物业费到底该交给谁？

业主的物业费应该交给谁?

这个问题看似显而易见——答案当然是交给物业管理公司。但如果追究一下会发现，无论是前期物业服务合同，还是业委会选聘物业管理公司所签订的物业服务合同，小业主与物业管理公司都不是合同的直接相对人，那为什么要交给物业管理公司呢?如果正向理解不太容易的话，那么反向来看，在诸多业主拒交物业费的司法判决当中，业主总会以不是合同直接相对人的理由来为自己的拒交行为进行辩护。尽管这种抗辩鲜有胜诉，但至少可以说明，在当前业主的普遍认识中，自己并非是物业服务合同的直接签订者，因此可以拒绝这个“强加”在自己身上的义务。

正因为如此，理论界曾提出过“合伙购买物业服务”的理论，即，全体业主出资“凑钱”，再由作为全体业主代理人的业委会向物业管理公司按约定支付，这样便理顺了小业主、业委会及物业服务公司之间的债权债务关系。但这一理论遭遇的最大挑战就是“业委会以什么名义来收钱?”因为这个问题不仅牵涉名义上的正当性，在实务上也面临着“以何种名义开设银行账户”、“是否需要纳税及以何种名义行使纳税义务”等关键问题，同时也延伸出“业主大会或业委会是否应当法人化”的重要议题。

南京的积极设想

继2010年北京怀柔区开始“业主大会登记”试点工作，以及2013年温州市鹿城区开展业主大会“法人化”试点之后，2016年3月30日获批通过、将自2016 年7月1日起施行的新版《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《南京条例》)第十八条中写明：“业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处(镇人民政府)备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。”此条款亦被一些媒体解读为“南京即将开始业主大会法人化”。

《南京条例》起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华向《现代物业》介绍，《南京条例》之所以要给业主委员会在民政部门登记“打开一个窗口”，是基于以下考虑：

根据民法的基础理论，民事主体有公民、法人、其他组织三种。其中法人要具备四个条件——依法成立，有自己的组织机构、生产经营场所，有一定的活动经费，并能够独立承担民事责任。这样看业委会显然不是法人。

但是在司法实践当中，在维护全体业主合法权益时，业主委员会确实也能向法院起诉，行使诉讼权利。如果要求每一个业主都去起诉，理论上是可行的，但是实际当中不可能，所以必须要找能够代表业主行使权利的一个组织机构。业主大会或业主委员会要提起诉讼，根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告要与本案有利害关系，显然业主委员会在维护业主正当权益时存在利害关系，因此应该把它纳入到民事主体的“其他组织”当中。其他组织，也应该经过有关部门登记认可。业委会到住建部门去登记是不合适的，因为住建部门是物业管理的行业行政主管部门。从理论上研究认为，到民政部门进行登记是最恰当的。

陈广华说，在起草《南京条例》过程中，曾赴温州市鹿城区业主大会“法人化”试点进行调研，认为这个试点是有理论基础的，并能通过物业管理实务的操作进行论证，为物业管理的行业发展起到一定的促进作用。

他继续说，南京采取的是提倡制，不是强制性规定。因为强制性规定要找到上位法的依据。即便如此，登记也要比不登记好，“因为登记了以后就是个名正言顺的组织了，有它合法的地位，可以去当原告、当被告，开设银行账户、处理公共收益。如果不登记，它(业主大会或业委会)确实处于一种尴尬的地位。”

实际上，在《南京条例》正式颁布前向社会公开征求意见的草案稿当中，已经可以看到立法者希望解决物业费收费主体的努力，如草案第二十九条：业主委员会履行下列职责：……(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用……;第三十九条：前期物业管理阶段，建设单位履行监督物业服务企业、归集物业服务费的义务;第四十一条：临时管理规约中应当载明下列事项：(一)业主向建设单位定期交纳物业服务费的义务……第四十三条：建设单位负责向业主归集前期物业服务费，也可以委托物业服务企业归集。……

但这一系列规定并未出现在正式颁布的条款中。陈广华解释，之前的设想是建立一个“建设单位前期物业费的归集制度”，在前期物业管理阶段，由业主把物业费交给建设单位，建设单位和物业管理公司对合同行为进行结算，这从理论上是完全正确的。这是因为我国的前期物业管理实行的是招投标制度，带有强制性，前期物业服务合同也是建设单位和物业服务企业两者签署，严格来讲对双方都有约束力。业主购房时签订商品房买卖合同，前期物业服务合同的内容就是其附件之一，这样业主对前期物业服务合同的内容就失去了自己的意思表达，再叫业主把物业费交给物业管理公司，不论在理论上还是实务中都存在着障碍，这也是目前业主拒交物业费的根源所在。

