火爆的共管公寓年度业主大会

编者按：业主和业主委员会互相“不给面子”却又没有大动干戈的业主大会会议现场，或许会让中国的业主们感到极度不适应。“This is our home! ”(这是我们的家园!)喊出的口号在彼此间并无二致，但是否能传递相同的民主精神呢?

2011年6月，我参加了居住大楼的年度业主大会，亲身体验了大会紧张甚至火爆的氛围，很是惊讶，于是赶出这篇文章，与各位分享我的所见所闻所思。

一年多前，我在位于多伦多北约克的一座共管公寓大厦(Condo)内购入一个单位(unit)，从而成为一名业主。此前由于没有买过房，所以也无机会参加类似业主大会这样的活动。

早就听说要开会，但没有太留意具体日期，直到半个月前下班回家，被大厦保安招呼止住，要我签收一个材料袋Information Package of Annual General Meeting(年度业主大会材料)。

打开后粗略翻看，厚厚一叠，共57页。主要内容是业主董事会主席致辞、会议时间地点通知、议程安排、若干年度财务报表，以及与增补董事会新成员有关的两位候选人的简历等等。密密麻麻的英文，其间又穿插着不少法律财务术语，着实让人敬畏，我便置之一旁，直到开会前，才将其匆匆翻寻出，携带入会场。

25%出席即有效

会议在一楼的party room(聚会大厅)举行。尽管提前15分钟到场，却发现位子已坐了八成。一眼望去，绝大多数是六、七十岁满头银发的老年人，以犹太人居多，另有一些俄罗斯人，华人、南亚人、黑人等其他族裔的并不多见，各仅有一两户而已。

这栋二十来层的大厦建于1988年，共有209户住家。当晚亲临会场的有72户，另委托代理的有19户，共计91户，完全符合超过总户数25%的法律规定，因此大会被宣布合法有效。

大厅内济济一堂，主席台前端坐着业主董事会成员和物业管理经理等人。七时半，主席宣布会议准时开始，一通开场白之后，便简要介绍了主席台成员和当晚主要议题。

话音刚落，就听到一个洪钟般的声音从后排传来：“我反对DEL 物业管理公司的管理方出席本会。今晚我将会发表异议，而不仅仅是到场。”我顺势瞟了一眼物管经理Paul, 他低着头，毫无动静。

还是主席镇定，给他解了围：“我们早已邀请了物管公司经理今晚列席。况且我们从未听说其他大楼有过不邀请的做法。”四两拨千斤，一语带过。

接下来的半个多小时还算顺畅，正常走程序。先是由主席宣读董事会工作报告，回顾上年度完成的主要工作，如维修门廊、冲浪池、电梯，采买复印机、更换空调主机等等;再由财务负责人解读若干财务报表以及审计事务所对此的审计结论。其间虽不时有人插言提问，但经主持人稍加解释后会议秩序还算可控。

董事卸任却遭当场非议

接下来进入业主董事会人选议程。由于担任业主董事会内设总经理之职的Benny任期已到，他自己也无意继续留任，所以需要增添新鲜血液。

考虑到他平日里时间、精力的无私付出，业主董事会在他离任之际，特地制作了一个透明仿水晶的小奖牌，当着众多业主的面赠给他，表示感谢。Benny本人也热情回应，说自己很高兴在过去的三年内为大家服务，今天虽然交了接力棒，但来日依然会热心公众事务，尤其是他所熟悉的工程技术领域。

话至此，本是一个良好的互动，也为Benny光荣退职划上一个圆满的句号。谁知此时偏偏杀出个程咬金来，还是位面生的女士。她的口音很重，发音也很不准确，听起来相当吃力，以至于我不得不将眼镜掏出戴上。尽管无法解释戴眼镜是否有助于提高听力，但以我自身的体验似乎感受到这两者有关联。她往往会有独特的发音，比如央街“yonge”这类的单词，会加读一个“格”，念成“央格”。可想而知，听她的发言有多么费神。但不管怎样，我总算听明白了。她上来后直接发难，大意是指责合同承包商出身的Benny, 作为一名业主董事会成员，对装修工在游泳池更衣室里粗制滥造的手艺，怎么能放行通过?业主们掏了七万五千加元，却被干了个shameful job(可耻的工作)。

主席正色回应道，更衣室的装修工程还在继续，请你保留自己的质疑，待完工后再评论。如果你们有意当志愿者，不妨现在就参与进来，而不是事后满腹牢骚。

闹哄哄的自由提问

等进入常规讨论和提问阶段时，大厅里变得更为喧闹和嘈杂，自由发问，无序抢话，使得会议气氛开始躁动起来。一位业主指责大厦为了防杀蚂蚁就花了一万三千元，一名工作人员上门到他家，仅仅花了五分钟四处点点药水而已;主席则辩解称因其他住户埋怨发现有蚂蚁爬来爬去，管理方不能无动于衷，坐视不管。该业主又说自己家从未看到什么蚂蚁，因而大可不必在整栋楼内兴师动众;主席忙解释说蚂蚁无孔不入，别无选择。又有一位业主质问为何使用party room还得自掏75元，既然每月交纳那么多的管理费，应该每年每户免费使用一两回;主席台上的人立马回应说，如何在209户业主中合理分配104个周末并使得大家都满意，实在无法操作，况且这么便宜的租金在多伦多市别无二家。

