以迪拜哈利法塔为代表的高层建筑有哪些特点

随着中国因经济的快速增长成为全球第二大经济体，近些年超高层建筑在中国发展得非常迅速，业界对此也有非常多的关注。通常将垂直高度超过300米的建筑认为是“超高层建筑”。从图1可以看出超高层建筑在中国的发展趋势。在2010年之后，超高层建筑在很多城市中，包括一线城市和二线城市都有快速的增长。预计10年后中国超高层楼宇将达到1,318栋，为当期美国超高层楼宇数的4倍。政府导向的城市化建设和商业地产的繁荣，是超高层项目建设的一个主要推动力。

超高层建筑发展的优势和挑战

超高层建筑有一些优势，比如说提高一个城市的知名度。举个例子，著名的迪拜哈利法塔，800多米高的楼建成以后，对这个城市的知名度有很大的一个提升。我相信现在包括很多一线、二线城市的建设在超高层建筑上投入了比较多的精力，提升城市知名度可能有很大一方面的原因。

第二，超高层建筑也在推进一个城市旧城的改造和新城的规划，因为在旧城当中，住宅用地非常紧张，目前这种趋势也是提高土地节约化的利用效率。新城当中，也希望有这种超高层建筑来提高城市的形象和知名度。

第三，很多超高层建筑也是第三产业或者说现代服务业聚集的一个平台，它也刺激了很多城市第二、第三产业的转型，或是高端服务业的聚集。另外超高层本身也是一个多种功能的复合体，它隶属于城市综合体的概念。

当然有利也会有弊。超高层建筑的一些不足或者面临的挑战有：第一，建设成本的大幅度增长，尤其随着高度增加，结构、机电系统的复杂性都将使成本大幅度地增长。第二，除了建设成本以外，当然目前的运营成本也有了很大的提高，管理难度也大幅增加。第三，超高层建筑对周围的条件，包括交通、环境、安全，都提出了新的要求。第四，对投资商或者开发商来说，也需要一个比较强的商业地产的运营经验。第五，很多超高层项目的规模比较大，一旦建成以后，例如写字楼或者商业物业的投放对市场会有比较大的影响。尤其是如果这个市场还不是很成熟，影响可能会更大一点。

分析以上的问题，我认为可以从规划和开发的层面去尽量降低超高层建筑开发的一些风险。

从规划角度看，在超高层的建设、审批或者规划方面也应该有一定的计划性，而不是说谁想盖、在哪里盖就可以，这一方面可能目前还没有做到。总之，我认为应该有一定的计划性来降低市场风险。第二，超高层建筑也不能单独用高度来定义或单纯地看高度来发展，还是要符合市场的需求和未来的发展。第三个方面是超高层建筑周围的一些配套设施要协同发展，包括公共停车、交通枢纽、轨道交通、开放绿地等公共设施，以缓解超高层对交通、环境、安防等带来的压力。

从开发角度看，超高层建筑的建设和发展需要跟一个城市的经济、产业(前面也提到就是第三产业的发展)有良好的互动，与产业有密切的联系。发展一个超高层项目要进行大量的市场研究和分析，来确定最佳的发展组合。比如说写字楼占多少比例合适、发展多大规模的商场或者酒店，是不是还有其他的可能性?当然此外还要考虑工期、成本和质量的控制以及后期的招商和运营。

北京国贸三期和迪拜哈利法塔

案例一：北京国贸三期

北京国贸三期高330米，目前在北京应该是最高的楼，也是目前北京最成功的一个综合体项目。实际上，国贸是一个很大规模的项目，总建筑面积超过100万平方米，而且它是在一期、二期发展之后发展了第三期，之后其实还有一小部分的发展。

这个案例能够告诉我们什么问题呢?第一，超高层项目的发展如果是在随着市场逐步发展与成熟而去发展的话，风险可能会比较低。第二，这个项目本身和周边的商圈或者说区域的产业经济有很好的、紧密的联系，有互相的促进作用，包括发展商的品牌以及引入的一些写字楼、客户、商业(包括酒店)的品牌相互之间的影响，对这个超高层项目的成功也是重要的保障。我们也注意到了一些更细节的问题或者说特点：它可能是目前北京标准最高的一座写字楼，当然租金也是最高的;还有大型的精品购物中心、北京楼层最高的酒吧、餐厅等。

