住宅小区物业资产管理方案

我国物业管理行业在30年里经历了“管理物业——物业管理——物业服务”三个阶段的发展，随着经济发展和人们生活水平的提高，“物业资产管理”必将成为物业管理行业发展的更高阶段。笔者近期对一高档酒店公寓物业进行顾问服务，制定了该项目的物业资产管理方案，现提供给业内人士交流和指正。

阳光半山森景小区是高档产权式酒店公寓，位于风景秀丽的国家4A级风景名胜区——鼎湖山下，是一个全新理念的养生度假物业，在肇庆地区属售价高、风景好、档次高的物业项目之一。公寓按四星级标准酒店公寓建设开发，聘用加拿大高力国际进行物业管理服务。

本方案以“业主利益最大化”为主旨、将资产管理作为半山森景物业管理模式的核心，为物业和业主提供全方位的服务，促进物业的保值、升值，实现销售物业时的资产管理承诺。本方案的基础是成立物业资产管理中心，聘用专业人才，依据方案实施物业资产管理活动。“保值、升值”是物业资产管理的核心，围绕这两大主题，在半山森景物业资产管理上做到“管理经营一体化、居住氛围人性化、设备管理专业化、服务功能多样化、居住环境品牌化”。本项目的物业资产管理方案(部分项目)设计如下：

主要信息载体

创办阳光半山森景业主独享的《阳光半山森景物业资产管理杂志》，该杂志由发展商肇庆阳光地产置业有限公司和物业服务商广州华寅物业管理有限公司联合主办。该杂志为双月刊，为业主提供及时、专业、详实的物业资产管理动态信息，并为业主进行资产管理提供专业品质的投资建议和执行计划。

管理机构

成立“半山森景物业资产管理中心”，该中心由“物业资产管理部”、“物业经营部”、“物业服务部”三个部门构成，根据业主的委托实施各种资产管理活动。

物业资产管理部——进行物业投资、租售代理、业务托管、资产评估等服务;

物业经营部——进行各类有偿的便民服务、特约服务、特色经营业务的服务;

物业服务部——进行酒店式物业管理服务，提供各种规范的日常物业管理服务。

该机构组织图如下：

主要形式

阳光半山森景物业资产管理中心遵循“专业、及时、热情”的原则，为业主提供“多形式、全方位”的资产管理服务，主要的物业资产管理形式如下：

建设“半山森景”优质项目品牌

良好的项目品牌，是物业资产保值升值最根本的保证。管理中心将充分沉淀鼎湖山文化、园林小区、环保时尚的内涵，着力打造本项目的“高档优质”社区形象：力争2—3年内评上“市最佳居住环境小区”、“市最佳园林小区”、“物业管理优秀小区”等荣誉称号;与鼎湖山风景区及村委会合作打造“鼎湖品牌”，做到“秀丽风景在鼎湖，无限风光在半山”，开展风景票、山水合作，充分挖掘“山”、“水”的主题。通过与媒体合作来大力宣传“半山森景”项目，让项目成为肇庆人人知道的高档休闲度假社区。

打造“精品物业服务”品牌

通过提供“专业、高贵、优雅、舒适”的酒店式物业管理服务和开展多层次、多角度、全方位及有针对性的特约服务与资产管理，使本项目的物业管理在对人的服务、对物业的管理、对资产的经营三方面职能得到充分发挥，建立良好物业管理服务品牌，保证本项目的保值升值。为阳光半山森景提供“全方位、全委托、一站式”的高档酒店式物业管理品牌服务，具体品牌服务要点包括：

1、前期介入。验收并试运行各类设施设备、验收房屋工程质量、接收各类图纸资料、安排物业管理人员进场、协助人员及设备进场、协助各种进场欢庆仪式。

2、酒店式服务。提供各类力所能及的有偿服务，包括电气维修、家政服务、网络连接、聚会安排、室内绿化等。

3、保安管理。建立交互式联动治安网络;24小时全方位封闭式保安管理;24小时持续性楼内外保安巡逻;进出入闭路监控;门岗军事化站岗管理。

4、消防管理。设立三级消防组织机构;组建专业和义务消防队伍;建立各项消防制度;定期进行消防演习和技能培训;强化消防设备管理;制定各种有效防火措施。

5、设备管理。解决半山森景的各种日常故障，制定设备安全运行岗位责任制;定期检查维修保养;严格执行操作规程;维护设备及机房环境整洁;重大管理责任事故率为0。

6、房屋管理。定期房屋养护、一般损坏维修、装修工程监控、房屋质量鉴定、组织大修工程、验收房屋维修质量等。保证接到报告后1小时内进行维修;保证房屋完好率为98%以上。

7、保洁管理。常规保洁服务、定期抑菌消毒服务、办公设备消毒清洁服务、办公空间空气质量控制。清洁服务无盲点，生活垃圾日产日清。

8、绿化管理。树木养护、草地绿化、修剪灌木、园林设计、布置花卉、防病虫害、小品设计、绿化施肥等。绿地更新及时率98%以上;绿化存活率达到98%以上。定期进行园林绿化设计，营造优美的整体景观效果。

