历史观点：职业经理制度在我国是否可行（二）

注册物业管理职业经理执业人的权利和义务

1、注册物业管理职业经理执业人的主要权利

注册物业管理职业经理执业人的主要权利包括:

◆依法执业的权利。

◆依法维护自己合法权益的权利。

◆依法受聘，担任业主大会、业主委员会，物业管理委托代理人的权利。

◆依法和依据委托代理合同有关规定，收取物业管理代理费和物业管理业务费的权利。

◆依据物业管理委托代理合同规定，对外代表业主委员会签订物业管理专项委托服务合同的权利。

◆根据有关法律、法规，结合委托代理物业管理小区的实际情况，制定小区物业管理办法。

◆依照物业管理委托代理合同和管理办法对物业实施管理的权利。

◆有权制止违反规定和规章制度行为，并对因此给自己造成的经济损失有提出赔偿的权利。

2、注册物业管理职业经理执业人的主要义务

注册物业管理职业经理执业人的主要义务包括:

◆“忠于职守”，意味着注册物业管理职业经理执业人始终将业主的利益放在首位，放在自己的利益之前。

◆“照管物业”，注册物业管理执业人对委托代理物业管理时要有技术地、合理地、仔细地进行，因粗心导致的事故必须对业主承担主要责任。

◆“服从指令”，注册物业管理执业人必须无条件地执行业主大会和业主委员会作出的决议。当然，如果业主委员会要求注册物业管理执业人做一些违背法律或道德的事，注册物业管理执业人可以拒绝，并向行政管理机关汇报，要求裁决。

◆“清算结账”，注册物业管理执业人要按时向业主大会或业主委员会报告财务账目和资金使用情况，接受业主委员会和业主及使用人的监督。

◆“信息披露”，为确保业主及使用人能够获得有关小区物业管理方面的各项材料与事实，是注册物业管理执业人必须强制执行的。

◆“审议批准”，对有关物业管理的重大措施，注册物业管理执业人必须将制定的措施及实施方案报请业主大会或者业主委员会审议，获得批准后方可执行。

◆“优质服务”，注册物业管理执业人必须依据物业管理委托代理合同的有关条款、要求，为业主和使用人提供优质的物业管理服务。

◆“善始善终”，物业管理委托代理合同终止时，注册物业管理执业人必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务账目等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，并接受业主委员会指定的专业审计机构物业管理财务状况的审计。

注册物业管理职业经理人执业机构

注册物业管理职业经理人执业机构，是指注册物业管理职业经理执业人操办业务工作的场所。在名称上也各不相同。根据我国的具体情况，可设立两种名称:“物业管理事务所”和“物业管理顾问公司”。

1、注册物业管理职业经理人执业机构的性质与任务

物业管理事务所、物业管理顾问公司是注册物业管理职业经理执业人的执业机构，应为我国取得注册物业管理职业执业人资格的公民开展物业管理执业活动的唯一机构。任何取得了注册物业管理职业经理人执业资格的公民，要从事物业管理业务活动都必须加入一个物业管理事务所或物业管理顾问公司，否则，不能从事物业管理执业活动。

我国的物业管理事务所、物业管理顾问公司，就性质而言是所有注册物业管理职业经理执业人为机关、企事业单位和公民提供物业管理服务的工作机构。它以法人资格独立从事法律规定的各项业务活动;组织注册执业人学习法规专业知识，特别是新颁布的法律、法规，开展业务学习，交流工作经验，不断提高注册执业人的业务水平和工作能力;统一接受委托，指派注册物业管理职业经理执业人承办委托事项;向委托人收取费用，管理本所(公司)财务;聘任和辞退事务所(公司)的工作人员;向有关部门反映注册执业人的意见和建议。

2、注册物业管理职业经理人执业机构的种类和相互关系

根据组建方式和运行机构及承担的民事责任的不同，建议我国的注册物业管理职业经理执业机构可分为以下几种类型:国有独资物业管理顾问公司;股份制物业管理顾问公司;联合物业管理事务所(由多家物业管理事务所联合投资设立的有限责任机构);合作制物业管理事务所(由3名以上注册物业管理职业经理执业人出资自愿组合，依照法定程序经审批成立，并以该所全部资产对债务承担责任的注册物业管理职业执业人执业机构);合伙制物业管理事务所(由合伙注册物业管理职业经理执业人自愿组合，依法申请并经批准成立的物业管理事务所);个人物业管理事务所。

