弃权票算同意还是不同意？

[案例]

2008年6月1日，广州市西富花园业委会与广州江均物业管理有限公司(以下简称“江均物业公司”)签订《西富花园物业管理委托合同》，约定由江均物业公司为西富花园小区提供为期三年的物业管理服务，委托管理期限自2008年6月30日起至2011年6月30日止。在选聘物管公司的业主大会会议召开前，西富花园业委会向江均物业公司发出《物业管理过渡期委托书》，委托书记载：“为使物管公司在新合同未签署前各项工作有章可循，决定从7月1日至9月30日期间由‘贵物管公司进行过渡期管理委托’，委托管理期间，服务项目及收费标准按原合同执行，服务项目及收费标准不变，一旦签署新的物业管理委托合同，按新合同的服务标准及收费进行。”

2011年6月，由于物业管理委托合同约定的期限届满，西富花园业委会组织召开业主大会会议，会议的议题为“是否同意续聘江均物业公司”及“是否同意上调物业费0.3元/平方米”。根据《西富花园2011年第一次业主书面大会表决议题表决结果公布》显示：小区物业管理收费面积91,817平方米，住宅及商铺业主723户。送出票数为723票，实际回收票数为367票，没有参与投票表决的票数为356票。关于续聘的表决结果显示，同意票数283票，不同意票数75票;关于上调物业费0.3元/平方米的表决结果显示，同意票数109票，不同意票数254票。《西富花园业主大会议事规则》第三条规定，投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名。已送达业主的投票，业主未投的，视为弃权。

2011年7月10日，西富花园业委会召开业主大会会议，选聘广州市辛沁物业管理有限公司为西富花园新的物业服务公司。

江均物业公司认为，西富花园2011年第一次业主大会表决结果证明同意续聘和同意提价的业主人数和面积均超过半数，决议合法有效。业主未投票的，视为弃权，应视为同意续聘和提价。西富花园业委会应按照表决结果与公司续签合同，但业委会拒绝与其签订合同，并另行聘请了新的物管公司提供服务，严重侵害了其合法权益。遂向法院起诉，请求法院判令西富花园业委会履行承诺，立即与江均物业公司签订内容包括管理费较上期每月平均上调0.3元/平方米、期限为三年的物业管理续聘合同。

被告西富花园业委会辩称，《物业管理过渡期委托书》尚未对物业管理委托合同成立所必须的主要条款达成合意，原告无权要求据此签订正式的物业管理委托合同。对于西富花园2011年第一次业主大会表决结果，我方认为，没有参与投票表决的业主不能视为同意续聘和同意提价，因此，表决意见并不符合业主人数和面积双重过半数的法定比例，原告要求续签合同无法律依据。

[案件争议焦点]

一、被告业委会是否应根据《物业管理过渡期委托书》约定与原告签订物业管理委托合同?

二、《西富花园2011年第一次业主书面大会表决议题表决结果公布》的表决结果是否达到业主人数和面积双重过半数?

[法院判决]

法院经审理后认为，根据《物权法》第七十六条的规定，小区选聘、解聘物业管理服务企业时，必须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意(即“双过半原则”)才能通过。2011年6月20日业主大会的表决结果关于续聘及调价的议题明确表示“同意”的业主尚未过半，原告要求据此表决结果与被告业委会签订续聘合同于法无据。《物业管理过渡期委托书》中并无《合同法》第十二条规定的合同主要条款，应认定双方尚未对合同成立所必须的主要条款达成合意。涉讼小区已召开业主大会会议，选聘新的物业管理公司为小区提供服务，原告要求被告业委会与之签订合同事实上已无可能。判决驳回原告的全部诉讼请求。

[律师分析]

一、《物业管理过渡期委托书》未对合同成立所必须的主要条款达成合意，原告无权据此要求与被告签订物业管理委托合同。

《合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”根据上述规定，合同内容一般应当包括当事人的名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价款或者报酬;履行期限;地点和方式;违约责任、争议的解决办法等内容。在本案中，原告据以签约的《物业管理过渡期委托书》中并无上述法条规定的合同主要条款。2011年6月20日的业主大会仅就续聘及调价议题进行了表决，并未对其他必备的合同条款进行协商，因此，原被告双方尚未对合同成立所必须的主要条款达成合意。《物业管理过渡期委托书》已明确续聘原告公司需签署新的合同。事实上上述过渡期后，原告与被告业委会并无就变更收费标准及其他具体内容签署新的合同，因此，双方尚未对合同成立所必须的主要条款达成合意，原告无权据此要求与被告签订物业管理委托合同。

二、《西富花园2011年第一次业主书面大会表决议题表决结果公布》的表决结果尚未超过小区业主人数和面积过半数，原告要求据此表决结果与被告业委会签订续聘合同无法律依据。

没有参与投票表决的业主对业主大会两个议题的意见应如何处理?《西富花园业主大会议事规则》第三条规定，已送达业主的投票，业主未投的，视为弃权。那么，业主弃权是否意味着同意续聘和提价呢?《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。本案中，《西富花园业主大会议事规则》并没有约定未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，只是规定视为弃权，因此，不能推定未参与表决的业主同意续聘和提价。原告主张未参与表决的业主弃权应视为同意续聘和提价并无依据。

《物权法》第七十六条规定，小区选聘、解聘物业管理服务企业时，必须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意才能通过。西富花园住宅及商铺业主723户，同意续聘的票数为283票，占业主总人数的比例为39.14%，同意提价的票数109票，占业主总人数的比例为15.07%，因此，关于续聘及调价的议题明确表示“同意”的业主尚未过半，原告要求据此表决结果与被告业委会签订续聘合同无法律依据。（周滨对本文亦有贡献）