如何发挥“建管一体”的物业管理优势

俗话说，“肥水不流外人田”，开发商选择下属物业公司管理自己开发的楼盘，让能够配合开发商自身，并能够直接传递开发商地产品牌文化的下属物业公司对项目实施管理和服务。开发商自己开发，自己销售或租赁，自己进行物业管理的“一条龙”服务方式，思想上统一，在办理事情、沟通方面都会比较顺畅。

对共用部位、共用设施设备交接过程中缺乏严格的承接验收手续。对暴露出来的质量与配套设施等问题，不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上，督促开发商加快解决;有的冲在一线替代开发商直接处理本应由开发商解决的问题和纠纷，然而力量却有限，由于资金上的匮乏，往往不能解决问题;有的甚至按照开发商的授意，采取恶劣手段压制业主，引发冲突。此外，一些开发建设单位在商品房促销时，在物业管理方面对业主做出不切实际的承诺，使得下属的物业管理企业在日后管理中成了“替罪羊”，一旦出现承诺无法兑现的问题，板子都打在物业管理企业身上。业主入住后，会认为物业公司和开发商是一家的，将出现的问题一味向物业公司发难，有的采取拖欠物业管理费等非理性举动，甚至引发纠纷，业主委员会成立后，这样的物业公司将会被淘汰，继而影响开发企业品牌形象。

《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”笔者认为，国家对非住宅项目没有限定必须执行招投标选聘物业管理公司，对于品牌集团公司，出于战略考虑，对非住宅项目实行“建管一体”是可行的、有必要的。如何发挥出“建管一体”的优势，关键是开发商品牌定位是否明确，是否将物业公司置于了一个重要的地位，是否将物业公司作为品牌的一个整体去看待。

好的开发建设企业会让其下属物业公司参与规划、设计、施工的全过程，在房地产开发项目策划时与物业公司紧密沟通，把后期的管理服务内容，如水、电、空调供应方式、供应时间、收费标准确定下来，特别是在物业运作期能为业主提供哪些服务，哪些是无偿的，哪些是收费的，这样房产开发企业在做产品宣传时，就能让客户心中有数，以免后期与物业公司产生矛盾。如有的开发企业在楼书宣传册中为吸引客户，单方面承诺为业主提供一次入住前的免费保洁，但开发商业务人员往往将分户门内施工遗留的建筑垃圾清运、开荒保洁等内容也交由物业公司处理，让物业公司承担此费用，这是不合理的，让物业公司感到为难。这就需要前期开发企业与物业公司达成一致，确定费用来源，并且业务人员在后期租售过程中掌握宣传尺度，避免让客户产生误解。

物业的使用功能形成于规划、设计、施工阶段，而不是在物业管理单位接收时期和业主使用时期。物业服务企业长期从事物业服务工作，对建筑物在使用中的各种工程质量问题，尤其是设备方面的问题十分了解。因而在设计阶段注重物业今后的使用和业主的需要，很多弊病都可以避免。把物业服务思想和理念提前体现在物业服务企业接管物业前，渗透到项目决策、规划设计、施工建设过程中，从物业服务的角度对环境布局、功能规划、施工质量等多方面为物业投入使用后的管理创造条件。物业服务企业的参与物业服务理念的超前体现，还可以提高建筑产品的质量，可以充分发挥物业服务企业的长处，与设计、施工、监理单位形成互补，从而提高建筑产品特别是各种设备的运行质量和使用年限。开发商应重视物业服务企业提出的合理化建议，不应让物业运行后才让物业公司说话。笔者所处的物业公司就是房产开发下属企业，在大厦建至23F时，房产开发集团着眼大局，让物业公司提前介入，物业公司针对大厦现状及功能定位，对电梯的布置数量、位置，停车场动线设置，机站房的环境、地下室清洁用水点规划、能源计量等方面提出合理化建议，发挥出应有的作用，为物业接管运行奠定了基础。物业公司还主动参与地下停车场的交通设施安装，对停车场重新规划划线，使得原本图纸设计的314个车位提高到409个车位，大大发挥了地下停车场的效能，并顺利通过了停车办、交管部门的验收。在消防设施上，物业公司会着眼于各种死角、细节，比如大楼的空调井、电井的封堵问题、消防喷淋末端放水位置的便利问题、二次装修烟感的增移问题，而偏偏这些在设计中都是较弱的环节。物业公司的介入对此是很好的弥补。

房产开发建设单位要确保交付的工程是优质的。建设单位要重视交接验收工作，提前做好交接验收准备，各项单体建筑、公共设施以及施工质量的原始资料、图纸、档案准备齐全。物业服务企业更要重视交接验收工作，既要接收又要验收。验收时，严格按标准执行。验收不合格，协商处理，按约返修。实实在在把主体建设、附属设施这些硬件，还有产权资料、技术资料、责权关系这些软件接收过来。通过验收要发现工程质量问题，减少将来日常管理过程的维修、养护工作量。同时了解物业的性能特点，合理计划安排各项管理工作。物业服务企业接管验收的不仅是具体建筑设备，还要把他们所具有的综合功能接管过来。交接工作要做到紧密，建、管双方要积极配合。在实际的“建管一体”的项目中，往往在“建管结合”方面不能完全落实好，物业公司往往是在大厦没有完全具备交付条件下自然接管，由于主系统功能不完善，经常是边入住边施工，给物业公司管理带来难度，品牌物业公司会考虑房产开发集团的整体利益，并主动承担建设单位的部分职能，如联系施工单位现场督促整改、现场施工垃圾清运、施工现场安全防盗工作等，避免把工程问题留给业主。

总之，开发建设单位与下属物业公司应结成统一战线，开发建设单位要督促下属物业公司提供优质的服务，并在财力上给予支持，主动做好后续产品质保工作，物业公司应本着品牌整体利益，积极协助消除工程质量上的缺陷，加强与业主的沟通，让业主满意、舒心，这样才能发挥“建管一体”的优势。