9、车辆交通管理。看管车辆、指挥停放、维护秩序、防止车辆刮蹭、杜绝闲杂车辆进入，维护门前交通秩序等。24小时不间断值班，保证车辆进出通畅，车辆丢失率为0。

10、物业资产管理服务。成立半山森景物业资产管理中心，为业主提供信息咨询、租售代理、投资分析、业务委托、资产托管等专业资产服务。

11、前台服务。问询服务、办公引导;预订票务服务，方便出行;代购代办服务，方便办公生活;分发报刊，邮递信件;其他各种委托服务。

12、商务服务。代订代购服务、酒店商务安排、组织旅游会务、装修装饰服务、办公用品代理、工作生活事务代办、送餐送水服务、室内绿化装饰、电器维修等。

提供“一站式”物业服务

从满足物业的全方位管理到满足业主的“衣食住行”，为业主住户提供满足居住、消费、投资、学习、医疗、旅游、购物等全方位“一站式”物业管理服务，确立“知识型管理、文化型服务、个性化经营”的服务方针。

“知识型管理”是指运用先进的科学技术手段管理企业，将保洁、维修和保安当作有知识含量的工作来抓，提高管理的档次水平，建立规范化管理体系。

“文化型服务”即以人为本，注重与业主之间的情感交流，实施“亲情服务、到位服务、细微服务、个性服务”，工作中不满足于日常的功能性管理与服务，而是经常变换服务主题、更新服务方法，通过充分研究服务对象的心理、文化、个性等因素，提高服务的档次、品位和文化含量。

“个性化经营”，根据项目业主的需求，提供各种有偿性特约服务、便民服务、项目经营。形成方便快捷、高效诚信的居住和投资氛围。在“衣食住行”各方面提供“一站式”有偿服务。

构建半山森景“高档休闲度假社区”

通过开发设计、环境布置、优质服务、规范管理、对外宣传、业务开拓来构建“高档休闲度假社区”的形象，为日后提供资产管理活动搭建良好的平台。

1、开展对外宣传活动。与各类媒体合作，多方位多角度宣传本物业的“高档休闲度假”形象。

2、开展社区文化活动。与鼎湖区、鼎湖山风景区合作，开展丰富多彩的社区文化活动，打造半山森景“和谐社区”形象，丰富业主住户的文化生活和休闲居住氛围。

3、实施优质物业服务。提供全新理念的酒店式公寓服务，做好项目保安、消防、绿化、保洁、消费、出行等各项物业管理服务工作，为业主提供一种“高贵、舒适、优雅、休闲”的生活方式。

4、项目环境装点布置。对项目环境进行整体设计装饰装点，塑造项目“高档、时尚、文明、典雅”的物业形象。

5、建立相关工作机构。建立满足业主住户居住、度假、投资、消费的各类服务工作机构，为业主住户提供专业品质、方便快捷的服务。

6、实施休闲度假计划。为业主住户提供项目和家庭及个人的休闲度假计划，让业主住户在半山森景留下美好的休闲度假回忆。

物业租售咨询服务

物业的租赁和出售，是体现物业资产管理效率最常用的一种方法。业主由于缺乏专业知识和信息渠道，很难作出资产管理决策。管理公司可依托专业优势和信息优势，为业主提供物业租售咨询服务来进行物业资产的有效管理，包括随时接受业主的物业租售信息咨询;定期给业主发表本项目物业租售信息资讯;为有意租售的业主提供物业租售决策分析。

物业租售代理

资产管理中心成立物业租售代理机构，为业主提供鼎湖区及本项目物业的租售价格、租售率等租售动态信息及租售决策分析建议，并提供客源和租售代理业务，提供业主的物业资产投资回报率。

物业装修委托

资产管理中心成立物业装修代理机构，为业主提供适合优雅居住、休闲度假、出租经营的物业装修方案，并提供推荐专业装修公司和装修代理业务，为业主进行物业投资成本控制。

定期资产投资分析

每季度为业主提供本项目及鼎湖区的资产投资分析报告，让业主第一时间了解和掌握房地产投资动态，并提供投资建议，做好业主物业资产投资的专业帮手。

物业运营状况分析

每季度向业主发布本项目的物业运营状况分析报告，让业主及时准确了解半山森景的资产运营状况，对物业资产实施动态有效管理。

物业市场研究分析

对肇庆市、鼎湖区、鼎湖山地区物业市场进行研究分析，每季度对业主发布物业市场研究分析报告，为业主的物业资产投资提供短期、中期、长期投资建议，让业主及时了解物业市场变化动态。

制订并执行组合投资策略

为有投资需求的业主量身定做“物业组合投资策略”，针对业主的物业有针对性地提供组合投资建议及方案，并可委托代理进行抵押贷款、信托按揭、物业租售、客户洽谈、家庭打理、投资中介等业务。

物业资产托管服务

本物业资产管理中心成立资产管理部，开展各种形式的物业资产托管业务，为有托管意向的业主进行资产托管服务，根据市场特点，逐步开展休闲度假租住、酒店客房经营、房屋租赁等资产托管业务，满足业主物业资产的增值需求，提供稳定长期的资产升值服务。