打造未来全球城市——RICS举办2015未来城市峰会

2015年6月17日，皇家特许测量师学会(RICS)在上海雅居乐万豪酒店举办主题为“打造未来全球城市”2015未来城市峰会。RICS邀请学术专家、政府代表、投资者、开发商、城市规划师、项目经理以及终端企业代表等，解析未来全球城市特质，探索中国城市通往全球一流城市之路。

关于国内外城镇化经验，商用物业360项目开发周期、智慧城市模型、全球资本市场、城市吸引力与基础设施建设等方面，峰会期间均有诸多精辟言论，值得《现代物业》向业界隆重推荐。

葛汉文

葛汉文(莱坊上海董事总经理)：为什么摩天大楼依然那么值钱

新加坡、香港等大城市，它们的金融中心和摩天大楼联系非常紧密。但是，无论是国内还是跨国公司，都希望这个地方能够成为一个创新的理想工作场所。这些工作区，让人们在这里进行互动，摩天大楼是另外一种能够实现为员工提供理想办公地点目标的方式，在这些办公楼里面是一种新的开始，对于公司文化也是新的开始。

中国的办公楼里办公室的分布是分散化的。目前也有很多案例，从办公室回到CBD和城市的中心，更加贴近家庭，以及更加促进工作和生活的平衡。其中很多办公室有更衣室、洗浴间等，使它更贴近家里的环境。为人们提供特殊的环境，重要的组成部分，就是知识和技术。薪资部分差不多已经占到运营成本的一半左右，这个成本是不可量化的。如果成功人员流失，成本是不可估量的，摩天大楼也要对脑力工作人员或者说人才的进驻负责。

对于同等房租的指标排行，北京已经迅速改善了，关键的原因是很多国企，尤其是央企都成了这些高层建筑的租户，占了很多租户的位置，帮助租金增长。在上海浦东有类似的情况，很多国内的机构，例如财务机构、保险机构，都是租金增长的主要来源。浦东现在的空置率是7.3%，为全国最低的，然而市场上基本上是20%。摩天大楼在上海起到很高的溢价作用。

电子商务会引起商业中心的灵活性转变，人们会在家办公，工作更加灵活。现在逐渐发现，事实并不是这样，实际上生活和工作平衡更加重要。在家办公的孤立性是非常重要的因素，而商业集群和摩天大楼会使工作进程进一步的集中化，楼越建越高是一个趋势，也使得商业集群能够集中在当地。现在，必须限制城市向外扩张，要建立垂直社区，这样就会减少交通拥堵，在高峰时间增加交通效率。城市扩张的限制也驱动了摩天大楼的发展。

张平(盈石集团研究中心总经理，RICS中国商业地产专业委员会主席)：REITS在中国有没有戏

全国待售商品房面积在十年前是1.5亿平方米，十年之后2014年底面积有6.2亿平方米。把6.2亿平方米面积铺开，会占到中国总的领土面积的65%，中国进入了高库存的时代，进入了存量房的时代。高库存意味着开发商资金越来越困难，融资渠道越来越有限，这种高库存使融资模式紧绷，政府的保障房也陷入困境。2015年政府有700万保障房目标，但是谁来建?以前盖房子是为了销售，但在欧美成熟的市场，开发商盖房子为了经营，这是本质上的区别。在这种形势下，很多房企走轻资产的路线，从以销售为目的的开发向一种以经营为目的的开发转型。

REITS一直都是全球房地产解决方案中非常重要的一种金融工具。截至去年第二季度，在全球有450支REITS的规模，总市值超过1.7万亿美元，美国市场占到35%，亚太市场占28%。从组织结构来看，都是法人信托的形式加合格的受托人，对资金规模有一定的要求。

