案例回顾：旧城怎样有效整治？

旧城改造与都市更新的不同之处在于，都市更新不对建筑物进行彻底拆除，而是通过“整容手术”使旧的建筑物得到翻新，从而改变城市的整体面貌;大陆一般意义上的“旧城改造”则是以大拆大建为主，辅以局部更新建筑物外观的方式进行。本期专题将此两种情形加以对比，期望发现更加经济合理且更能充分发挥物业管理作用的“城市进化”途径。

对旧城改造小区进行封闭改造综合整治，推行市场化物业管理服务，是江苏省东台市政府为民办实事的重点工程之一。近年来，东台市政府已先后对市区林城花园、茶城花园、东亭小区、望海小区、东坝小区等老旧小区实施了封闭改造，2011年，还将对景范小区、新桥小区等5个旧城改造小区进行封闭改造。已实施封闭改造并推行市场化物业管理服务小区的运营状况怎样?如何继续大面积推行?现将调查情况汇报如下。

现状与成效

自1995年开始，东台滚动推进五期旧城改造工程，先后投入20多亿元，拆除老城区旧房110.87万平方米，动迁居民1.3万户、4.8万人;新建商住楼、住宅楼312幢，风格各异的居民小区13个，各类建筑167.95多万平方米;累计改造老城区面积超过4/5，北至何垛河，西至串场河，南至南城河，东至陆家滩，市区居民人均居住面积由改造前的7.9平方米，增加到25.58平方米，居民住宅成套率由城改前的不足25%提高到86%，隶属6个社区。

旧城改造中建造的小区全都是开放式的，出口通道多，四通八达，十多年来无专业化管理，因此卫生状况、居住环境、治安秩序相对较差。为了构建和谐小区，创建平安东台，市政府近几年先后对东坝、林城、东亭、望海等老旧小区实施封闭改造，通过招投标引进物业管理公司，实施市场化的物业管理服务。封闭改造过的老旧小区都更新了出入口大门道闸，新建了大门楼，设立了值班室、监控室，安装了监控、消防设施。物业管理公司进驻后，规范服务，配备了专职保安，24小时值班，不定时巡逻，小区治安有了保障;有专人保洁、护绿，每天对小区路道、楼道以及沿街营业用房门前进行清扫，拾拣绿化带杂物，陈年聚集的垃圾已不见踪影，卫生状况令人满意;封闭管理前，区内到处可见违章搭建、违规堆放的杂物，综合整治后，面貌已大为改观。一般老旧小区都没有停车场，封闭前，车辆是乱停乱放，因停车、堵车引发的纠纷时有发生;封闭后，车辆进出停放有人管理，路道变得畅通了，交通秩序明显好转。据了解，实施封闭管理后的老旧小区，盗窃、斗殴、火灾等治安案件都普遍减少或未曾发生。政府对老旧小区进行封闭整治改造，物业管理公司进驻实施管理服务，小区整体面貌普遍得到明显改观，改善了居民居住环境，提高了生活质量，受到居民欢迎。

问题与成因

就老旧小区而言，要构建和谐小区，封闭改造是前提，管理服务是关键，尤其是持续长久的管理服务。但是目前已进驻老旧小区的物业管理公司普遍感到压力大，收不抵支，亏损严重，难以为继。原因之一是收费标准低，现行的收费标准参照的是江苏省盐城市制定的，至今仍执行的是2004年的收费标准，每月每平米0.20元- 0.25元左右。二是运营成本高，早几年，保安的月工资只有500元左右，保洁工400元左右，目前保安的月工资达到1,000元左右，保洁工达到700元左右。一个6万平方米左右的小区至少要配备5、6个保安，3、4个保洁工，再加上管理人员，仅人员工资，物业管理公司每个项目每年至少要支出12-13万元，另外还有水电费、办公费、税费、维修费、添置装备等费用约3-4万元，年支出16-17万元，而老旧小区目前的交费率不足50%，可见亏损之大。另外，按标准配备给物业管理公司的三产(经营性)用房和办公用房不齐备，使物业管理公司又少了一块收入。三是收费难，收费率一般在30%-40%左右。东亭小区、茶城花园、林城花园的物业管理公司在小区服务已一年多，2,500多户业主到年底只有600多户交了服务费，不足30%。一家物业管理公司的收费员上门收费，跑了十户，仅有一户交了费，磨破了嘴皮，有三户还是不开门、不搭理，有二户称身上没钱，等有钱再交，有四户称把遗留问题处理好了再交。