依据现有的相关的有关法律、法规的规定，各种不同类型执业机构之间的关系应基于如下三条原则:一是地位平等原则;二是公平竞争，反对以不正当手段争揽业务的原则;三是应注意团结协作，互相促进。

3、注册物业管理职业经理人执业机构的设立、变更和解散

◆物业管理执业机构的设立

根据我国《注册物业管理职业经理人执业法》规定，无论成立何种类型的注册物业管理职业经理执业机构，都必须报请市(地级以上市)以上人民政府行政主管部门审核批准，领取注册物业管理职业经理人执业机构执业证书后，才能从事物业管理业务活动。注册物业管理职业经理人执业机构的发起人，必须是持有注册物业管理职业经理执业资格证书，能够专职从事物业管理业务的职业执业人，并在申请之日前3年的物业管理业务中未受过任何处罚和有违法行为。

◆注册物业管理执业机构的变更

注册物业管理执业机构的变更，是指在实践中运作的物业管理执业机构，由于情况的变化或者出现新的情况，需要将有关事项变更。如名称变更、住所变更、章程变更、合伙人的变更等。所有这些项目的变更，注册物业管理执业机构应当写出申请书，说明变更的事项、变更的理由以及变更捕捞情况，并报请原审核部门批准，经批准后应办理相关的变更手续。

◆注册物业管理执业机构的解散

注册物业管理执业机构的解散是指注册物业管理执业机构的终止。注册物业管理执业机构在执业过程中，遇有下列情形之一的应予解散:违反法律、法规，违反执业纪律和执业人管理制度，情节严重，由市级行政管理机关作出决定撤消的;因故无法维持而申请解散，经过清算程序，并经原批准机关批准的;依据法律、法规、规章的规定解散等。

4、注册物业管理执业机构的工作制度

注册物业管理执业机构的工作制度，是指注册物业管理执业机构为保障注册物业管理执业机构工作的正常、顺利、有效开展而制定的内部规章制度。不管何种类型的注册物业管理执业机构，都应建立完善的工作制度，报行业协会备案。行业协会应定期派人到所属各注册物业管理执业机构，检查注册物业管理执业机构工作制度的建立、完善和执行情况，作为资质评定、出具资信证明的依据。

注册物业管理职业经理人行业组织

注册物业管理执业机构及执业人的行业组织是注册物业管理职业经理执业人协会。是物业管理协会下属分会，属社会团体，具有法人资格。其工作任务主要包括:制订注册物业管理职业经理执业人执业的共同规则;对外代表注册物业管理职业经理执业人发言，维护注册物业管理职业经理执业人合法权益;对注册物业管理职业经理执业人进行再培训;对注册物业管理职业经理执业人执业资格进行年审;对注册物业管理职业经理执业人进行道德与纪律教育;协调全国各地注册物业管理执业组织之间的关系;出版注册物业管理执业人刊物;提出行政建议;组织注册物业管理职业经理执业人进行国际交往及业务交流等。注册物业管理职业经理执业人协会应接受政府行政主管机关的领导与监督。

1、注册物业管理职业经理人协会的性质与特征

注册物业管理职业经理执业人协会是社会团体法人，是注册物业管理职业经理执业人的自律性组织，依法对注册物业管理职业经理执业人实行行业管理。我国的注册物业管理职业经理执业人协会应具有如下性质与特征:

◆是社会团体法人而不是政府行政机关;是具有民事主体地位的社会组织。

◆是自律性组织。

◆是由注册物业管理职业经理执业人组成的组织。

◆是政府行政主管机关直接指导下进行工作的社会团体。

2、注册物业管理职业经理执业人协会与政府行政主管机关的关系

◆国务院建设部是全国注册物业管理执业人工作的主管部门。

◆国家建设部对全国物业管理执业人协会的监督、指导，主要是一种宏观管理的职能，即从方针、政策和法律、法规的执行情况上对物业管理执业人协会进行监督、指导。这种监督、指导不同于行政机关内部上级对下级的领导，即不能直接发出具体的行政指挥、命令等。

◆国家建设部对全国注册物业管理执业人协会的监督、指导需通过各地地级以上市的行政主管部门来具体贯彻落实。故此，各地地级以上市的行政主管机关对属地的注册物业管理执业人协会也有监督、指导的职能。