中国没有一个真正意义上的REITS，REITS发行面临着非常大的困境，主要有五大困境：法律、税收、定位、物业和人才。

政府可以利用标准化REITS的落实过程去引导房地产开发商的经营模式的转变，从开发到销售到运营管理。如果REITS被落实，对于政府而言，可以减少对房地产、银行贷款过度的依赖，可以通过REITS有效整合民间资本。像淘宝，利用民间电商的效应。国内民间资本有非常大的空间。对于开发商而言，尤其具有非常高优质资产的开发商，有一个完美的退出机制，使更多的开发商完成从开发到资产管理的角色转变。如果开发商不再以销售为利益去追逐开发的利润，而变成追求租金最大化的开发，市场会推动整个行业向更良性的房地产市场发展，这对于整个行业的推动意义很大。对于投资者的机遇，REITS是标准化的投资金融产品，落实了标准化REITS，就可以大大降低投资门槛，可以整合更多的民间资本，吸引更多的个人投资者，让投资者有一个有效的渠道直接投资到房地产这个环节，把钱融进来。另外会吸引到很多国内的社保或者海外的金融机构，参与中国REITS市场的投资，分散他们的投资风险，降低房地产项目的投资门槛，迎来投资者的春天。

根据我们的调查结果，当做假设检验的时候，发现不管是从行业还是企业性质来看，展现的调查结果代表业内主流的观点。通过调查结果得出81%的受访者认为中国REITS市场发展的前景相对乐观。但也承认中国目前REITS发展存在最大的障碍，首先是引导性的政策缺失，第二是金融市场的不完善，第三是专业人才的稀缺。54%的受访者认为未来中国两年内官方不会公布标准REITS，但是86%的受访者认为，一旦中国有了标准化的REITS，会大大吸引包括海外基金的介入，标准化REITS出台跟海外真正意义上的REITS产品结构，包括产品的性质上会存在一定的差距。

什么样的物业类型最适合做REITS的标的物?27%的受访者认为写字楼是中国最适合做REITS的物业类型，其次是零售物业，再其次是组合性的产品，占19%。未来谁是REITS开放之后的受益方?一个是开发商和金融投资机构，占到37%和33%，另外两个各占15%的是以银行为代表的金融贷款机构和个人投资者。未来中国的REITS市场，写字楼和开发商将成为市场的焦点。

梁士毅(RICS中国区理事会主席，上海现代建筑设计集团教授、高级工程师)：小心超高层玻璃幕墙!

1987年，在外国建筑师的一起帮助下，我们设计了新锦江宾馆，一下子到152米。我1992年接任了公司领导职务，原来前任锦江宾馆结构设计者非常担心，因为锦江宾馆上面的幕墙只有20年的安全期，现在快到了，担心幕墙要掉下来了。当我要对这个事情负责任时，也很害怕。后来再看，原来1985年，我们设计的其他项目都有同类问题，都只有20年的安全期，现在随时可能掉下来到人头上。如果是低层建筑就没有这个问题。四年前，上海市政府关于这样的问题打了报告给当时的市委书记俞正声，问上海超高层这么多幕墙安全问题怎么办?俞正声说建委管，因为房地产局管救房子的是建委。建委非常紧张，派出的人集中了两三个月在全上海查，查出5,710多栋有问题，发出了5,700多张安全警告单，这个措施是有用的。因为实际上的安全期跟真正的安全期还有一段间隔，所以很庆幸，那时候集中处理了很多问题。

这件事情清楚的反映了，1985年我们对高层建筑是多么恐惧，专业人员技术上没有完全尽到安全责任，但是那以后，1989年，上海商城又建到165米，之后超高层(的建设速度)就降下来了。

实际上，上海的浦东陆家嘴的规划，我们内部的分析是比较失败的，从浦东、中央公园开过来，不敢向左拐弯，恰好隧道封掉一半，浦西过来，交通是非常失败的。吃个饭就在隔壁4.1公里却开了一小时四十分钟。今天在上海中心怎么开车?一个超高层加上边上两个超高层，伴随着大概五万人同时在20分钟要下来，这对周围的环境、周围的交通、周围人的生活质量，有非常大的影响。

郭家耀(奥雅纳全球董事会和东亚区董事会成员)：智慧城市没有模板

智慧城市是一种达到愿景的手段，而不是本身愿景。

在上海，高峰期的时候打不到车，你应该用过智能软件。有人肯定也用智能终端做过预定，这说明智慧城市已经存在了，很多智慧城市的特点在中国已经体现出来了，而且成为了人们生活的一部分。智慧城市不在于技术，不在于实践，也不在于未来十年会出现什么。实际上是已经存在的一些技术，这些技术已经在运行之中，而且很多公司、很多的人都在用。

