小区收支管控注意要点

每一个业委会新上任之初，都可能面临一个问题：小区各种费用收支庞杂、难以看懂、难以监管。兼职的业委会委员，如何监管专业性物管收支?

讨论小区收支的前提是，无论包干制还是酬金制，每个小区都有必要单列账户(而非多个小区统一在物业公司一个账户列支)。没有单列账户，业主与业委会的监督就缺乏基础。酬金制下，账户单列是法定要求：物业费归属业主，并非物业公司所有;包干制下，如果涉及用法定业主共有的公共收益(含停车场)“补贴物业费”，小区账户单列也是逻辑必然。

小区总收入

小区总收入可以分为物业费、停车费、公共收益(场地租赁收入与广告费收入)、工本费收入。(细目可参见表1“天然居收入总表”)。

物业费收入

业委会应当明确小区业主(包括住户与商户)总数以及收费标准，可以据此直接计算出物业费每月应收总额。

应当注意：物业公司可能会声称物业费每月“亏损”，有的是因为业主交费习惯为一两个月交纳一次现金，有的是因为服务质量差导致大比例业主欠费，还有的是因为物业公司对业主应有服务有缺陷(比如住户失窃、外墙漏水不及时维修等)导致业主欠费。

由于存在业主欠费或补交欠费的情况，每月物业费收入可能低于或高于营收总额，对此物业公司应当向业委会提供每月物业费交纳及欠交情况分户详表。包干制下催交物业费的责任在于物业公司;酬金制下，拖欠物业费是对全体业主权益的侵害，业委会可以经议事规则或管理规约约定，对于欠费业主实行公示批评等催费措施;对于因服务差导致的欠费，应通过合同约定有效的奖罚措施，集体督促物业公司改善服务。此外，酬金制下物业公司收取物业费具有代收代交的性质，因此合同可以约定物业公司对于欠费应在一定限期提起诉讼，否则物业公司也会按约定比例损失酬金。

深圳市天然居小区业委会，为监督物业公司工作，每月联席会议通告基本都有对物业服务具体事务的批评与督促，而且在合同约定“对于拖欠物业服务费的情况，乙方(物业公司)应在本合同有效期期间、在法律追诉期内，及时提起诉讼，否则即为对全体业主造成损失，承担相应赔偿责任。诉讼相关费用经甲方同意后，可从物业服务费中列支。”

停车费收入

业委会应明确要求物业公司公布小区所有月卡(地库和地面)的办理情况，据此算出每月月卡停车收费总数;临时卡停车费较难计算，需要专人现场测算。

可能的漏洞：月卡办卡详情(包括办卡房号、车牌、地面卡还是地库卡、排队办卡轮候信息等)如果不公布，月卡应收费总额就难以核定真实性，而且存在侵害业主利益的暗箱操作空间。临时停车费每天都有变量，存在大量车辆进出不领卡少交费(直接进物管人员的个人腰包)的可能。

业委会应严格要求所有车辆经道闸进出小区，限制物管人员自行抬放道闸通行的权限，要求所有车辆进出必须领卡并进行抽查，杜绝车辆不领卡进出。强调物业公司有效维护停车管理系统的义务，对于车辆进出未领系统卡片而采用手工纸卡者，第一次发现重罚(如100元)、第二次发现极重罚(如1,000元)、第三次开除责任人(包括管理处主任及保安队长)。天然居业委会曾与物业公司联手严格核查，半年内每月临时停车费从1,200元升至25,000元(现在稳定在3万多元)。

严格管理道闸开启和放行，规范小区停车收费

实施包干制的深圳市如意家园，则由业委会清点所有规划与临时停车可能的车位总数，要求物业公司每月照此标准向业委会支付定额费用，临时停车费则按合同约定作为物业公司分成部分、自行收支。

公共收益

公共收益包括小区公共场所出租收入与广告收入，依据《物权法》规定，归全体业主共有。业委会就任之初，应通过向产权登记部门查询或者向物业公司了解，查明公共场所与公共设施基本情况，这是了解公共收益的前提。

应当注意：小区的前期物业服务合同，可能存在被开发商与物业公司约定“公共收益补贴物业费”等条款。如果经业主大会批准将公共收益“补贴物业费”而包干制合同已过期，物业公司继续收取物业费、提供事实服务，应按照《物权法》规定，在“公共收益补贴物业费”授权期限已满的情况下，物业公司无权支配业主共有财产。

只有包干制合同才存在“公共收益补贴物业费”的问题。由于公共收益法定归属全体业主，对于物业公司“补贴”的要求，包干制合同应当约定，对物业费本身的收支要公开透明并接受审计，确定物业费盈亏真实性之后，再确定“补贴”的比例与金额。

业委会应当依法要求所有公共场所出租、广告合同签署公开透明，并至少保留对相应合同签署的否决权。对于具体进账时间，可能出现某项目收入在某月份集中进账或者拖延进账等情况，其核查比较简单。

