房地产市场调控存在哪些转机？

自从一位经济学家与一位房地产评论人公开打赌，经济学家主动公开道歉之后，房地产市场似乎萧瑟秋风，一片肃杀。其实，任何市场在经过高速发展之后，都有一个艰难的调整期。中国的房地产市场正处在这样一个十分难得的调整期。

然而，房地产市场商人似乎难耐寂寞，他们频频召开座谈会，诉说自己的苦衷。有些房地产商人几乎成了祥林嫂，唠唠叨叨，希望中央高层能够调整金融政策，让他们渡过难关。

一个不能实现优胜劣汰的市场，终究是一个混乱的低级市场。房地产市场发展速度过快，泥沙俱下，许多具有政府官员背景的房地产商人，在几乎没有任何投入的情况下，居然在房地产市场干得风风火火。运用价格手段淘汰那些缺乏资本的房地产市场商人，更有利于房地产市场长期稳定发展。所以，如果中央高层放宽货币信贷政策，那么，房地产市场宏观调控将会半途而废。

笔者认为，适度从紧的房地产货币调控政策，不但要持续下去，而且要谨防外资通过其他渠道进入房地产市场，从而使房地产市场调控功亏一篑。房地产市场主体在经过艰难的整合之后，会出现非常明显的变化。那些经营规范、资本充足的房地产商，会按照市场交易规则，稳定发展;而那些投机性质的房地产商，将会在这次大浪淘沙中，被彻底清除干净。

当然，这并不意味着中央政府对房地产市场低迷现象袖手旁观。中央政府完全可以借此机会彻底改变房地产税收政策，让房地产成为一个可持续发展的健康市场。

首先，在紧缩银根的前提下，可以改变当前这种把土地市场与商品房市场分开来的调控政策，建立一种平衡发展的房地产市场。具体而言，政府在出让土地时，不再要求开发商一次性缴纳土地出让金，这样可以大大减少开发商投资的成本，从而间接推动房地产市场价格下降。商品房购买人在购买商品房时，除了支付必要的建筑安装成本和开发商的利润之外，可以分期缴纳房地产税，从而在商品房保有阶段不断地为国家财政蒙自做出贡献。这样做既可以防止投机性的房地产买卖，同时又可以提高土地利用效率，确保居者有其屋。商品房购买人虽然在购买商品房时支付费用减少，但是，在商品房保有阶段却必须经常性支付房地产税，而这样一来，那些依靠房地产短期投机而获得利润的经营者就不得不考虑，是否改变投资渠道或者投资方向。

其次，在经过市场淘汰之后，房地产开发商必须进入规范经营阶段。立法机关应当彻底修改《建筑法》和《城市房地产管理法》，对房地产开发经营的各个环节作出明确的规定，如果开发商在经营的过程中偷工减料或者牟取暴利，那么，房地产监管部门应吊销其营业执照。有些学者认为，房地产开发商是中国房地产市场发展的“怪胎”，根本不应该存在。但在笔者看来，房地产开发商是专业分工的结果，是在法律明确指引下，为土地所有权人或者土地使用权人提供住房的专业经营机构。现在我国房地产市场中存在的问题，不是开发商的问题，而是政府的问题。政府希望炒作土地牟取更多的财政收入，而房地产开发商只不过是借此机会，哄抬房地产市场价格，从而赚取超额利润的商业组织。所以，在理顺土地法律关系之后，房地产开发商完全可以在城市规划的导引下，根据购买人的需求建造房屋。今后房地产商和物业管理公司将会重新合而为一，房地产开发商将会为购买人提供一揽子的服务。在城市规划确定之后，购买人完全可以根据城市规划的需要，支付相对较低的价格购买土地，建造房屋，但是，购买人必须每年缴纳房地产税。只有这样，才能处理好政府、购买人与房地产开发商之间的关系。

第三，当前土地招标拍卖制度，实际上是一种急功近利的短期经营制度。政府官员为了在自己的任期内出政绩，会千方百计地炒作土地，从而增加地方财政收入。今后，城市规划完成之后，仍然会采用招标拍卖的方式出让土地，但是，开发商投标或者竞买土地使用权时，必须考虑到市场的承受能力。如果像现在这样疯狂竞价，那么，在商品房建造完成之后，很可能会出现无人购买的现象。所以，在土地招标拍卖阶段，政府不能追求高额土地出让费用，而开发商也应该根据市场需求，取得土地使用权。现在一些地方允许拥有土地使用权的单位自主建房，这是解决房地产供求矛盾的办法之一。但是，专业的房地产开发商进行成片开发，仍然是今后商品房供给的主要方式。但问题就在于，政府不能够从中牟利，不能借机哄抬城市土地价格。否则，还会造成房地产市场价格失衡的现象。笔者的观点是，根据城市人口的多少和中心城区面积的大小，政府应当划分非商品房开发区和商品房开发区，在非商品房开发区，大规模建设经济适用房和廉租房，但是，住房的转让受到严格限制;在商品房开发区，可以大规模建设商品房，住房的转让不受限制，但是，购买人必须缴纳房地产税。只有这样才能改变当前这种中央政府千方百计地抑制房地产市场价格，而地方政府千方百计提高土地出让价格的怪现象。

可以这样说，我国房地产市场之所以走到今天，根本原因就在于政府希望经营城市获得较高收入，而开发商盲目提高商品房出售价格，想以此来牟取高额利润。这是一种非常幼稚的也是非常危险的做法。在美国之所以出现过“次贷”危机，根本原因就在于开发商盲目乐观，以为房地产市场价格会持续上涨，而商品房购买人存在同样的预期，所以敢大胆借款购买商品房。当房地产市场价格不断下降，商品房购买人缺乏支付能力的时候，整个市场危机就会显现出来。当前我国房地产市场整体调整，既没有危及到金融企业的生存和发展问题，同时也没有影响到居民的住房需求。所以，中央政府不需要出面抢救房地产市场。但是，调整房地产市场政策，特别是调整房地产市场税收政策，抓紧出台房地产税，从而解决住房供求不平衡的问题，是中央政府的当务之急。假如不借此机会出台房地产税，那么，中央政府将会错失良机;假如中央政府放宽金融政策，让大量的热钱进入到房地产市场，那么，房地产市场将会进一步拉升通货膨胀，从而给中国经济的发展带来更大的困难。

总而言之，中央政府应当抓住我国房地产市场调控的重要契机，尽快出台房地产税，把房地产宏观调控纳入到税收法制的轨道。在紧缩银根的情况下，责成各级地方政府在土地使用权出让的过程中，尽可能地考虑到城市居民的需要，并且督促房地产开发商向购买人宣传房地产投资的风险，在政府、开发商的共同努力下，使中国的房地产市场变成一个理性的可控市场。