按照以上思路，在物业管理阶段，就应该由业主把物业费交给业主委员会，由业主委员会与物业管理公司进行结算。在成立业主大会、制订管理规约时，可以约定由业主委员会代表业主大会，业主把物业费交给业主委员会，这也是理论上一个回归。

陈广华认为，当前期物业管理和物业管理两个阶段业主交纳物业费的路径得以明确之后，当前的物业费欠费问题，以及物业管理公司的服务质量是否到位的问题就可以迎刃而解了。

至于《南京条例》为何三审后仍然延续固有的业主把钱交给物业管理公司的模式，陈广华说，如果希望业主委员会能够收集物业费，就立法来说需要从顶层去设计，地方性法规是不能有所突破的。“南京市的立法应该处于地方法规的最末端，要贯彻三个基本原则：第一不抵触，第二有特色，第三好操作。”对于业主委员会的定位，从上位法来讲，是业主大会的执行机构，其所有的行为要由业主大会来授权。在顶层设计没有改动的情况下，如果业主委员会来收物业费，有可能进入一种“循环论证”的状态——业主委员会代表业主大会，而业主大会是全体业主的合议，最后就变成“业主委员会里面的业主去收取自己的物业费”。如果不给业主委员会一个名正言顺的主体地位，由它去向业主收取物业费，在理论上是行不通的，成为一个无法解释的循环。

即便如此，《南京条例》正式版的第三十五条仍然阐明：“临时管理规约由建设单位按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：(一)业主定期交纳物业服务费用的义务;……”陈广华对此表示，在前期物业管理阶段，建设单位就是最大的业主，临时管理规约由建设单位制定，小业主购房实际上是对临时管理规约内容表示认可，所以规定了业主定期交纳物业服务费的义务。“这里的‘定期’隐含着什么意思呢?就是业主有义务按照物业服务合同的约定按时足额交纳，今年的物业费不能拖到三年后去交。”

对于地方立法，陈广华总结为“向前要进一小步，要有序地向前推进”。

信任危机下的一次尝试

从2016年1月份开始，深圳景洲大厦小区的业主共有资金全部实行业主自管，并将停车场收支从小区物业管理费当中剥离，单独进行核算。业主采用网上转账的方式向小区的公共账户交纳物业管理费、住宅专项维修资金和停车费。虽不能算作严格意义上的“业委会负责收费”，但也已经与传统的小业主向物业管理处单独交纳的方式有了很大的差别。

景洲大厦业委会主任邹家健告诉《现代物业》，2003年左右，“历经多番周折”之后，该小区以“其他组织”身份向民政部门办理了组织机构代码证，并于2005年设立收款账户。目前，小区全体业主所有的费用，包括水费、物业管理费、维修资金、小区停车场费用以及各项公共收益全部进入业委会账户进行管理。开设账户以后，业委会与物业管理公司共享账户密码，平时由物业管理公司进行账户操作，业主委员会和物管都可以随时查询。但是，这个账户不能网上转账，也不能提现。业委会会在小区业主的微信群和QQ群里，把当月每户要交的各项费用，用表格的形式公布，业主接到通知后直接在网上把钱转进业委会账户。景洲大厦按照业委会与物管公司双方协商好的酬金比例、人力资源成本等财务指标，按月度向物业管理公司支付费用，支付方式是支票转账。

这个模式被邹家健称为“财务共管，资金自管”。“财务共管”的含义是，除了业委会之外，物业管理公司也知道收了多少钱，支出多少钱，对业委会也是一种制约，相互监督。双方都不能转账和提现。如果要取钱，只能从业委会开支票，且只能对公不能对私。使用支票的另一个作用是每月银行可以留存对账单，还有专门的业主监督人去监督。“我原来以为政府会干预(这种方式)，没想到政府没有来过问。业主们已经接受了这种理念，以互联网的方式来交费。”

邹家健说，过去历来都是物业管理公司在收费，但曾经出现过物业管理公司撤出小区时带走业主共有资金的情况。虽然通过司法途径最后都可以追回，但是为了进一步保障小区的共有资金的安全，只有改变现有的收费方式。酬金制是一种预付费的性质，资金不能算作物业管理公司的收入。但是现行的法律政策不支持业主委员会直接收取物业管理相关费用，因此景洲大厦才设计出了目前的这种费用管理方式。

