台湾业主怎样进行自营式物业管理

2014年我去了台湾一次，出于对物业管理的关心，我向一名台湾导游问起关于住宅小区管理的事情。他说，他们社区(台湾地区称住宅小区为社区)的管理，是业主成立管理委员会，委托专业公司管的，不是什么“物业管理公司”管的。我曾上物业管理课，看了一些资料，知道台湾有一种“业主自营式物业管理”，就是住宅小区既不由房地产开发公司负责，也不通过招投标聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由住宅小区的业主“自营”。他说的大概就是这个吧!我即请教他关于“自营”的问题。回沪后又翻阅了一些资料，于是有了本文。

台湾规范物业管理的法律主要是“公寓大厦管理条例”。其主要内容类似于大陆《物权法》第六章建筑物区分所有权的规定。它是一种以建筑物区分所有权人为主导的立法，不同于大陆《物业管理条例》的立法主线，是以物业管理公司为主。具体来说，作为台湾地区的“居家宪法”，主要内容是业主自用部分与公共部分的区分、业主大会与业主管理委员会的运作、对业主违法的处理等，对物业管理公司如何管理的条文甚少。因为，如何服务是业主管理委员会与业主约定的事情，无须法律作出太多的规定。

正是这一立法模式，导致了台湾物业管理的多样化和自主化。物业管理公司管理小区在台湾也有，但更多的小区实行了“业主自营式物业管理”。整个小区的建筑物分为两部分：一部分是私产(即居民自用部分)，由业主自己打理;另一部分是公产，包括小区业主全体成员所有的共有部分，由他们“自营”，即自行管理。业主自己选出一个比较精干的管理委员会，自行聘用所需的人员，全权负责对公共建筑物包括各种公共场所、共用部位和临街的配套建筑物的管理。委员会一般任期一年，每月开一次会，讨论决定社区物业管理的重大事项。“自营”管理纯属义务，没有任何报酬。由于台湾的各类专业公司比较发达，所以专项服务都是外聘专业公司的。这种方式在台湾地区的城市中比较普遍。

台湾地区的物业管理队伍非常精干，小区内专职人员一般只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员，他们的房间有对公产部分监控的电子设备，进行24小时录像并保留两周。另外有少量的临时工，如保洁员、修理工等，由干事根据需要聘请，他们的工资以及维修资金等从出租房收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高，设备先进，通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。

“业主自营式物业管理”的最大好处是，可以从出租的房屋中收取物业管理费，所收的管理费在支付了人头费、设备维修费、保安保洁费以及其他费用(如6年1次的楼面清洗费等)的公共开支后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们大陆常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。

此外，住户实行公约制度。公约中明确规定，所有住户要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁。如有人违反，就会受到本楼其他住户的谴责，从而为搞好“业主自营式物业管理”创造了有利条件。我们大陆也有类似公约，要求每个住户自觉遵守，但建立后没有当回事来做，有点搞形式。

台湾的物业管理公司难以称为一个行业，也没有像大陆一样所谓的管理商务楼、办公楼、住宅、公众物业的分工或是侧重，也即没有根据不同业态形成的专业性物业公司。由于专业的保安、保洁、绿化等均成为一个行业，而社会分工的细化导致了物业管理公司一定程度的边缘化，物业管理服务行业的规模小、利润低，对台湾经济或社会影响不大，甚至可以忽略不计。多样化、自主化的物业管理模式导致整个行业活动主体散乱，而不同于大陆以物业管理公司为中心的物业管理模式。

台湾地区各城市的经济发展与居民收入和消费水平，均比大陆很多城市高出许多，在此条件下尚能普遍推行“业主自营式物业管理”。而大陆在大多数居民收入较低的条件下，却普遍推行物业管理公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者不交管理费，拒绝物业管理公司的管理而实际上又接受管理;物业管理公司由于收入减少，出现经营困难，或减少服务，使小区物业管理难以正常开展。面对业主权利意识的提高、专业公司的发展成熟、企业运作成本的增加，物业管理模式的多样化和自主化一定是大势所趋，准确找到企业的市场定位并取得企业利润，是必须思考的问题。

为此，我们应对现行的物业管理体制进行改革，借鉴“业主自营式”的做法，改为物业管理公司管理与“业主自营式”两种模式并用。

(原载于《现代物业•新业主》2014年第12期/总第310期)