给国贸三期做一个简单的归纳有几个方面：首先这个项目本身就是自持的物业，能够保证一个项目长期的品质提升和价值的体现;其次设施本身在现阶段市场上达到了比较高的标准，而且还有市场领先的水平;再者，与国贸一期、二期有效互动，相互提升(如与一、二期地下商业的连接及吸纳一、二期扩张租户);还有，利用高度的优势、景观的优势，来打造自己独特的一些卖点(“北京CBD最具活力的魅力高空”);最后是引进世界顶级酒店管理集团，提升项目整体档次。

案例二：迪拜哈利法塔

迪拜的哈利法塔是目前世界上最高的已建成的超高层项目，概况见表1和图2。

哈利法塔的主要的功能包括酒店、公寓、写字楼，当然还有商场。这个产品比较突出的一点就是品牌的利用。它引进了阿玛尼精品酒店(全套设施使用阿玛尼品牌)，包括在设计方面都体现了对品牌的极致追求。它也具有独特的一些服务内容，并且有比较突出的一些景观特点。

对这个项目的特点有几方面可以归纳：

一，它是目前世界最高建筑，如前文提到的对这个城市知名度的提升有很大帮助，是迪拜从石油城市实现航空枢纽、国际旅游、国际商贸等多元城市转型定位的重要标志，对迪拜打造旅游中坚城市也做出了巨大的贡献，彰显了迪拜的城市活力及作为中东中心城市的雄心。

二，我认为它对行业的发展有重要的作用。它把超高层建筑施工、运营等各方面的技术提到了一个最新的高度，是对整个行业的提升和发展。

超高层项目顾问要点

对市场的研究

不管是发达城市还是一个正在快速发展的城市，发展一个超高层项目以及其中所包含的功能，对市场的详细研究是必不可少的。

一方面是了解现在的市场状况，另一方面也要有更好的前瞻性。因为一个超高层项目的建成，通常会需要5到6年的时间，或者说我们现在发展一个项目，应用到市场上可能要在5、6年之后。到那时，整个城市经济的发展、产业的发展、房地产市场的发展都会非常不同，这些都是十分重要的因素。我们必须对市场有一个清楚的认识，可以通过其他一些城市的案例，对国内的发达城市或者国际的一些经验进行借鉴，去观察市场发展的长期趋势，这样可以对项目的定位、开发提供一个重要的依据。

举一个例子，北京的一个超高层项目，在建的同时周边也有比较多的竞争，差不多跟它同样高度的有7、8个项目，有的可能更高，规模达到100多万平方米。通过对这些市场因素的分析，能够帮助这个项目建立一个合适的开发组合，包括最合适的入市时间，来降低它的开发风险。再比如，二线城市如果要发展一个超高层项目，也可以通过市场研究，特别关注商业的发展、周边的市场竞争、地方的条件，来确定商业规模到底有多大才能够符合这个超高层项目的发展需要。

对建筑本身特点和功能的关注

除了市场研究以外，应该特别注意到超高层项目本身具有高度的优势，它能利用这种优势来打造城市的一些亮点和项目的一些卖点。这也是至关重要的一项因素。

另外一方面，超高层建筑本身也具有复合功能，通过分析，可以形成更佳的功能组合，体现1+1>2的协同效应。将不同功能组合在一起可以把项目的效应、价值发挥到更佳的水平。

举一个例子，利用屋顶的空间可以打造屋顶花园(我相信这种做法有一些项目已经在做)，也是非常有吸引力的一种做法，当然可能也会带来一些成本的增加，带来一定的管理难度。但是我们可以通过一个好的设计，或者一个艺术化的处理方式，能够达到一种平衡。除此之外，还可以增加一些高空项目，比如高空泳池、空中酒吧、楼顶餐厅(如曼谷Sirocco露天餐厅)，还有可以看到几百米以下地面的观景平台(如芝加哥希尔斯大厦400米高空的悬空观景平台)，以及在楼顶打造所谓“水晶阁”等，形成城市的一张名片或者一个亮点。

