“营改增”就是减税，真的吗？

2015年不断地传来“营改增”狼来了的声音，但最终并未在当年内实施。2016年3月5日，在第十二届全国人民代表大会第四次会议的开幕式上，李克强总理作政府工作报告，指出“适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施‘营改增’，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。今年全面实行‘营改增’。”3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，与此同时，两部委发布了营改增四份细则文件，分别为《营业税改征增值税试点实施办法》《营业税改征增值税试点有关事项的规定》《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》。至此，最后一只靴子终于落地，“营改增”全面实施。

因此，近期“营改增”在上述几个行业引起了广泛的关注，特别是房地产行业。相对来说，物业管理行业倒是波澜不惊。

为什么“营改增”?

增值税的作用和影响很多，对于企业来说，最关注的就是可以减少重复征税。和营业税不同的是，增值税理论上是就每一生产经营环节的增值部分征税，故可以规避重复征税的弊端。

例1：甲物业管理公司每月营业收入200万元，保安业务外包给乙公司，每月支出50万元，保洁业务外包给丙公司，每月支出30万元。

在实行营业税的条件下：上述业务，甲、乙、丙均需缴纳5%营业税，如表1：

事实上，乙公司的保安业务、丙公司的保洁业务均来源于甲公司200万元的物业管理费收入。就该部分业务，实际征税14万元，实际税负7%(14万元/200万元)，超过名义税率5%的40%，明显存在重复征税。

“营改增”后，由于增值税对增值部分征税，同样的上述业务，征税情况大为不同，假设甲、乙为一般纳税人，适用税率为6%，丙公司为小规模纳税人，适用3%征收率(为计算简便，计算增值税时假设上述收入均为不含税收入)，则甲公司在计算增值税时可以扣除乙、丙公司已经缴纳的增值税，如下：

乙：50×6%=3万元

丙：30×3%=0.9万元

甲：200×6%-3-0.9=8.1万元

在上述业务中，三家公司合计增值税额为12万元，实际税负率6%(12万元/200万元)，和名义税率一致，重复征税的现象消除了。

“营改增”的深远影响远不止如此，但对企业来说，这还不够吗?还能说“营改增”和我们无关吗?

“营改增”就是减税，真的吗?

李克强总理在政府工作报告中明确，“确保所有行业税负只减不增，全面实行营改增”，“预计今年营改增将减轻企业税负5,000多亿元”。从政府的角度来说，实施营改增最终是给企业减负，这是毋庸置疑的。但是，宏观的设计能否在市场中得到全面体现，和企业自身是有很大关联的。

从税率安排上来看，物业管理作为生活服务业，其税率为6%，征收率3%，其税负安排是远低于之前的营业税负的。但是，就企业个体来说，实际税负要取决于企业自身的水平和能力。

例2：假设例1中的乙公司，每月成本45万元，其中90%为人力成本，每月只有4万元成本取得进项税额0.24万元。甲公司每月除了从乙、丙公司取得增值税发票外，还可取得成本20万元的增值税发票，对应进项税额1.2万元。则：甲公司月纳增值税额6.90万元，税负率3.45%;乙公司月纳增值税2.76万，税负率5.52%;丙公司月纳增值税0.90万，税负率3%。详见表2：

也就是说，“营改增”后，在同样的政策环境、同样的业务条件下，三家企业中，甲、丙税负明显降低，而乙税负却不降反增。

还说“营改增”就是减税吗?还可以坐等政策红利吗?

“营改增”对房地产、金融业影响大，对物业管理影响不大，真的吗?

就《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》这四个细则来说，直接提及物业管理的确实很少，但是这并不意味着“营改增”对物业管理行业的影响要小于其他行业。对于增值税的一般性规定，均与行业有较大关联，并将产生重大影响。比如增值税纳税时间、视同销售、混合销售等。其次由于行业目前普遍存在多元化经营的情况，实际上增值税兼营行为普遍存在，这在增值税条例和实施细则里都有严格的规定。物业管理企业的增值税税负其实要比人们想象的高。

例3：A物管企业每月物业管理费收入265万元，房屋及场地租赁收入22.2万元，家政服务收入10.6万元，全月合计297.8万元。5月1日后，该企业为一般纳税人，每月可取得进项税额5万元;届时该企业的增值税纳税可能有两种情况：

第一种情况：分开核算

a)物业管理费、家政服务收入(适用税率6%)：

(265+10.6)/(1+6%)×6%=15.60万元

b)经营租赁收入(适用税率11%)：

22.2/(1+11%)×11%=2.20万元

c)销项税额合计：15.60+2.20=17.80万元

d)应纳税额=销项税额-进项税额=17.80-5.00=12.80万元

第二种情况：不分开核算

a)销项税额：297.8/(1+11%)×11%=29.51万元

b)应纳税额=销项税额-进项税额=29.51-5.00=24.51万元

《营业税改征增值税试点实施办法》第三十八条“纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。”显然，前者的税负只有后者的一半，两者的差异完全取决企业自身对政策的把握水平和内部管理水平。把握“营改增”的重要性可见一斑。

行业营改增无处学习，真的吗?

不少企业早在“营改增”的相关政策正式发布之前，就已提前关注学习、研究应对之策，关注税局发布的相关信息，组织核心骨干与财务人员参加相应的知识培训，及时对业务架构、运营流程进行优化与调整，以确保“营改增”实施后可以充分把握新政策赋予的优惠条件，减轻税负，从容应对。而相比较之下，物业管理企业的反应就慢了许多。既然“营改增”对物业管理行业的影响是如此重要、关联如此紧密，为什么不能像其他行业一样提前未雨绸缪呢?早在去年，笔者就已经在本专栏等渠道发布、也看到过不少关于“营改增”的相关知识以及对行业可能产生的影响，但在当时并未引起太多行业人的关注。不少行业中的管理者甚至还搞不清楚“营改增”到底是啥。直至确定新政正式出台时，仍然有人在问什么是“营改增”?“营改增”跟物业管理的关系究竟有多大?

当下，物业管理企业应对“营改增”，只有两个字：学习!

(原载于《现代物业·新业主》2016年第4期/总第353期)