私有领域也是积极的使用智能技术来提供更好的服务，服务于客户，同时获利，智慧城市就是在于利用我们已经存在的可行技术，通过一个可行的持续的业务模式来面对市民，包括服务、业务和监管方面，产生非常直接的影响。所以，政府的角色有两重含义，第一点就是要建立一个良好的环境，能够真正将私有领域的创造利用起来，发挥它对市民的价值潜力;第二点要负责去满足市场没办法满足的需求。

政府在智慧城市中的作用：第一是鉴别正确的监管结构的重要性。智慧城市发展有五个不同水平，现在很多中国城市达到了第三层，各个项目都得到了政府的背书，基本上可以瞄准四、五级了。在第四级，监管机构必须要能有ICT技术的创新，不光要负责日常功能和政府功能，关键是要有更高的风险和测试创造性的方式。政府第五级的结构关键在于能够在城市发展中找到一个战略性的优先级，决策者必须要有综合性的研究。第二是要找到正确的机制，实施采购或在金融上支持城市的服务。很多传统的政府采购流程不够好，不能够支持智慧城市的解决方案，有的时候采购周期过长，有时是选择的标准没有办法进行风险管理，政府愿意选择一些建立起来的公司，也会想别的方法去注资。智慧城市的策略需要很多不同机制，既使是有同一个主管机构管理，在融资之外，也需要资金让已有的政府官员有新的技能，来应对智能技术带来的新挑战，一些好的方案就能得到好的执行。最后，不应该把智慧城市的发展当成一个花钱的过程，而应该当做重要的战略信息去参考。

技术并不是单一的事情，很多时候在于它带来的变化。已经存在的技术，每一项都有自己的发展历程、发展规划。智慧城市一定是各个技术之间的沟通，没有任何一项单一的技术可以解决所有问题。智慧城市的关键就是创造这样的一个平台，无论何时何地，任何一个系统都可以在上面进行交互。关键是它的产出或者它有哪些可能性，可以让我们来应用，就是在已有的技术基础上，还可以应用哪些新的技术。现有的技术，以后还有很多的可能性，来最大化我们的产出。现在还没有最大化，还没有把所有的技术结合在一起。技术本身不是一个问题，它已经在那里了，存在就是合理的，所以它会越来越好。整个行业怎么去适应新的技术，也是一个管理目标。也不存在一个所谓标准化的智慧城市。

彼德·马歇尔(BDP上海公司总监)：借鉴历史发展未来城市

我们为什么要创造全世界一流的城市?主要的大城市是属于世界的。未来城市人口将会非常密集，而且是来自全世界的人口，大家都有同样的发展诉求，都想自己的城市变得非常有魅力，城市鼓励所有人住在这里，而且非常有活力。这种世界级的城市，拥有世界级的人口。

在利物浦，45年前，那里的人很极端地要求把老的建筑改掉。不能全部拆除，而是用新建筑融合到老建筑里面去，当新老融合的时候，会加进新的风景建筑、新的光线，就像是双翼一样。不是花多少钱或者待多长时间的问题，那里的人对城市是有感情的，我们要用新的建筑让老的建筑重新焕发生机。利物浦为什么能够在英国排第二大的历史城市，在二战的时候受到很多轰炸，奇迹般的在50年之后保留了非常多的历史风味。市长希望能够保住我们城市的历史，BDP(英国著名设计公司)就做了一个所谓的轴向视觉设置，它的意义在于调整视角的联系，让一个新区跟老区之间产生联系。

我居住过的城市，伦敦注重文化，有电影院、艺术，这是一个要点。巴黎也非常好，有历史。纽约纯粹就是活力，比如曼哈顿城区。香港应该就是效率。对于一个商业城市来说，包括对于一个商人来说，效率非常重要，还有商务生活的方式。这些都能够吸引全球的年轻商人。还有一点，我在北京、成都、重庆、深圳、上海都住过，体验过很多中国不同的城市，北京有一些方面是很美丽的，比如天安门广场，但不能说北京是最有街头文化的。而上海有外滩、黄浦江，就有这活力，蕴含非常大的潜力，能做更多像新天地这样的项目，我想上海有潜力成为世界级的城市。我也希望这一些项目都能够受益于中国很快的发展速度，受益于中国适应的能力。中国也渴求知识，有一些老的城市已经失去了活力，但是我希望中国能够保持活力。（本文原载于《现代物业·设施管理》2015年第7期）