仓储建筑物及设备常见事故及故障

在工业园区、物流中心和购物中心的物业管理中，我们或多或少遇到过一些事故或问题，将这些问题汇集整理，并分析其原因，提出预防措施，对于从事物业管理工作的人们是有警示和借鉴作用的。

第一类问题：房屋及管道漏水

屋面漏水

屋面板接缝处、风机口处、檐口处、亮瓦处、天沟附近等，是容易漏水的地方。要定期检修，补刷防水涂料。风机口的盖板过小，在刮大风时雨水会被吹进来，应加大和加长盖板。钢结构屋面，彩钢板屋面板的接缝较多，经过夏季高温和冬季低温后，原有防水涂料容易老化开裂，应当进行维护和维修。

另外，天沟的排水不畅也是漏水的原因。有的天沟，下水管设置数量少，每个下水管口之间距离较远，在特大暴雨时不能满足排水需要，造成雨水漫出天沟，从檐口灌进室内，像瀑布一样流下来。应当充分考虑大暴雨天气，多设排水管，确保充分排水。

建筑物伸缩缝也是容易发生漏水的部位。这个部位下方，应尽可能不要放置机电设备或贵重物品，以免漏水时造成较大损失。当然，定期检修伸缩缝的防水，也是十分必要的。笔者曾经遇到过大型购物中心建筑伸缩缝区域漏水造成商店物品受损的案例，该店装修很好，已经看不见伸缩缝的特征，但是多次发生漏水，掀开吊顶天花板，揭开地毯，便可以看见伸缩缝的特征。这个部位的防水如果不特别关注，发生漏水就会造成损失，应该引以为戒。

室内外水管漏水

主要有：室内消防水管被外力撞击变形、接口松动漏水;室外地下自来水管锈蚀穿孔漏水，地下水管阀门或末端阀门垫圈腐蚀漏水等;消防水泵和空调循环泵磨损或垫圈老化发生渗漏;下水管道堵塞、污水排水管道堵塞引起漏水;消防喷淋水管或消火栓冻裂跑水。

笔者曾经遇到，物流中心消防喷淋水管被叉车撞击，发生水管喷淋头破裂、接口处松动等情况，漏水使存货受损。另外，在冬季气温很低的北方，靠近大门或墙角的区域往往是温度最低的，夜间尤其冷，这个部位的消防喷淋管、消火栓阀门是很容易冻裂漏水的。因此，要做好这些部位的供暖和防冻。

地下自来水管的漏水，笔者也遇到多次。在厂房建筑完工五年以后，地下水管因砂眼和锈蚀，出现漏水。物业管理人员在巡视中，应当注意对有水管的区域和水管井观察，发现不正常水流，及时查找原因，进行维修。

用正确的方法进行维修

维修方法不当，是造成再次漏水的原因。笔者曾经处理过一起维修不当造成漏水的案例。本来，消防水管接口处有一些滴漏，可能是外力作用造成接口松动，也可能是接口密封材料老化所致，在维修时，没有进行丝扣连接，而是将原来的丝扣部位锯掉，加套管和塑胶垫进行连接。这样维修后，当时不漏水，但是，由于管道里的水有压力，一段时间(也许一个月)后，水管连接处滑脱，管道里的水激流而下，造成库内存货被浸泡，发生较大经济损失。

第二类问题：设备烧坏或起火

电气设施设备起火或烧坏

1、照明灯具老化烧坏，包括镇流器、电容老化，电线老化，灯泡烧坏等问题。灯具周围不要有可燃物、易燃物，否则是很危险的。

2、空调风机也有起火的危险，风机电路要定期检查，电路故障可能起火。笔者遇到过冷库内部冷风机起火事故，经分析为风机电路故障起火。事故发生时，风机整个烧成黑色，浓烟弥漫了整个冷库，风机上方的库顶板被熏黑了，幸好风机周围没有可燃物，库顶板是阻燃材料，否则后果将很严重。

