我国高校物业管理法律制度特殊性研究

一、高校物业管理立法现状及界定

近些年来，高校后勤社会化改革带动了高校物业管理的兴起，并逐步具备了专业化水平和市场竞争力。但遗憾的是，我国目前相关的立法规制和法律制度研究相对滞后，这使得高校物业管理在法律制度规范上出现缺位，与我国的高校物业管理实践极不协调。有关高校物业管理方面的纠纷只能类推适用我国关于普通住宅小区的物业管理规范以及相关法律规范。

类比通常意义上的物业管理一词的定义，笔者认为，高校物业管理是指：高校通过选聘物业服务企业，由高校、物业使用人(即教职工和学生，但学生是主要使用人，为便于研究，本文界定物业使用人为学生，下同)和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对教学楼、寝室楼等围绕学校教育教学管理的一系列建筑及配套设施设备和相关场地，进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、高校物业管理法律制度的特殊性

(一)主体地位的特殊性

1、业主——高校

普通高等教育学校作为培养国家高学历人才的事业法人，对学生负有教育管理的职责，同时对日常教育教学设备、学生宿舍楼群、校园绿地、道路等物业设施负有管理职责。根据《物权法》第八十一条以及《物业管理条例》第六条规定，高校作为校舍设施设备及相关场地的所有权人，有权委托专业化的物业服务公司对高校物业管理责任进行承担。基于对学校整体物业享有所有权的法人业主资格，高校作为物业服务合同当事人一方当然地揽业主、业主大会和业主委员会的权利义务于一身，突显了其与普通住宅小区物业管理在主体地位上的特殊性。

2、物业服务企业

物业服务企业由高校选聘，对高校物业进行专业化管理，是高校物业管理法律关系中的重要主体。结合物业管理行业的专业性特点及高校“管理育人、服务育人、环境育人”的要求，对物业服务企业的作用进行初步定位，包括四方面内容：一是为师生生活提供良好的生活环境及活动空间;二是为学校管理、教学、师生生活提供多元化、实效性的服务;三是为维护学校稳定，构建和谐校园提供有力支持;四是实现高校物业的保值增值。①物业服务企业在向高校提供服务的同时，也承担了高校对学生住宿管理、教育教学秩序管理的部分管理职能，例如执行学校规定的熄灯制度，禁止在寝室使用大功率电器和饲养宠物，非特殊情况禁止异性串寝等等。

3、物业使用人——学生

高校中的物业使用人也称“非业主使用人”，指不具有物业管理的所有权，但是对物业享有使用权，并依照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。②处于高校管理下的在校学生，首先是处于学校教育行政管理下的被管理者，其次是作为平等民事主体与学校发生的住宿合同关系的相对方。再次，学生接受物业服务企业的管理和服务，虽然不是物业服务合同的一方当事人，但其已获得高校物业使用人资格，成为高校物业管理法律关系中不可或缺的主体一方。这一点是区别于普通住宅小区物业管理的一个重大差异，也是本文对高校物业管理法律制度特殊性研究的关键之所在。

4、三主体之间的法律关系及其地位

高校与物业服务企业之间是物业服务合同关系，一方是业主，一方是物业服务企业，双方存在着服务与被服务、委托与被委托的关系。学生与物业服务企业之间没有直接的合同关系，但学生作为物业使用人，直接享受物业服务企业的服务，并接受其管理，对物业管理服务有监督和建议等部分业主权利，并且物业服务企业受学校委托也承担了部分对学生的行政管理职能;学生与高校之间在行政关系上，是教育管理关系，而在民事关系上，两者则形成住宿合同关系，双方作为平等民事关系主体，学生向高校按学期缴纳住宿费，校方就有义务为学生提供良好舒适的住宿条件及配套的物业环境。所以，在高校物业管理活动中，高校、学生、物业服务企业这三个主体之间，存在着错综复杂的法律关系，其基本地位模式不同于普通住宅小区的业主(业主大会、业主委员会)与物业服务企业的制衡关系，具有深刻的特殊性。

(二)客体的特殊性

物业管理法律关系的客体包括物业和物业服务行为。物业按其用途一般可分为以下几类：(1)居住物业：住宅小区、公寓、度假村;(2)商业物业，包括写字楼、商业中心、酒店和宾馆等;(3)工业物业，包括工业厂房和仓库等;(4)其他用途物业，包括车站、码头、机场、医院和学校等。③我们通常意义上所界定的物业，一般是指第一类居住物业，而对于高校而言的物业，自然是指学校内的建筑群与相关的设施设备，以及校内道路、绿地和其他场地维护，即上文所指的第四类其他用途的特殊物业。

