美国怎样进行物业管理？

美国是一个科学、技术、经济发达的国家。美国人在各种经济活动中，习惯向银行贷款，他们的高级住宅、豪华汽车大多数都是向银行贷款购置的。美国人一般不搞积累，愿意超前消费。美国人贷款是个人信誉和富有的象征。因此，他们的一切经济活动都要贷款，特别是购置固定资产必须贷款。

美国人认为，贷款有三大好处：一是每月还银行款，迫使你去努力劳动、挣钱，按时按量还银行款;二是贷款可减免国家和地方的很多税收，特别是工资税;三是钱是银行的，随时可以得到银行的信息、支持和帮助，使你的经营活动少受损失。

住宅建设

土地制度

美国现有土地面积22.3亿英亩，其中美国联邦政府拥有34%，约7.6亿英亩，而私人拥有土地大约占58%，约13亿英亩，另有6%为州、县、市拥有土地，2%保留为印第安人托管的土地。

土地在美国财富中所占的比重是：土地资产占政府总财富的11.5%，占个人财富总额的12%，占工商业全部财富的18%。美国国民财富有一半以上是房地产，而房地产价值中75%是土地。美国人口中3%的人拥有美国土地的55%。

美国把土地权属分为三部分：地上权;地下权，包括地下资源开采权;空间权，包括建筑物加层发展和近空通过。这三种权益均可分别转让。

用地分类

美国土地使用一般分为以下几类：

◆A-农业用地;

◆R-1住宅用地一独立式别墅;

◆R-2住宅用地一楼房、连接式住宅;

◆C-商业用地;

◆p、u、u-(发展)规划用地;

◆H-饭店、旅游用地;

◆M-1-轻工业、仓库用地;

◆M-2-工业用地。

地区规划设计

土地购置后，在土地的红线范围之内，按照土地种类性质(即上面的土地使用分类)，根据各地区、城市的规划、设计法规进行房屋建筑的规划、设计，它的规划设计大致有以下一些要求：

◆建筑物离红线的距离(略);

◆地基宽度和面积的要求。地基最小宽度为50一120尺;地基最小面积为5000一40000平方尺;

◆多层楼房、公寓间距。不开窗户面5尺，开窗户面15尺;

◆停车位个数要求：住宅一户：2个停车位;商业楼：每200平方尺1个停车位;办公楼：每400平方尺1个停车位;仓库：每800平方尺1个停车位。

◆停车位尺寸及红线内车道要求：

在有环行线的情况下车道(车不掉头)宽可以为20尺。其他按以下规定：

单排停车位：每条车道宽20尺;

双排停车位：每条车道宽24尺;

斜停车位：每条车道12一18尺。

每个停车位尺寸为9*20尺。

◆楼房高度限制R-1，一般为一、二层，高度不超过20尺;R-2，一般为三层，高度不超过30尺。

◆设计人员必须是有执照的工程师、建筑师，否则所设计的图纸不能被批准。但可找有执照的建筑师签字，以签字的设计师名义报批。设计费一般为设计款的3一6%。签字费一般为设计款的3一5%。比设计费低不了多少，所以没有执照的人一般不能承担设计任务。

工程验收

工程竣工后，由业主(或由业主委托施工单位代理)组织施工、设计、公务局及有关部门分别进行各项(如结构、装修、水、电、通讯、电视、空调等)检查，合格后交验收签字，工程才算竣工。

办理产权证(居住证)

◆单栋别墅工程或没有产权分割问题的住房，检查验收完后直接去房产管理部门办理产权证(即入住证明);

◆楼房、公寓、连体式住宅或多栋住宅有公用设施、公用建筑的，要先办理产权分割，把公共设施、停车位、道路、绿地等按户划分文件做好(一般请律师去做)，送房产管理部门审批后发给产权分割证书。持此产权证办理居住证明。

物业管理的机构及其职责

管理机构

美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。

美国的房地产经纪人协会物业管理学会(IREM)是负责培训注册物业管理师的组织。其总部设在芝加哥，有l00多个地方分会。目前，注册物业管理师约有15000名，他们管理着全美8770亿美元的房地产，960万套住宅，76亿平方英尺的商业楼宇。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师(CPM)证书。

除此之外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会(IFMA)，主要负责对物业设施的管理，还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益。许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。

在美国，成立物业管理公司手续比较简单，只要具备申请资格、符合法定条件，任何人都可以申请成立这种公司、不过公司成立必须取得营业执照。有的州规定取得执照的物业管理公司必须每4年接受45小时的专业课程的培训教育，方能被认可主体合格。

不仅对物业管理公司，而且对具体人员均有一定要求，如有的管理岗位必须取得相应的专业证书。管理人员必须持有大学毕业证书，有5年以上的物业管理经验等。对于私人持有物业的管理，既可以由私人业主自己管理，也可以委托专业物业管理公司进行管理，对于政府持有的物业则由政府专设部门的机构进行管理。

联邦政府设有公共房屋管理委员会，下设34个代理机构，监督着166个房屋项目。其中最大的代理机构是纽约城市房管会，管理着15.6万个住房单元。

专业物业管理公司在实施管理时通常委派房产经理负责日常管理，房产经理对该物业负责。由房产经理负责下的管理机构一般设有管理与维修部、财会部兼资源管理部、治安保卫部等职能部门。

房产经理的职责主要是制定管理计划、编制预算、制定保养计划、负责租金收取和营销活动等，并由各职能部门实施具体管理。

管理计划

制定管理计划是实现业主经营目标的第一步。管理计划包括以下内容：

◆对该房地产所处的地区进行地区分析。分析所在区的经济结构、人口及收入状况、交通状况等。了解可能吸引到的买主或租户的类型，以及他们愿意支付的价格水平或租金水平，分析市场变化趋势及对自己经营的房产影响;

◆对房产本身的分析。作为房产经理必须全面了解该建筑物的物质条件和折旧程度;了解可供出售或出租的面积，各单元数量，掌握客户的构成等;

◆为业主提供房屋使用和修理的建议。提出保持目前房产用途的理由，以及对房产的修复、改善或变换用途提出意见、建议，供业主参考。编制预算的目的是为了控制费用支出，以保证有足够的收入来支付各种费用。如营业费用及固定资产重置，抵押贷款的分期偿还和房产税等，预算中，租金收入是根据以往的租金数据和对未来市场趋势进行分析研究后得出的。

营销包括确定合理的租金水平，及采取各种促销手段招揽顾客等。作为房产经理应事先了解其管理的建筑物中设施的种类、数量和运行情况，制定出维修保养计划。包括日常例行的维修保养工作，如一般性的清洁工作(定期擦洗门窗、玻璃、清洁墙壁和公共通道等)、各种装置零配件的更换。

除此之外，还需配备工程技术人员专门负责设备的检测及修理。房产经理的这些管理职责则由各职能部门来完成实施。

管理职责

◆管理与维修部

主要负责房产经营管理与房屋维修，包括租赁管理、定租收租、房屋档案材料的管理、人事管理、检修房屋及其设备系统。

◆财会部

负责编制预算计划及做好会计出纳、经济核算，以及工作人员工资奖金的发放工作。

◆能源管理部

负责冷暖气供应，以及动力设备和给排水系统的维修和管理。

◆治安保卫部

负责安全保卫工作，包括消防安全、防盗防窃、地区巡逻和地区交通管理工作。

此外，还有清洁绿化等部门。但物业管理公司往往会把这些工作承包给其它专业公司承担。

总之，美国的物业管理者受业主的委托行使管理权，其目的是使业主的物业能够保值增值，并为承租人创造一个安全舒适的环境和享受良好的服务。