与周边的互动

除了建筑本身以外，还需要建筑跟周边的环境，包括一些有特色的设施，如广场、雕塑等形成互动。就是说除了建筑以外，项目整体可以形成一个有特色的亮点。

具体到产品方面，因为超高层建筑内部有大的功能分布，比如伦敦的Heron Tower和哥本哈根的Nykredit总部大楼，其中写字楼有可能需要几层的空间，因此可以将这功能集中的几层形成一个组团，设置一个共享空间，供同一间公司来使用，会更好地提升物业的价值。再比如说酒店方面，大家现在看到比较多的就是高空泳池以及一些其他高空的设施，能够为客户提供更佳的体验或享受。

除了硬件之外，还应该有软件方面的内容。可以吸引商学院入住超高层建筑，或者成立学习中心、举办一些活动和论坛，提升整个项目的影响力。

另外一个非常重要的内容，也是业界非常关注的一个话题，就是绿色建筑和可持续发展技术的运用。顾问团队会与国内、国际比较知名的规划设计公司进行合作，保证项目的设计符合未来发展的要求，符合客户的需要。

投资分析和风险控制

这一点非常非常关键。因为项目本身投资大、周期比较长，如何通过一个合理的投资安排来降低风险，保证比较合适的收益，这是我们每一个投资者都特别关注的一个重点。顾问团队会在整个项目当中通过多种方案的模拟，为客户确定一个最佳的租售策略，包括物业的开发，来保证它的投资开发的风险最低、收益最高。例如北京CBD某项目，根据CBD核心区规划要求，物业需持有10年才可进行销售，因此推荐设计高区楼层的服务式公寓在租赁期以小户型为主，在销售期可通过套型联通(拆除小户型之间的分割墙面)，形成稀缺大户型产品。

小结超高层建筑发展顾问的要点如下：第一，需要大量细致的市场研究和对未来发展的判断;第二，如何利用超高层项目本身的特点来营造一些创新的亮点;第三，顾问策划工作和设计环节互动，保证开发者的要求可以在设计中得到体现。

现代物业&熊志坤

现代物业：中国经济增速从去年开始已经放缓，超高层建筑的投资规模和热度却没有减少。这会有什么潜在的风险?

熊志坤：真正的超高层建筑，本身包括多种功能和物业形态，关键是一个供需平衡的问题。我更多是从市场角度考虑，如果供应量比较大但是需求有限，包括投资没有好的收益或者投资不能得到很好的回收，我认为这是一个风险。另一方面，如果整栋楼没有按期建成或完工，对城市形象会有损坏，因为超高层通常会在一个比较核心的位置。第三，就是对各方面资源，比如公共资源的浪费。这种供需矛盾的不平衡，特别是供应量很大但需求不足就会导致上面说的三方面问题。

超高层相比一般城市综合体有更好的地标性，更有品牌效应，包括价格，一旦建立起来对区域形象品牌有很大提升。另外一方面超高层与市场发展也是相辅相成的，很多成熟的超高层，都是基于市场发展到一定基础，再去发展超高层，基石比较扎实，相对的风险就会更低一些，更多是依赖整个市场区域的成熟和发展。

当然从另外一方面考虑，市场也有一些自我调节的能力，开发商、投资商也不会在市场不好的时候所有的项目都按照超高层来建造，也会做一些调整，比如延缓开发、改变或调整开发计划，再或者对项目的功能方面进行调整来降低风险。也就是说，风险(问题)虽然存在，但是市场本身也具备自我调节的能力。

现代物业：整体而言，二三线城市对超高层建筑的经济支持力量并不高，但是这些城市总会热衷于将超高层项目打造成地标建筑，或者作为树立城市国际化形象的手段，或者作为招商引资的重点项目，政府层面可能也会抬高这些城市在超高层项目建设上的泡沫成分。您对投资者有何建议?

熊志坤：这本身是一个矛盾。一方面，为了城市形象招商需要这样一个名分，另外一方面投资会面临风险。从市场角度和专业角度去考虑，如果出现这样的情况，建议投资者可能要更小心地考虑投资的机会和计划。举一个例子，去年在一个北方的城市，我们有一个外资客户，开发的项目工程高度没有达到300米，但是对我们提出要求，要看十年之后的发展情况，我觉得他是一个理性和成熟的投资者。这个目标要去实践，实践才会知道哪里不一样，会有一些实际的调整和变化。回到问题上，我们还是希望从市场方面作分析和判断，不会为了一个形象导致更大的风险或是损失。

不仅是市场回报，我觉得也是对城市负责任，不希望没盖起来或盖到半截，或者盖起来都是空的，没有人，那这样其实是一个更大的浪费。

现代物业：国内开发商对商业综合体通常采取的策略都是销售而非自持，因为自持对业主的资金要求和运营管理能力要求都非常高。从长期的角度来看，您认为自持和销售哪种方式更有优势?对现在迅速增长的超高层建筑，您在业权处理方面对投资者有何建议?