对于公共场所出租，业委会应明确出租面积、位置、单价等基本信息的公开透明，明确出租该场所不对业主生活造成负面影响，必要时召开业主大会决定是否出租;对于广告收入，业委会可参考比较各类公开广告单价，确定相关合同是否损害了业主利益。

工本费收入

门卡、车卡、装修或维修工本费，金额较小。结合所有门卡、车卡、装修等信息全公开，可以实现有效监管。

小区总支出

小区总支出一般分为外包合同费用、人员薪酬费用、日常维修与办公采购、大中修工程、(酬金制下)物业公司酬金或(包干制下)物业公司履约保证金、法定税费等。(细目详见表2天然居2016年3月月度支出表)

外包合同费用

各小区物业服务外包项目一般包括电梯维保、清洁服务、垃圾清运、绿化养护、四害消杀、消防维保等。

应当注意：物业公司有的服务会“外包”给下属子公司，特别是电梯养护最为常见。多项服务“外包”给物业公司下属子公司，可能出现价格偏高、利益输送的问题。

深圳天然居小区物业服务合同约定，所有外包合同、公共收益合同均须业委会批准，如果外包服务招标时有物业公司子公司参加，则业委会由招标的监督方变身为定标的决定方。

天然居小区账户共管前，每台电梯每月维保费用1,200元。业委会与物业公司协商，请其自行调整价格，然后业委会相应决定是否公开招标。物业公司将价格下调至每台900元后，业委会为确保电梯责任清晰、及时维修，未另行招标，而且对所有电梯维修支出申请一路开绿灯。

与电梯维保谨慎招标相比，在账户共管之后不久，业委会就否决了绿化效果不佳的物业公司子公司，要求物业公司另行公开招标。2016年4月联席会议上，业委会对现绿化公司服务效果表示不满，要求其重新提出改造方案，小区物业公司人员则推荐其绿化子公司。业委会要求对小区情况非常了解的两公司一起拿方案作对比，结果物业公司绿化子公司的承诺性价比更高，多数委员首次微信在线表决支持重新聘请自称“跟以前比完全不同”的绿化子公司。

人员薪酬费用

小区人员一般都有管理(经理、主管)、客服、维修与安管等四类人员。随着最低工资水平逐年调涨，小区越来越有“吃饭财政”的倾向，合理地定编定岗、“人防”转“技防”，成为业委会需要掌握的一项“技术活儿”。

无论包干制还是酬金制，都需要业委会与物业公司共同定岗定编(确定服务标准、核算基本收支)，并抽查防范“吃空饷”，比如小区巡逻岗的人员是否在岗、到位。此外，包干制下物业公司可能压缩员工应有的“五险一金”与加班费等法定支出，导致违法用工以及合格员工难招、服务质量难保;酬金制下，业委会应监督所有薪酬确实发至员工手中，提前与物业公司协商确定年终奖等奖励与考核标准。

定岗定编需要考虑不同的服务需求。对于安管(保安)人员，需要衡量岗位是否必要、能否用技术手段替代。

定岗定编经常涉及的一个问题是两班倒还是三班倒。两者各有利弊：三班倒物管员工收入相对较少，两班倒则员工精力和服务质量难以保证。从经济支出的角度，按劳动法正常支出加班费与“五险一金”，同一个岗位两班倒或三班倒总支出相差无几。因此有些酬金制的小区，直接按照岗位数量(而非人员数量)与物业公司签订人员总支出“小包干”的合同，表现在工资表上，即为岗位人员工资每月固定为不变的常数。

人员岗位的设置，每个小区的实际需求不同。例如天然居小区，账户共管三年多以来，削减了两个停车场入口的保安岗位(同时防止了人工抬闸放车)，同时在上下班高峰期实行三个人行口每口两名保安员值班(目的是让无卡人员经过登记才进小区)。目前三个人员出入口将进行比较试验：1号门采用入口1个三辊闸+出口1个传统门禁;2号门采用出入双三辊闸;3号门试行内外两道传统门禁防尾随，3号门将同时试行取消人工值班。

包干制小区，理论上物业服务合同应当明确定岗定编、明定服务标准，但是在最低工资标准逐年大幅上调的情况下，物业公司除非亏损，否则一定需要缩减岗位人工、放松服务标准，导致服务质量降低。

各小区定岗定编之后，具体人工薪酬费用支出，即使按照最低工资标准，也有明确的公式可以计算出单位(小区)总成本、应发工资、实发工资之间的比例。包干制和酬金制，法定含义只在盈亏归属不同，从业主与物业公司和谐互信的角度，应该要求所有人工薪酬公开透明，以此确保所有相关人工费用全部用于一线员工，避免遭到挪用，避免员工薪酬受损就是避免小区利益受损。