3、室外灯箱起火。室外灯箱电源线接头打火引起灯箱着火，引燃外墙板，造成火灾。这是笔者遇到的一个工业厂房外墙火灾案例。外墙板是铝塑板，遇到灯箱的明火，铝塑板成片地烧成极细的粉末，这些粉末通过窗口飘进室内，污染了整个办公楼内部的桌面和地毯。从这个事故看，外墙板也要选择防火材料。

4、配电箱开关烧坏、接线插座起火、分配电箱跳闸。开关接触不良、电流过载、尘土较多、电压不稳等，都可能引起开关烧毁。各类配电箱应定期检查和维护保养。

生产线上的电焊操作引起火患

电子产品生产工位上，往往有点焊作业，并配有抽风管道。抽风管道应定期清理，否则，点焊容易引燃管道内部的油污或杂物，引起火灾。生产设备的抽风管道、生产车间的排烟管道，内部油污和杂物也应及时清除，否则将容易引起火灾。笔者曾经处理过这类火灾。生产设备的排烟管道内部起火，火势越来越大，整个管道烧得通红，虽然没有其他可燃物，但是，管道钢板烧过，也发生变形，室内烟雾很大，生产线被迫停工，消防车从屋顶喷水灭火，水会从排风口等处进入车间，整个车间内物品遭到水淹。火灾造成房屋、物品、设备损失，加上停工，总的损失是很大的。由此可见，排烟管道的清理是十分重要的。

第三类问题：设备故障

设备有很多种类，各类设备出现故障的情况也有不同。在此列举工业厂房和物流中心附属设施设备的常见故障，分析其原因，提出相应的预防措施。

1、应急照明。在突发停电事故时，应急照明不开启，室内一片漆黑，这是不符合消防要求的。这种情况很可能是电池过期了，应更新电池。也可能是电路问题，应检修。平时，应定期进行消防设备测试，同时不要忽略了应急灯的测试。

2、配电室总开关。配电设备尘土多、开关松动、电压不稳或遭受雷电影响，也可能引起跳闸。应定期进行设备保养，完善防雷设施，同时关注室内温度，夏季做好室温控制，预防跳闸事故。

3、发电机。柴油发电机温度过高而停机，发电机电瓶老化没电，发电机房冬季室温过低，以致机器无法启动。发电机内部零件磨损严重，需及时更换;机油机滤空滤应定期更换。

4、消防报警主机、消防烟感器、消防自动升降门。报警主机控制器要注意设置密码，控制程序要维护好。烟感要定期清洗。自动卷闸门要定期测试。

5、自动控制设备。电脑控制程序紊乱应重新设置，自动控制器的密码应记录并保存好，在维修时方便查找。

6、空调和制冷设备。空调系统的油压是否正常，有无漏氟，要进行监测。空调不制冷或制冷效果差，可能是室外机的散热器被杂物堵塞，应清理，也可能是风扇坏了，或者压缩机故障，应查找原因。定期保养可以减少故障发生率。

7、空压机。应做好空压机运行监控，观察压力、温度等指标，同时，做好空压机自动控制系统、机房温度、冷干机自动排水阀、空压机散热排气系统的监控，以及储气罐压力监控。

8、锅炉。燃气锅炉应有专人操作和值班，操作员需持证上岗。点火时要注意安全。压力锅炉应按期检测。

9、水泵。空调循环水泵和循环泵常见故障有漏水、运行中噪音大等。漏水原因有垫圈和密封圈老化，噪音大的原因一般是转子和叶轮磨损缺损、转轴磨损，应更换零件。定期保养，添加润滑油和填充料。潜水泵在污水中容易发生锈蚀、堵塞、电路故障等，应定期检修，防止排水不畅造成积水。

在物业管理上，建筑物及其附属设施设备容易出现的问题还有许多，各种问题发生的原因也是千差万别，不一而足，在此就不一一列举。以上所列各类问题分析还很粗略，或是挂一漏万，望业内人士批评指正。只要我们按照有关规范进行管理和操作，将不符合规范的设计和安装进行改造和纠正，认真做好建筑及设备的预防性保养，就会减少和避免事故、设备故障的发生。