角不平整

图7 地板露筋

图8 地板不平、墙角阴角不平整

原因分析：在浇灌过程中，整栋楼板出现在原有的钢筋上面，因捆绑的细钢丝脱落，导致钢筋头凸出;还有些钢筋是使用来固定的，后期未及时处理，导致出现上述情况。

入户门锁体损坏、变形

原因分析：因为交叉施工作业，原本入户门已经安装到位，但是交叉作业未完成，施工单位为了方便起见，将入户门的保险打开，后来部分窗户未安装完成，风力强劲，碰撞的时候导致小锁损坏和变形。

图9 入户门锁体损坏、变形

物业项目经理森德里看完这次总结，无比汗颜和诧异。这次发现的问题是比较普遍的，相信很多物业公司在前期介入过程中，也会遇到相同的问题，这对于今后工作的开展，应该是有很大帮助的。