“我们这次(2016年初的调整)通过明算账的方式，把停车场费用和物业管理费用分开独立核算，将小区的物业管理费用从原来的每月每平方米2.75元降到了2.1元。考虑到小区已经十几年了，我们征收了0.4元的小区公共积累，用于补贴小区的维修。所以，我们现在收2.5元，比以前便宜了0.25元。”

据邹家健介绍，景洲大厦的停车场规模很小，只有200个停车位。停车费之前是“大包干”的形式，也就是说，由于停车场是全体业主共有的，即使业主家里没车不停车，也还得给有车的业主贴800元到1,000元不等费用。现在独立核算之后，采取“谁使用，谁付费”原则，小区向需要停车的业主收取停车费每月300元(政府指导价是每月250元)。停车场管理费也按照10%比例给管理公司支付酬金，若有结余则专款专用，用于停车场的维修改造。

对于有些业主需要物业费发票的情况，景洲大厦采取的方式是由物业管理公司开具发票，所含的税款在物业费当中列支。小区开支的所有税务方面的处理方式和以前相同，全部由物业管理公司来实际操作。

邹家健最后补充说，就小区的费用操作而言，包括费用的催交及收取，这些具体的工作目前依然是由物业管理公司来进行的，只是收取的费用需要放在业委会的账户当中，由业委会进行监管，因此景洲大厦还不能算真正的“业委会负责收费”。

陈广华在了解了景洲大厦案例之后表示，景洲大厦之所以可以这样做，在于三点：一、业主委员会有独立的主体资格;二、它有自己的账户;三、关键在于这种方式是全体业主已经共同约定好了，把钱交到业委会账户上，由业主委员会对物业管理公司进行监督，这种约定实际上是一种契约，一种合同，契约的相对人自愿接受约束，这样即使业主委员会来起诉业主欠费也是可行的。如果业主委员会没有独立的主体资格，大家也没有共同约定把钱交给业主委员会账户，那么如果业主委员会起诉业主欠费就还有待进一步的商榷。

探索仍在继续 还需正本清源

深圳南天一花园业委会主任范国振向《现代物业》介绍，该小区十五年来一直实行物业管理公司按物业费10%比例提取酬金，为避免物业管理公司为多得酬金而扩大物业项目支出，八年前约定提取酬金的限额不得超过三十五万元。业委会每三个月对小区物业管理账目进行审查，较大开支要业委会审批。每两到三年由第三方对小区财务进行审计，绝对杜绝不正当交往。

该小区曾经设想过物业费由业主大会收取再拨给物业管理公司，目的在于避免重复缴税。而目前深圳市税务局已下达文件《深圳市地方税务局关于市人大六届一次会议第20150676号建议答复的函》，说明约定酬金制的小区，业主委员会与专项服务公司直接签订合同的，并约定专项服务费用由物业管理公司代管代付的，这部分费用不再重复征税。此外，如果要改变收费方式，还牵涉业主账号变更的问题，手续繁琐、过程漫长，对业委会的监督和防止腐败等也是必须要解决的问题。因此目前暂时维持既有的物业管理收费模式。

对于业主大会或业委会是否法人化，范国振表示，法人化是把“双刃剑”，不必一刀切。有的业委会都不能正常运转，就没必要法人化。

上海三湘世纪花城业主委员会主任金鑫则表示，该小区亦采取酬金制方式，遵照上海市有关酬金制物业管理的指导意见，双方在合同里约定，小区物业费账户由物业管理公司开设，称为“共管账户”，业委会进行实时监管，对收入和支出进行逐项审核，支票上必须有业委会盖章才可使用。“我们业主委员会其实最核心的权力只有两个，一个是监督权，一个是引导权，没有使用权。”

纵观这些小区所采取的收费方法，不论其差异如何，本身都是希望通过更为合理的方式，保证小区物业管理活动的正常开展，保障业主在物业管理事务中的合法权益。物业费的收取之所以成为一个社会问题，最重要的原因如本文开篇所言，在于业主对物业管理事务认知的偏差。正如陈广华所说，“现在大家都在研究物业管理，讨论物业管理，但可能忘记了一个最本源的东西——究竟什么是物业管理?我们绝对不能把物业管理和社区治理、政府管理混淆起来。物业管理是人到物，物再到人的关系，物业管理的本源实际上就是‘维修、维护、养护、管理’这八个字，做到这几点，才能够使业主的资产最终保值和增值，才能够有好的居住环境，老百姓才有获得感。我们就是希望通过立法，把物业管理回归到它的本源上去。”

(本文共同作者：王正，原载于《现代物业·新业主》2016年第5期/总第356期)