经营性物业收益不等于企业收入

随着物业管理行业的各项法律法规逐步完善，物业管理企业服务运作也已渐趋成熟与规范。但在现实生活中，物业管理公司与业主及业主委员会针对经营性物业收益的争议也屡见不鲜，争议的核心在于经营性物业收入/支出的界定与支配。

经营性物业的实际管理者与所有者分离是争议的根源

杭州市房产管理局颁布的《杭州市关于加强对经营性物业收益管理的通知(2007)》(以下简称《通知》)明确规定，物业管理区域内物业管理用房和利用物业共用部位、共用设施设备所得经营性收入扣除合理经营成本后的收益归全体业主所有。物业管理区域业主大会、业主委员会成立前，经营性收益由物业服务企业代为管理;业主大会、业主委员会成立后，经营性收益可委托物业服务企业管理，也可经业主大会决定由业主委员会负责管理。

小区内利用公共管理用房开设的便利店

经营性物业的所有者为全体业主，这已是共识。目前而言，经营性物业收入主要为提供小区物业和共用设施使用权取得的收入，如商业用房出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场及广告等共用设施收入;另外其他业务收入还包括：设摊服务费、装修队进场费、废品收入等。

但因业主委员会只是作为一社团组织存在，尚不是独立的经济核算主体，在对经营性物业的管理、核算及相关专业人员的配备上都先天不足，无从管理。因此，这项职责毫无疑问地归到物业管理公司执行，具体如，针对小区商业用房的租赁，租赁合同的签订、发票的开具、费用的收取、资金的调配、税金的缴纳，都由物业管理公司来操作。

至于在小区内发生的一些零星现金收入，如设摊服务费、装修队进场费、废品定点费、网球场收入等，因为是现金收取且金额不大、涉及到的对象较多为个人，在物业管理公司内部控制不健全的情况下(物业管理公司也会认为是自己派人管理)，极有可能成为物业管理公司的自有收入甚至是账外收入，业主无从进行监管。

经营性收益去向被曲解为“经营性支出”

据报载，杭州一老小区经营性收支账目表中，2005年至2010年，实际物业经营性收入415万元，包括营业用房出租收入、地面停车收入、广告收入等。相应这5年的物业经营性支出为357万元，开支由13个项目组成：电梯维保费、电梯年检费、日常维修材料费、维修人员开支、水池水箱清洗、保洁绿化等费用、车辆管理人员开支、保安日常易耗品、社区文化、租赁手续费、楼道等公共用电、消防“养表费”、税费。其中最大的一笔开支是车辆管理人员开支，达120万元。“除了税费、社区文化、租赁手续费，其他支出应该不能算在经营性支出范围内。”一位杭州知名房产集团下属物业管理公司的经理认为，该小区357万元的支出中只有68万元的支出是符合规范的。

这是一个典型的案例，将物业管理支出与经营性支出混为一谈，物业管理公司认为只要是用于物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，均可以在经营性收入里开销，侵占了业主的相关权益。但何为“经营性物业支出”，目前尚无一个法律条例进行明确。

《通知》规定，物业管理区域内物业管理用房和利用物业共用部位、共用设施设备所得经营性收入扣除合理经营成本后的收益归全体业主所有，应当按《物业管理条例》的规定主要用于物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备保修期外的维修、养护。此处的“经营性物业支出”，只是被简单地定义为“为取得相应经营性收入的合理经营成本”。

笔者认为，合理经营成本包含税金、租赁手续费、为取得经营性收入的人工费等，而并非经营性物业收益的去向，即用于物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备保修期外的维修、养护等。从这个角度理解的话，经营性物业支出涉及面不广，金额也不会太大。

而众多物业管理公司却将经营性物业收益的去向理解为经营性支出。收益的用途变成经营性支出的定义，并且成为物业管理公司用经营性收益弥补物业管理经营亏损的保护伞。不能不认为这是一种曲解，是不合理，也是不合法的。即使经营性收益本来就是用于物业共用部位、共用设施设备保修期外的维修、养护，但在程序上也应该得到业委会的授权和认可，并符合现有法律法规的规范。

所以在物业服务合同的签订上，物业管理公司与业委会双方需要对物业经营性支出的范围进行确认，达成共识并按此执行，也就变得非常重要。

经营性物业收益的管理建议

根据相关法规规定，目前对于经营性物业收益的管理规定如下：受委托管理的物业服务企业必须在银行单独开设 “经营性物业收益”专户，对经营性收益进行专项存储，不能与企业的其他账户合用。同时管理多个项目经营性物业收益的，应对每一个项目的经营性收益按财务管理的有关规定单独列账。各物业服务企业在使用经营性收益时，应当在物业管理区域内的醒目位置公示使用用途、金额等事项;已成立业主大会并选举业主委员会的，应将书面计划报业主委员会。经营性收益的收支情况应每半年在物业管理区域内公布不少于一次，接受全体业主的监督。

而笔者认为，出于前文叙述的实际情况，且受不同物业管理公司管理水平、内控制度及会计核算水平的限制，上述规定的执行结果并不乐观。彻底改变物业管理公司与业委会对经营性收益管理与核算争议的方法，应该是由各小区的业主委员会自行管理经营性物业：

一、在经营性物业收益并入物业管理公司日常核算的同时，其管理权由业主委员会完成。在现有法律体制下，业委会并非纳税主体，所以相关经营性收入的发票开具及相关税金的申报与缴纳还得由物业管理公司进行，但可以进一步扩大业委会的管理权限，实现经营性收入的收取及使用管理。小区经营性物业的收入，从客户的联络、合同的签订到收入的收取，均由业委会管理，存入以小区业主委员会的名义开设的银行账户内，同时配备专人建立相应的财务制度，进行核算。在经营性物业收入由业委会管理的前提下，扣除一定的管理成本后，经营性物业收益的去向问题就不难解决了。在一定金额内的项目支出，由业委会确定支付;超出一定金额的项目支出，则由全体业主来投票确认是否执行。

二、赋予业主委员会合法的经济身份，实现经营性物业收益由业委会自行核算。在主管部门领取社团组织身份后，相关工商部门可以颁发给业委会社团营业执照，明确业委会的经营范围;同时，相关税务部门可颁发税务登记证，便于业委会处理经营性物业收入的开票、缴税及核算，将经营性物业收益的管理权及经营权彻彻底底地交由业委会负责。经营性物业收益系用于民生、改善居民的居住环境，相当于住宅专项维修资金的替代和补偿，最终受益人是广大的业主，可对此项所得给予免税优惠或者一定的使用期限。

(原载于《现代物业·新业主》2013年第10期/总第272期)