管理难、收费难是物业管理公司反映最多、最激烈的话题之一，也是各地推行物业服务管理的通病。通过调查了解，造成老旧小区管理难、收费难的原因主要有以下几点：

居民公共意识差，消费意识与服务主张不对接

物业管理收费，取之于居民，用之于居民。而老旧小区的居民，文化素质偏低，以老年人、贫困低保户、下岗职工等弱势群体居多，他们对什么是物业服务等新理念知之甚少，有的甚至一无所知。物业管理公司进驻初期，在登门宣传、搜集基础资料、综合整治中，不少居民连门都不开，不接受、不配合，甚至恶语相加。他们把物业服务当作是政府派来收钱的，有的甚至讲，如果实施物业管理要收费，也应该由政府买单，这都是长期受计划经济影响，习惯无偿消费造成的。

虽然他们有偿服务意识不强，公共意识差，但对物业服务的权利主张却又很强烈。一些居民片面强调个人维权，把物业服务当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至有意刁难物业服务人员，故意拖欠物业服务费加大了物管难度。

历史遗留的问题得不到解决

由于旧城改造受特定时期的制约，整体布局先天不足，规划设计标准低，硬件配套设施不完善，建设质量低劣，经过十多年的无管理运行，种种不足的情况都逐渐暴露。如屋面、墙面渗水严重、落水管老化破裂、道路破损、下水道堵塞、化粪池漫溢等等，长时间无人问津。当初既有政府开发的拆迁安置房，又有单位开发的福利房，都没有缴交物业专项维修资金，有的产权早就变更了，甚至多次变更。现在矛盾集中在共用部位需维修，而维修单位却难落实，无人受理。另外，共用设施少，没有公厕、停车场、体育健身设施和文化活动空间，没有楼道灯，路灯少，绿化、草坪少等等，造成不少业主不接受物业服务以及当作拒交物业服务费的理由。

物业管理公司自身的专业能力不足

物业管理行业本身是一个微利行业，一些物业管理公司在收费率低、收不抵支的情况下，为了降低成本，减少亏损，往往采取裁员的办法，以至管理跟不上，服务标准降低。另外，老旧小区聘用的保安、保洁员大多是上了年纪的人，这些人来自下岗、退休人员及农村剩余劳动力，从业人员素质不高，且大多数未受过正规的管理技能培训，缺乏系统的物管知识，缺乏必备的综合协调经验和能力。再加上员工不固定，变动频繁，流动性大，直接导致服务质量下降。另外，由于服务市场不成熟，造成行业竞争不规范。

政府行政职能合力机制不完善，监管虎头蛇尾

由于历史遗留等多方面原因，老旧小区物业管理中存在着许多需要公安、城管、工商、社区等多部门共同协调解决的问题。目前已实施物业管理的老旧小区一旦出现管理回潮现象，部分居民甚至相关街道办都迁怒物业管理公司管理不善。根据国务院《物业管理条例》有关规定，对违反有关治安、违建、环保等方面规定的行为，有关行政管理部门在接到物业管理公司报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理，而事实上，有些部门未能及时处理，尤其是综合整治后出现的情况，后续监管缺失，让整治虎头蛇尾。

总之，老旧小区基础差、收费难，物业管理亏损多、服务水平低，以上因素相互影响，形成恶性循环，需要引起各方面高度重视，采取有效措施，巩固已实施改造整治后的老旧小区的物业管理。

