案例回顾：北京美丽园小区的维权尴尬

位于北京市西四环的美丽园小区，建筑面积23万平方米，现有居民1,378户，4,800余人，是北京市首批“金牌居住区”之一。然而，从2005年3月美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费以来，这片环境优美的小区便一直没有平静过。“美丽园物业纠纷案”历时三年，一波三折，重审维持原判，物业费下降成为事实，但些许欢呼之后，美丽园业主却被现实的社区生活问题所困，美丽园一时变为了“垃圾园”。美丽园胜诉曾一度成为京城乃至全国诸多社区维权的标杆与模范，而美丽园业主的生活却由此苦不堪言。

赢得京城首例物业费纠纷官司声名大振

2004年8月，位于海淀区五棵松路20号的美丽园小区成立了业委会。这是业主经过单打独斗的实践与挫折后，找到的一条自救之路。此前，部分业主因对物业公司乱收费行为不满，缓交有争议部分的物业费，却被物业公司告上法庭，两审法院均未支持业主的抗辩理由，业主完全败诉且承担滞纳金。2005年3月12日，根据小区内多数业主的要求，美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额，并提出停止对外租赁电梯，将相关收益返还业主等要求。2005年5月，美丽园小区业主将小区物业公司北京鸿铭物业管理有限公司告上法庭，这起案例的纠纷焦点为物业收费。业委会认为物业公司在小区总体住宅建筑面积、住宅套数，电梯规格、数量及高压水泵数量等方面的收费计量依据与事实有误差，虚抬了物业收费标准，要求物业公司因此降低保安费及保洁费。

而在2005年9月14日，一审法院驳回了业委会的诉讼请求;此后，业委会不服一审判决并继续上诉，终于在2005年12月15日，北京市一中院做出终审判决，除“公用天线管理费”外，法院对13项诉讼中的12项给予了支持，小区物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元。与此同时，法院判令物管向业委会返还2005年之前的18万元电梯广告位租赁收益。据估算，胜诉后小区每月物业费平均支出将比之前每平方米下降1元多，若以减少1.1元、全小区21万平方米计算，物业公司一年收入将减少277万元。这场诉讼被舆论视为“揭开了物业收费的黑幕”，并成为北京首例业委会告赢物业公司的成功案例，在当时由多家媒体进行了广泛的宣传。

诉讼案件一波三折，行业协会介入法院裁定重审

历时9个月的北京美丽园小区关于物业纠纷的官司虽然取得了胜利，但事情远远没有就此而结束。不久，鸿铭物业公司在小区里贴出声明，称如果按业委会提出的每月每平方米1.58元物业收费标准，将会影响业主的生活品质。美丽园小区将会出现公共照明灯不亮、中央水系停止运行、单元门安防系统无人管理维护而瘫痪的情况，这让不少业主忧心忡忡。

鸿铭物业公司对终审判决不服提起申诉，于2006年1月24日向第一中院申请再审。该申诉书认为，根据原判决物业费将由2.72元/月/平方米降到1.58元，这实际上否定了美丽园小区《房屋使用、管理、维修公约》(以下简称《公约》)的物业费价格，但物业费实行应当由价格主管部门会同行业主管部门进行认定，法官不宜直接定价。为此，鸿铭物业公司提出的新证据中，包括北京市价格认证中心的一份报告。除此以外，2006年3月30日，受鸿铭物业代理方北京衡石律师事务所委托，中国社科院法学所王家福、北大法学院魏振瀛、北京市政治文明建设研究中心副主任刘文忠等五位法学专家签字出具《专家论证意见》，该意见认为“判决变更美丽园小区《公约》所确定的某些价格条款”不妥，鸿铭物业公司将该意见连同再审申请，递交给一中院。同时，在2006年4月13日，由副会长朱华牵头，北京物业管理协会召集包括清华大学季如进教授、林业大学韩朝教授、金罗马物业、鲁能物业总经理等业内人士，拟就一份《行业专家对北京市美丽园物业管理纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》的法律意见书。该意见书称，“该判决在物业管理行业中可能造成严重的影响和后果。”、“美丽园的物业费由2.72元/月/平方米降到1.58元，会造成甲级住宅带电梯一梯两户的商品房物业费价格比实行政府指导价的同类普通经济适用房物业费价格还低的结果，违反了物业管理行业的市场价值规律。”2005年5月30日，北京市一中院下达民事裁定书，称鸿铭物业公司提请再审符合法律规定条件，裁定该案另行组成合议庭进行再审;再审期间，中止原判决的执行。仅仅时隔半年，北京首例物业费业主胜诉案再起波澜，美丽园小区再次成为社会关注的焦点。

再审虽然维持原判，但形势却急转直下，美丽园进入艰难10日

2006年8月11日，北京市一中院再审宣布，维持此前一中院作出的终审判决：物业费由原来的2.72元/月/平方米降为1.58元/月/平方米，并判令物管将3年电梯广告费18万元返还业主。然而，就在美丽园业委会和众多业主沉浸在“最终胜利”的喜悦中的时候，背后却涌动着一股暗潮。2006年8月15日，鸿铭物业公司表示，将根据其财力、物力，尽最大能力给业主提供必要的基本服务，但“一旦难以为继，财力无法支持，我公司不得不放弃对美丽园的管理服务”。此时，业委会的判断是，物业管理公司不会撤离。