◆政府行政主管机关对注册物业管理执业人协会进行监督、指导的同时，应当注意尊重注册物业管理执业人协会的法定自主权利。

对注册物业管理职业经理执业人的行政管理

基于我国行政管理体制的现实情况，国家对注册物业管理职业经理执业人的行政管理应实行政府行政管理与行业自治管理相结合的形式。这也是市场经济发展的必然要求。对注册物业管理执业机构、注册物业管理执业人的行政管理，主要是通过政府的行政主管部门来进行的。但不仅仅如此，因为政府对注册物业管理执业机构、注册物业管理执业人的工商登记、税务、财务监督、物价管理等，还需要通过工商、税务、审计、物价等部门来实施。

行政主管部门对注册物业管理执业机构、注册物业管理执业人的行政管理职责，主要体现在:享有相关的立法、执法权;成立注册物业管理执业机构的审批权;授予注册物业管理职业经理执业人资格权、颁发注册物业管理执业机构执业证书权等。而注册物业管理执业机构接受日常行政管理主要体现在:接受审核登记、变更登记、注销登记、年检等，接受对其收费、行业竞争等行为的管理等。

注册物业管理职业经理人的违纪惩戒和法律责任

1、行政惩戒

行政主管机关有权对违反纪律、法规、注册执业人职业纪律行为的注册物业管理执业人或注册物业管理执业机构予以惩戒。惩戒的目的主要在于加强对注册执业人队伍的管理，监督注册执业人、机构依法执业。

惩戒分为对注册物业管理执业人的惩戒和对注册物业管理执业机构的惩戒。惩戒组织名称为注册物业管理执业人惩戒委员会。该委员会由注册物业管理执业人、注册物业管理执业人协会和物业管理协会人员组成，接受物业管理协会的领导，其办事机构为物业管理协会的注册物业管理执业人管理部门。注册物业管理执业人惩戒委员会负责对任何公民、组织对任何注册物业管理执业人及注册物业管理执业机构违反纪律、法规和规章应受到惩罚的行为的投诉进行认真审查。

2、行政法律责任

注册物业管理执业人的行政法律责任，是指注册物业管理执业人或注册物业管理执业机构因不履行行业行政法律规范所规定的义务而必须承担的法律后果。对注册物业管理执业人实施行政处罚的种类包括:警告;没收违法所得;停止执业;吊销执业证书。对注册物业管理执业机构实施行政处罚的种类:责令改正;没收违法所得，可以并处罚款;停业整顿;吊销执业证书。

注册物业管理执业人、注册物业管理执业机构对行政机关给予的行政处罚享有陈述权、申辩权。

物业管理职业经理执业资格制度的市场运作

1、与国际接轨，物业管理采用全权委托代理制。项目管理采用整体全方位经营管理，物业管理服务采用专业化、自主分业经营管理，只要是业主需要的都可以经营。

2、作为全权委托代理人，注册职业经理执业人是小区物业管理经营的大总管、总协调人，他将小区各种专项服务，按内容承包给专业公司完成，自己则以业主委员会代理人的身份对专业公司进行监督考核。同时，他还要集中精力，利用小区的资源对外进行经营创收。如租赁、评估、装修，开理发店、办便利店等等;只要与小区资源有关的都可以作为增加收费的来源，为自己和业主创造更大的利润空间。

3、与国际接轨，物业管理实行按利润考核、核算、分成制。改“提取佣金”制为“利润分成”制。目前实行的佣金制，不能调动业主委员会和物业管理公司两方面的积极性，还易产生矛盾。实行利润分成制，可以调动业主委员会和物业管理事务所或物业管理顾问公司双方的积极性，使两者的利益相一致。作为业主委员会的全权委托代理人——注册物业管理职业经理执业人的积极性会更高。盈的多分得多，双方得利，何乐而不为。

结论

在我国实行物业管理注册物业管理职业经理执业资格制度，具有下列益处:减少业主委员会与物业管理公司的对立情绪和矛盾冲突;有利于资源的合理、有序配制;把繁琐复杂、技术性强的工作交给职业化执业经理人来完成;有利于物业管理产业化、专业化、规模化发展和公司的整合;减少复杂的招投标程序。消费者有更直接、更明确的消费选择权;使物业管理消费更加市场化、透明化;有利于市场竞争规范化及监管机制的运行;有利于消费质量和服务质量的提高;有利于对消费者的约束;大大降低物业管理成本;有利于同国际接轨;将项目管理同专业服务分开，更有利于物业管理行业市场化、专业化、企业化和市场监管的健康发展。

总之，实行物业管理注册物业管理职业经理执业资格制度，是物业管理产业健康发展的必由之路;其最大的受益者是消费者，从规范市场行为的角度讲，对消费者和服务者双方都是喜事、是双赢!(全文完)