思考与建议

推进老旧小区物业管理是科学经营城市的需要。2011年以来，在一些已封闭改造实施物业管理的老旧小区，不少物业管理公司由于亏损严重已萌生退出的念头，一旦退出，必将给这些小区的治安、交通、卫生带来更多问题，前期为封闭小区做出的努力也付之东流。如何巩固封闭改造综合整治已取得的成效，已成为当前亟待解决而不可回避的课题。今年东台市政府又将计划投入500万元，拟对景范小区等5个旧城改造老旧小区继续进行封闭改造，综合整治后推行规范化物业管理。避免短期行为，不让政府的投入打水漂，真正成为“惠民、利民、爱民”的工程，如何推进封闭改造综合整治，选取什么样的模式进行物业管理，又是一个必须面对的现实问题，所以笔者建议：

统一认识，形成共担责任的意识。小区物管是民生问题，加强这项工作，对改善居民生活环境、提高居民生活品质、减少社会矛盾，促进社会和谐具有重要意义。政府各职能部门要齐抓共管，形成共担责任的意识和多方协调管理的合力。

加大宣传力度，树立开展物业管理是城市文明、安全整洁需要的理念。各级政府要加强引导，增强居民对物业管理的正确理解，培养居民正确的消费观念、契约意识和法律意识;号召党员干部、公务员要带头缴纳物业服务费。

深入细致调研，精心选择物业管理模式。老旧小区业主数量多，层次不一，居民对物业管理的认识和要求及经济承受能力差异大。虽然老旧小区封闭改造是政府惠民工程，但具体到小区，如何改造，应由小区老百姓说了算。同时，老旧小区不同于新建小区，新小区的物业管理，是和房地产市场化进程同步的，老旧小区的物业管理，业主和物管需要一个磨合的过程，因此，老旧小区要一步到位引入规范的物业管理，不太现实。为此，在实施改造工程前，必须要进行认真细致的前期调研，零距离接触居民，听民声，解民忧，聚民心，在此基础上，选择切合实际的物业管理模式，如借鉴外地市、县业主自主管理的模式，以避免和克服后续管理跟不上的短期行为。

加强对物业管理行业和企业的帮扶。物业管理直接服务千家万户，作用重大，并在一定程度上义务承担了基层政府的职能和职责，因此，更需要市政府对物业管理行业给予更多的关注和支持。政府财政应从城市建设维护费中，设立专项资金，对老旧小区的物业管理实行财政补贴。从2003年底开始政府确定每年从城市维护费中拿出30万元作为旧城改造13个小区的保洁护绿经费，8年来一直未变，平均到每个平方米只有4分钱不到，而国家最低工资标准已调整了四次，所以政府应考虑适时增加财政补贴，同时在税收、规费等方面出台优惠政策，吸引物业管理公司参与老旧小区的管理。另外，适时调整物业服务收费标准，为企业长期可持续发展提供保障。政府还要关注弱势群体，对低保户、下岗工人等收入低的居民，制定相关补助政策，为弱势群体解决切身问题。

健全和完善物业管理监管机制。综合改造整治后老旧小区的物业管理是一个棘手而又必须面对的新问题，否则政府为民办实事只能算是做了一半。作为行业主管部门，要定期对物业管理公司管理服务质量的优劣进行考核、评价，提出整改意见;为企业员工免费提供培训服务，推行持证上岗;在行业之间进行协调，避免恶性竞争。作为公安、城管、工商、环保等政府职能部门，特别是街道社区应按照国务院《物业管理条例》赋予的权利，积极监督和支持物业管理这项艰巨工作，做到有求必应，及时出面协调处理，以防“脏、乱、差”死灰复燃，从而巩固整治成果，使老小区得以长效管理。

要把旧城改造小区的一些遗留问题的处理放到重要议事日程。东台市从1995年开始的旧城改造工作颇具特色，既有政府的主导行为，又兼开发企业的经营运作，政府专门设立了旧城改造指挥部统一处理旧城改造中的问题，但在若干问题未得到处理时，政府又撤销了指挥部，使老百姓诉求无门，如产权证土地证办理等，所以要明确职能部门应对处理遗留问题。