电梯停运，图片：鲍昆

小区里飘动着红旗和蓝旗，图片：《中国青年报》

于是，当9月1日鸿铭物业果真宣布撤离以后，由于家中停水、电梯停运、门禁系统失效，社区的保洁工作也停止了，一时间美丽园变成了一个垃圾园，给业主的生活造成了很大的影响。为了推进问题的解决，经过多方协调，北京市海淀区居住小区管理办公室在9月8日下文，除要求鸿铭物业于9月11日全面恢复美丽园的物业服务外，还责令美丽园小区业委会在45天内完成业主大会临时会议，并按照业主大会的决议执行，尽快解决美丽园小区物业管理问题。在鸿铭物业撤离美丽园之后，小区很多业主自发组织和谐小组，并发起蓝色畅想公益活动，即免费向社区业主发放蓝色旗帜，其用意在于主张公平公正;清除身边的杂草、垃圾。据王晓明介绍，蓝色旗帜自9月8日晚上开始免费发放，当晚便有300多名业主前来领取。有一些家庭从志愿者工作小组领到了一面蓝色小旗，悬挂在自己的阳台上。过了10天惊愕的日子，9月10日，美丽园迎来了鸿铭物业公司的重新归来。随着70余名保安列队入驻美丽园，鸿铭物业公司开始了对小区三个月的暂时管理。

物业公司的突然撤出，导致业主阵营分歧升级

生活秩序的混乱一下子改变了人们的心理结构，本来相对完整的业主组织陷入瓦解。美丽园业委会面对鸿铭物业公司突然撤离的束手无策，又导致部分业主将物业公司突然撤离带来的种种不便，归咎于业委会。尽管在美丽园物业纠纷案件中一直就没少过反对业委会的声音，但是这一次，与业委会不同的声音集中爆发了。小区内悬挂起“罢免业委会，还我业主权利”的横幅，不时有居民前来签字。200多名业主聚集在小区内，要求业委会给出解决办法，激动难安。一些业主认为，美丽园小区今天的乱局，都是业委会造成的。部分业主决定自发召开临时业主大会，并提出3项议题：是否以2.04元的单价续聘鸿铭物业;是否同意罢免现业主委员会;是否同意重新以招投标的方式选择新的物业公司。

小区内的横幅，图片：鲍昆

少部分人在和支持业委会的业主辩论，图片：鲍昆

面对这一尴尬状况，小区业主鲜明地分成两个阵营，支持业委会的业主认为鸿铭物业的做法是在以“罢工”的方式对抗业委会，物管应对其行为负责;支持鸿铭物业的业主认为，在美丽园这样一个高档社区，物业费此前已经在2004年降到2.04元/月/平方米，这样的物业费实属正常水平，降到1.58元/月/平方米让物管无利润可言，鸿铭撤离也是无奈，业委会不断地打官司才“逼”走了物管。而业委会主任雷霞等人则感到很委屈：当时大多数人赞成并授权的业委会，为什么突然名不正言不顺了?他们说，业主们如果有什么要求，可就相关的议题进行投票，如有20%的业主赞成，便可将这一议题在小区内进行公示。当雷霞要求确认提出检验业主签名时，遭到发起者的拒绝，临时业主大会也因此流产。拥护业委会与反对业委会的两派业主开始激烈地相互指责和争吵，甚至发动了小区内的游行活动。有阅历的业主说，仿佛是一夜之间回到了三十年前的“文革”状态。

三个月后怎么办?美丽园不要成为第二个美然动力街区

据海淀区建委物业科决定，美丽园业委会将在45天内召开临时业主大会，同时要求鸿铭物业公司从9月11日开始暂时管理小区三个月。在经过一场“物管恐慌”后，许多业主仍然担心的是：三个月后小区的物业管理如何保证?

按照规定，45天内业委会要召开临时业主大会，所有业主将投票决定鸿铭物业的去留问题。接下来，业委会还将组织新物业公司的招投标工作，但必须得到小区三分之二业主的投票授权。然而，美丽园业委会和业主之间、业委会和物业公司之间的矛盾始终没有真正得到化解。“好好的一个小区，沦落到今天这个地步，是每一个业主都不愿意看到的。未来如果续聘鸿铭，1.58元/月/平方米的收费标准，鸿铭物业肯定无法支撑。如果重新招投标，一方面，现阶段其他物业公司势必不敢进来;另一方面，即使新物管进驻，如果服务标准不及鸿铭物业，广大业主必定反对声四起。届时，小区将陷入周而复始的旋涡。”很多小区业主都对此忧心忡忡。美丽园事件的错综复杂由上可见，而鸿铭物业的归来也只能令小区业主短期内恢复正常生活。至于短暂平静之后，是否还会有大风大浪?业主大会何时召开?美丽园是续聘鸿铭物业，还是重新招聘新的物管?业委会继续在任，还是重新改选?一切还都是未知数。北京美丽园小区长期持续的物业纠纷，最终演变为一场公共事件，各种声音莫衷一是，至今尚未尘埃落定，其中发生的种种戏剧性转变更是耐人寻味。