从物业服务行为方面来说，作为高校物业管理法律关系的客体，物业服务范围主要有四大方面，即：学生生活区、教工住宅区、教学区和新校区的综合管理。其主要工作是房屋的管理、保养与维护，水电、消防等公共设施的管理、保养与维护，道路交通的管理与疏导，停车场的管理，园林绿化与保洁，社区秩序与安全，社区文化等等。④客体的特殊性直接决定了高校物业管理主体之间的权利义务的特殊性。三个主体围绕着这一特殊客体展开权利义务的划分与界定。

(三)权利义务的特殊性

1、高校作为业主的权利义务

根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，高校作为单一大业主，集业主、业主大会和业主委员会权利义务于一身，故笔者把其权利义务归纳总结如下。

高校在物业管理活动中，享有以下权利：(1)选聘、解聘物业服务企业，并签订物业服务合同;(2)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(3)根据物业使用人的反馈意见，监督物业服务企业履行物业服务合同;(4)制定、修改高校物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(5)决定物业共用部位和共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的使用、续筹方案，并监督实施;(6)其他权利。

同时，高校应履行以下义务：(1)遵守物业服务合同的约定;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(4)按时交纳物业服务费用;(5)定期向物业使用人报告物业管理的实施情况;(6)及时了解物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(7)其他义务。

2、学生作为物业使用人的权利义务

现行立法对于物业使用人在物业管理活动中的权利义务规定少之甚少，只是在《物业管理条例》第十五条第三款涉及到业主委员会对物业使用人履行的职责，即及时了解物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。另外，第四十八条规定：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。这些规定足以表明，作为接受物业服务的物业使用人，对物业管理活动主要享有知情权和监督权，具有业主的部分权利义务，取得了“准业主”的地位，但其权利又受到极大的限制。

具体到高校物业管理，笔者认为，学生作为物业使用人的权利义务主要表现在：权利方面，学生有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并对其服务情况享有知情权，对非人为损坏物业设施设备有申请免费维修的权利，对物业管理中存在的纠纷和问题有权向高校有关部门提出建议和意见;在义务方面，学生应遵守高校物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、校园秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，配合和协助物业服务企业履行物业服务合同。学生的权利义务与普通物业管理中的物业使用人相比，缺少了具有准业主地位的关于参与业主大会、选举业主委员会、制定业主公约等直接反映和表达物业使用人利益的权利，对其自身权益的维护力度明显偏弱。

三、对我国高校物业管理法律制度的评析及完善建议

(一)对我国当前高校物业管理法律制度的评析

针对我国高校物业管理法律制度在主体地位、客体、权利义务及责任方面，与普通住宅小区物业管理存在的特殊性，参照主要适用于普通物业管理的《物业管理条例》来解决现阶段我国高校实践中存在的物业管理纠纷，已显得力不从心。这主要是因为：

第一，虽然学生对物业服务企业是否切实履行合同享有监督权，但在实践中，各大高校的多数物业服务企业因与其签订物业服务合同的相对方是学校，且还负有学校赋予的对学生的管理职能，往往站在学校一方对校方负责，无法用一种通畅可行的反馈机制来保障学生的监督权。而且，由于学生的意见不会直接成为是否解聘物业服务企业等影响其经营利益的决定性因素，因此，学生与物业服务企业的纠纷在校园生活中大量存在，迟迟得不到有效解决，物业使用人的监督权和知情权名存实亡。

第二，从学生向校方反馈意见的另一层面来看，实际上是开辟了物业使用人对物业服务企业间接行使监督权的渠道。在此种法律制度设计下，学校是集业主、业主大会、业主委员会为一体的综合身份，如果学生能够完全信任学校，学校能够完全代表学生的利益、对物业服务企业实施全方位的监督，那么这种法律制度设计无疑是有一定合理性的。但在实践中很少有高校主动创设关于受理学生反映物管问题的接待平台或受理机制。主要原因有三：一是在学生管理方面，校方与被委托承担学生管理部分职能的物业服务企业，他们的利益和立场是一致的;二是由于高校与学生存在教育行政管理关系，二者处于不平等的行政主体和行政相对人的关系中，校方很难完全站在学生的立场上为学生说话;三是高校与学生还是住宿合同关系的相对方，利益难免有相对立的一面。诸种因素使得高校完全考虑学生利益、捍卫学生权益的美好设想大打折扣。

