“建管不分”何日终寝？

《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。虽然这只是一种倡导性的规定，但预示着房地产开发与物业管理的分业经营时代即将来临。然而，在现实中仍有很多物业管理企业隶属于房地产开发公司，形成“血缘”关系，部分物业管理企业对物业管理的真正价值认识不够全面，没能够充分认识物业管理本质和行业生存发展的作用。

“自建自管”的动机分析

近年来“大物业、小开发”的概念在房地产开发行业中逐渐兴起，业主享受到超值服务也是决定购买不动产的一个重要因素。房地产开发企业为营造“花小钱、办大事”的经营战略而蓄谋良久、苦心规划、蕴育发展着自己属下的物业管理。形成“建管不分”有三大动机。

“大物业、小开发”。一些刚刚进入房地产市场的开发商，在资金链条、人才资源、知名度、美誉度、诚信度以及开发理念上与国内知名房地产公司相比不占据优势，同时房地产购买群体逐步进入理性消费阶段，使得小开发商想快速实施品牌经营战略比较困难。为了保证自己的资金流充足，部分开发商瞄准物业管理，组建自己的物业公司，之后利用媒体广告包装宣传自己的物业售后服务，用花小钱办大事的原则，向下属物业管理企业输送血液，利用物业公司的名义搞公关活动、赠送礼品或进行国内外品牌物业管理的嫁接等，以此提升自建物业管理企业的社会形象，希望用物业服务来快速带动开发品牌的口碑传播。

“内部好消化”。一些开发商将物业管理理解成简单的行业，开发公司里的关系员工无法安置，就派到物业公司就职，使得一些没有服务资历和服务能力的人员大量进入物业管理行业。其次，开发商售楼时可以任意许诺，产生的问题留给下属物业公司处理。为了促使房屋销售，在售房时售楼员通常承诺收取较低的物业服务费用、赠送花园、楼顶平台、楼内公共部位等优惠条件增强销售卖点。对于建成后业主发现的房屋质量缺陷，可由下属物业公司内部消化，管理上可以避免一些麻烦，主观上是拖延履行保修的责任。

“肥水不流外人田”。开发商认为物业管理是一块“肥肉”，接管小区后利用物业共用部位经营大有文章可作。甚至可以不用履行相关的政府规定，如缴纳空置房的服务费用和按标准提供物业用房等。

“自建自管”的危害

无序竞争，搅乱市场。为了达到销售预期的目的，一些开发商往往通过下属的物业管理企业推出超值服务项目，如物业公司低廉收费，附加赠送超值服务(节日送礼品、过年送肉油、会所无偿服务、装修送沙石)等。开发商每年拿出一部分费用来弥补物业管理亏空，为下属物管全程埋单。一旦开发建设单位解体，物业管理企业将无法承担其运行费用。笔者所在城市的高层住宅均由开发商自建自管，其突出问题是二次供水系统和供热循环运行系统的费用，开始这些费用暂由开发商承担，一旦开发商撤出，将会引起物业管理企业和业主之间的矛盾，给和谐社会带来不稳定因素。

自我发展能力缺失，无法参与市场竞争。下属物业管理企业自恃与开发商有“血缘”关系，也不愁费用短缺，以为开发商可以长期供养，无心提高管理服务水平，工作效率低。作为开发商的下属企业，运作程序完全受上级公司制约，一味注重表面工作和夸大不切实际的宣传，讨好上级公司，忽略对隐性工作的开展和实施，导致设施设备年久失修、老化陈旧，背离物业管理的本质。另一方面，专业化的物业管理企业不断成熟，运行体制不断规范，市场占有率不断扩大。开发商下属物业管理企业面临着不具备竞争能力的尴尬局面，无论在人力资源、服务经验、专业化程度、市场适应能力、管理的理念等方面，都明显存在着差距和不足。

误导消费者的消费观念，给社会制造物业管理行为的“假象”。开发商补贴下属物业管理企业用来增进销售的策略引导物业管理市场，扰乱正常的物业管理环境。过分强调超值服务，往往造成业主对物业管理的错误认识，会不断提高业主将物业管理企业变成福利企业的期望值，一方面认为物业管理可以少花钱或者不花钱，另一方面认为物管就是开发商的嫡系，根本无法保护自己的物业财产。

分步终结“自建自管”的建议

我国的房地产会在很长一段时期内存在开发商下属的物业管理企业，那么，作为物业管理的从业人员就要有清醒的认识，充分理解行业的发展规律，物业管理提供的产品是一种质价相符、合理公平、通过委托和被委托的公平形式所产生的供需关系。

开发商下属物业管理企业在企业制度上要不断完善，明确企业的发展总体规划，强化市场和危机意识，建立“优胜劣汰、适者生存”的观念，充分认识到业主才是物业最终的主人，是服务的检验者。建立与终端客户的良好关系才是生存的根本。守约服务、用服务质量说话的同时，依照物业管理的有关政策法规，正确引导业主消费观念和社会伦理道德观念，使物业管理企业能在真正的公平、公开、公正的环境中健康成长。

开展“表里如一”的服务形式，需要多个专业共同配合完成，在注重对人的服务的基础上，更要对物的管理加以侧重，创造自己的核心竞争力。一味追求外在服务而忽视管理的本质，将会给业主的不动产造成贬值。

开发商下属物管企业可形成对房地产开发后续服务薄弱环节的有力保障，同时从前期规划、施工介入、工程质量监督等开发环节优化物业整体使用功能。物业管理公司可以介入市场的机会很多，从组建伊始就要找准机会将自身推向市场，与市场化物管企业平等竞争，独立自主经营管理，良性健康发展。