日常维修与办公采购

包括小区日常维修所需的工具、材料与办公所需纸笔等各项采购。

应当注意：物业服务办公费用、日常维修费用的多少，每个小区不同时段需求不同，总量较难控制，而且存在工作人员到街边小店买东西拿回扣再开发票等制度漏洞。包干制下这种采购金额的总量由物业公司内部管理控制。酬金制下，物业公司花费越多、酬金总量越大，采取透明网购的方式进行监管，是个可行的办法。

天然居小区要求物业公司所有办公采购与日常维修工具采购，但凡能够通过网购的，物业管理处人员必须在业委会网站上公开提交采购申请，每一项采购须注明品牌、型号、规格、价格、邮费以及相应京东或者天猫的网址链接;无法通过网购或者不宜网购的，须在网站申请中公开注明理由并提交业委会与物业公司月度联席会议审议。通过透明的办法实现办公费用节流。

办公及维修用品的网购要求，对物业公司原有的整体采购流程提出了新的要求。事实上，有些物业公司如万科内部已经开始借助这种网购制度来控制成本支出。

大(中)修工程费用

包括小区防水补漏工程、监控维修改造工程、消防维修工程、电梯维修工程等。

应当注意：大(中)修工程费用，是各业委会最为头痛的问题之一。包干制下物业公司可能将所有大(中)修工程都申报公共收益或者专项维修资金支付，以此考验业委会的“水平”;酬金制下，这些大(中)修工程费用都可以从物业费中支付，前提是业委会日常收支审核控制得当，有所结余。

在没有业委会、物业公司统筹各项费用的时候，物业公司将所有收入视为己有(即使酬金制也是假酬金真包干)，因此对于所有维修工程必经多方投标、比价砍价。但业委会组建并且专项维修资金进入政府专户后，物业公司从制度上有可能对于维修工程(无论大小)不再多方投标、比价砍价，而是想方设法多报支出，把钱从政府专户(业主的口袋)拿进自己的口袋里。

包干制能够限制物业公司多报价或者推动其积极履行限价砍价责任，但大多数小区包干制的范围都只限“小修”，而“大修中修”都被物业公司拿来申请业委会所管理的公共收益或者政府所监管的专项维修资金支出，甚至会发生“小修”不及时导致问题恶化成为“大修中修”、物业公司逃避应有责任的问题。

解决工程报价问题，必须信息透明。建议对这些问题头疼的业委会，将本小区相应物业公司报价信息全部公开出来，并且要求物业公司将此前若干年相应工程的造价预算结算等信息全部公开出来，信息透明才有可供比较、进而实现最优性价比的基础。

首先，业委会可以通过审计或者咨询，对比小区以往各项维修工程费用(单价)，对新的工程费用申请进行审核;其次，业委会可以通过参考其他小区业委会相关工程报价，对比审核本小区维修工程报价;第三，借助深圳业委会相互之间的联系，通过与各路商家直接谈判协商，逐步整合小区监控等常见工程的标准、规范、报价等，提供给各业委会进行参考。

例如天然居网站(www.tianranju.net)，包含物业所有大修中修小修、采购、人员薪酬、税费等详细资料，可供各小区业委会对比查询。

(酬金制下)物业公司酬金与(包干制下)物业公司履约保证金

根据《深圳经济特区物业管理条例》，“酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。”

应当注意：目前，深圳绝大多数小区都实行包干制或者“名为酬金制实为包干制”，物业费的“不足部分”难以“由业主承担”。很多小区物管都报出“亏损”，同时物业公司称秉持“社会责任”“继续服务小区”。事实上，物业费本身的高低与“亏损”是个伪问题，如果降低服务标准与服务质量，再低的物业费都可能维持运转。

物业公司在小区是否真“亏损”，首先要看其收支是否公开透明。目前法定物业公司应当每季度公布财务报表，但是由于财务报表本身专业性较强，有的物业公司更只张贴一两张纸、缺乏细目，特别是财务报表本身无法体现支出是否合法(例如专项维修资金支出是否依法经业主大会批准)、是否合理(例如人员数量多少、薪酬高低是否受到业主大会或业委会认可)、是否必要(例如小区“亏损”的情况下是否应有文化活动支出)。

对于物业公司的酬金，各小区约定金额与比例都不相同。例如深圳南天一花园约定酬金比例为10%，但设上限35万元;深圳天然居约定酬金比例为9%-11%(视业主满意度不同)，而且约定酬金提取的基数为总收入或总支出的低者。

无论包干制还是酬金制，物业服务合同中都应当有物业服务标准及考核的约定条款，并且都应当有相应的(酬金制下)物业管理酬金或者(包干制下)履约保证金的奖惩考核制度。

对于物业服务的考核制度应当在合同中约定，考核标准往往结合业委会考评与业主满意度调查两方面，以业主满意度考核为主。在微信电子投票日益推广普及的情况下，业主满意度考核与业主大会的门槛同样越来越低。与是否续聘物业公司的业主大会须“双过半”业主与会、与会业主“双过半”同意相比，进行业主满意度考核(进而决定物业公司酬金或者履约保证金考核)的业主人数可以在合同中设置较低标准。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第5期/总第356期)