那么如何构建相对合理的高校物业管理法律制度，准确定位物业使用人与物业服务企业的制衡关系呢?参照我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》，其未使用“业主”这一概念，而是采用“住户”的概念。且在该条例的第3条第10项将“住户”界定为公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意，而为专有部分之使用者。台湾的这一规定，是将所有权人以外的实际使用人当然纳入调整范围。⑤住户是建筑物的实际使用者，虽然不像区分所有权人对建筑物事务有决策权，非区分所有权人的住户也无权参与区分所有权人会议(相当于我国内地的业主大会)。但是建筑物的管理却直接影响住户的使用，所以本条例赋予住户推选管理负责人或管理委员会的权利，使得住户可借由此一方式参与建筑物的管理。⑥那么，我国高校可否也引入我国台湾的相关法律制度模式呢?即赋予物业使用人与业主同等的主体资格，规范物业使用人在物业管理法律关系中的权利义务。这一思考路径为完善我国高校物业管理法律制度指明了方向。

(二)完善我国高校物业管理法律制度的几点建议

1、尽快制定出台专门规制高校物业管理法律关系的法律法规、行政规章或地方性法规。

由于高校物业管理法律关系在主体、客体、权利义务内容以及责任方面与普通住宅小区的物业管理关系大相径庭，呈现出深刻的特殊性，而现行的法律规范对其调整的力度和适用的内容上都无法适应高校物业管理法律制度的特殊性要求。故必须尽快改变高校物业管理参照普通住宅小区的物业管理规范的现状，出台专门性规范，以填补高校物业管理方面的法律空白。在立法实践中，可以由高校物业管理行业发展成熟的沿海地区先行出台地方性政府规章。

2、在高校中成立物业管理学生维权委员会(实质为学生物业使用人委员会)，由物业使用人代表大会产生，赋予物业使用人与业主同等的主体地位。

例如各寝室楼学生可推选代表参加物业使用代表人大会，选举出物业管理学生维权委员会，由学生维权委员会制定物业使用人公约和物业使用人议事规则，对物业服务企业的物业服务行为实施有效监管，并有权与校方一道参与对物业服务企业的选聘和解聘工作，召集物业使用人代表大会，在发生物业纠纷时代表学生与物业服务企业交涉。

3、学校应设立关于受理学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制。

学校作为基于全体物业使用人的信任与物业服务企业签订合同的法人业主，在立法上应加重其对物业使用人的义务，以平衡两者之间的制衡关系，更有力地维护广大学生弱势群体的利益。

4、设立高校物业服务企业准入制度。

对于高校这一特定环境、特殊领域的物业服务工作，必须由具备相当资质、相应等级的物业服务企业来管理。高校物管的特殊性要求，学生宿舍管理与物业管理相结合，教育与管理相结合，这就给物业服务企业提出了比管理普通住宅小区更高的标准。没有相当资质的物业服务企业必须经过一定的培训和考评，提高员工的自身素质和管理水平，才能通过有关行政管理部门的审批，准许从事高校物业管理服务，从而缓解现阶段普遍存在的学生对物业服务企业的抵触情绪和紧张关系，减少校园物业纠纷，营造和谐校园。

目前，我国的高校物业管理法律制度作为一个新兴的研究课题，还存在巨大的潜力可供挖掘。当然，立法是一个渐进的过程，在短期内构建起一个完整、规范、系统的高校物业管理法律制度还任重道远。随着高校物业管理法律制度的逐步完善，相信我国的高校物业管理行业必将步入健康、和谐、快速发展的新时期。

注释：

①袁凌，夏四平.初探高校物业管理的功能定位.2006-11-21.[2007-4-25].http://www.scyxhq.com/Article/ShowArticle.asp?ArticleID=298.

②王道铭主编.物业管理纠纷评判依据及案例.北京：中国物价出版社.2003,第5页.

③王道铭主编.物业管理纠纷评判依据及案例.北京：中国物价出版社.2003,第2页.

④郭钦祥.高校物业管理探讨.2006-9-24.[2007-4-25].http://sdwuye.com/Article/Print.asp?ArticleID=2727.

⑤黄武双，朱平编.物业管理法律原理与案例精点.上海：上海交通大学出版社.2006,第3页.

⑥尹章华等.公寓大厦管理条例解读.北京：中国政法大学出版社.2003,第65页.

参考文献：

[1]尹章华等.公寓大厦管理条例解读[M].北京：中国政法大学出版社，2003.

[2]黄武双，朱平编.物业管理法律原理与案例精点[M].上海：上海交通大学出版社，2006.

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