熊志坤：从长期的价值体现当中，我们更希望单一的业权或者说业主持有物业去经营。因为刚才提到只有从经营中才能体现出长期的价值，如果说短时间内就销售掉了，就会丧失掉长期的收益，也会导致后期的运营管理困难。比如办公楼如果卖给很多小业主，将来一个大公司进来，它肯定希望是单一业权的，也想避免去跟很多小业主打交道、谈租约。又比如说，卖出去之后，小业主为了租金什么生意都吸引进来，对房产也很不好，从长期角度来说还是建议长期持有经营。

如果有一部分物业非得出售出去，我们建议不要切成太小，通过整层或者几层再卖给大的客户。他本身会自己用，而不是做一些投资性的转手租出，业权也更加集中，虽然难做到单一业权，但是也尽量做到相对比较集中的业权。

现代物业：城市综合体项目目前面临的一个困难就是同质化很严重，包括定位、商家、服务同质化。一般认为超高层建筑其自身的建筑形态会成为一个重要的标志，但是内容方面如何避免同质化?

熊志坤：这个问题分两方面来说，从超高层的内容或功能来说无外乎写字楼、酒店、商业区、公寓等，这个很难保证每个楼做出完全不同的东西来，相似性是很难避免的。另外一个角度，后期的运营管理非常重要，这可能是更能体现差异化的地方。比如前面提到的国贸，这个综合体也许经过二十年，形成自己非常独特的品牌，好的公司一定会想着进驻国贸，或者已经在国贸的客户会想去国贸二期、三期，会觉得这个项目本身会有很好的标志性，有很好的配套服务，而且在其中工作，也能体现公司的品质。通过项目本身的运营和管理：提供更好的服务，体现项目本身的价值，为客户创造更多的利益，我觉得这才会真正体现项目的差异化，不是完全说在建筑本身或开发商。

另外，我们看到很多城市综合体的项目到了一定时间，也许是十年、二十年，开发商要进行升级改造，包括商场、酒店甚至办公楼。因为在设计时很多技术也许在当时很先进，但过了十年之后应该会有更好的技术，进行升级改造能够进一步保持竞争力和高品质，直接一点说就是后期的经营管理才能体现差异化或者竞争力。

现代物业：后期服务方面有何建议?

熊志坤：作为一个专业房地产服务公司，工作分成前期顾问，中期的代理、招商，后期的运营管理，虽然服务是有阶段的，各个不同的业务在项目刚开始就会介入。在项目前期规划设计当中，不光是顾问提想法，运营管理也要很早就介入进来，包括设备的选型、未来客户运营的一些难点、要点，在前面就应该体现。即使楼盘还没盖成，这些好的想法就要提出来。第二，可能现在投资者或开发商都把主要精力放在最难的地方。比如楼的结构很复杂，电梯要解决，就忽略了一些细节。现在一开始就要更多关注一些细节，包括卫生间、空调等等。还有就是设计本身或将来的服务是不是真的以人为本。因为楼不是设计师或者是开发商自己在用，将来真正的用户，比如写字楼租户，他们的需求是否真正能满足，比如空调、电梯、安全，站在客户的角度把问题考虑具体。总之有两个意思，一个是关注细节，另一个是真正以人为本，之后再来考虑营运和管理。

现代物业：是在前期规划设计就能预计到客户的需要，还是在客户使用之后，再根据客户的需要来满足?

熊志坤：当然我觉得这是两方面。一方面了解客户通用性的需求或者地域性的差别性的需求，这可以在前期体现出来。另一方面要为后期预留一些空间出来，我想现在的设计已经没什么问题。尤其像写字楼，它本身有一定的灵活性，除了公共区域以外，很多公司内部会预留一个茶水间，有空间吃个饭或者聊一聊。预留一些弹性空间为满足后期的特殊需求创造一个条件。也就是将我们的经验运用到项目的前期，也为后期个性化的需要留有一定的空间。

(原载于《现代物业》2013年5期/总第257期)