在这一问一答的同时，台下其他人更没闲着。有反映保安英文不好口齿不清，火警广播时不知所云的;有建议在业主董事会增设观察员席位的;有质疑工作报告信息披露不完整，遗漏诉讼案情的;还有个别老年人因听不清解答要求主席再一次重复的……Bala Bala Bala Bala(此处省略十行Bala)叽叽喳喳闹哄哄，整个大厅俨然成了正在做法事的道场。

主席在台上不停地敲击着法庭用的那种法槌，咚咚咚，咚咚咚，反复要求大家安静，可收效甚微，台下喧声依旧。这时，台下一位七十来岁的白人小老头再也按耐不住，从沙发上站起来，抬头对着天花板，犹如清晨报晓的公鸡一般，扯着嗓子，自顾自地一遍又一遍大声重复着 order(秩序)!order!order! 直到一分钟后全场的注意力转移到听他叫停。

终于安静下来。以噪制噪，此法虽为下策，但有时不妨一用，关键“看疗效”。

其实，大会发言不是没有规矩。前排设有麦克风，提问人按规定必须走到麦克风前，面对大家，自报姓字名谁门牌号码，然后再发问。所以会议刚开始时就有四、五位热情高涨的业主在麦克风前依次排队。这样发言有序，听者清楚，本应好好执行。可说起来容易，行起来难。面对这样一个你一言我一语闹哄哄的会场，主持人如果不能随机应变，没有较强的英语表达能力，再缺乏镇定和理性，则无异于骑上虎背也。更何况他还要在众多业主中具备良好的口碑与操守。

麻烦业主代表民意发难

我个人认为现在这个业主董事会班子还是不错的。分管财务的Morris先生就是我隔壁邻居，退休前是注册会计师，平时待人谦和有礼，温文而雅。但我的印象不能代替其他人，尤其代表不了23层楼的Schuster先生。

这位Schuster可是有备而来，不仅在发给他的package(资料袋)上圈圈点点，做满标记，而且自己还打印了几页纸的发言稿。对这次业主大会的召开，像他这样的退休老人，是要事先做功课的。这也是为什么package要提前半个月下发到户，人手一册。因为他们中有的人会将审读此报告视为一项全职的工作。

Shuster事先声明，大厦里有不少住家想发表意见或观点，只是限于英语是他们的第二语言而无法畅谈，所以自己出面代表了他们的心声，要发言的措辞是他自己的，但思想是大家的。换句话说，他是一位“从群众中来的人”。

Shuster直接就开了炮。先质疑业主董事会成员能力，尽管承认这些成员有些职业背景，但显然缺乏有效驾驭大厦事务的能力，无法处理涉及储备基金、大厦建筑隐患等复杂问题，花了大笔顾问费问东问西。他再次提醒广大业主警惕这台上的五个成员掌控着大家数以百万元的巨额钱财，接着又指责决策不透明，不能听取业主意见，许多事情业主等到合同签字后才听说，实在arrogant(傲慢)得很。尤其无法让他容忍的是，选票在唱票后就当场被销毁，意欲何为，不言自知。还有在一楼的布告栏发布广告，为何须事先经物管经理审批，简直是多此一举，应予取消。Schuster又强烈重申，选举业主董事会，并不意味着业主们自我放弃知情权和参与权，随即发出一个新动议，对单项两万元以上的开支，业主董事会无权决策，应提交业主们票决。最后他发表感言，反问自己为何如此替民主张，他激动地挥起粗壮的右臂，在半空中划了一道弧，高呼道“This is our home!(因为这是我们的家园)”我在台下真替他捏了把汗，生怕他喊出“打倒谁谁谁”之类的口号来。

不同意见即刻表达

Schuster 话音未落，就有一位女业主挺身而出，说自己过去曾在名叫Promenada的公寓业主董事会干过，也知道些人和事，有发言权。她认为我们这届董事会是最好的，她很乐意居住于此，而刚才那位先生说的话不在点子上。她当场就向主席等人表示敬意，声称这也是其他很多业主发自肺腑的感受。

主席虽然生了气，但表现还比较镇定。他发言说，尊者自尊，对这位自诩代表民意的Schuster先生口中念出来的piles of garbage(成堆的垃圾),不屑辩驳，他仅想回应两点：一、选票经公开唱票监票，一切合法透明，毫无隐含，历来如此，如果有人想更改规则，不是不可以，但要提前一个月提出动议，列入下次会议议程表决，凡事都得有个程序与规矩;二、业主董事会是经业主们投票合法选出来的，就是为大家决策事项、行使权利的，大厦超出两万元的开支经常发生，如果凡事都需业主们共同商讨，这会让董事会变得hamstrung(残废),犹如被挑了脚筋走路，也意味着不再有存在的必要。

一席话说完，新成员补选的结果也统计出炉了，当场宣布五楼的Saul胜出，同时也感谢落选的Ken的积极参与，希望他下一次继续努力。当晚10时40分主席宣布休会。会后有甜点招待。

直到此时，气氛才轻松一些。我端着点心，站着和物管经理Paul聊了几句。聊到每年都涨的管理费时，我顺势好奇地问了问他，业主董事会成员的报酬涨不涨?Paul说报酬每年也要相应地涨几个百分点，但由于基数为零，所以总数还是零。我呆愣了一会儿，才体会了他那马克·吐温式的幽默。

七嘴八舌胜过鸦雀无声

业主大会终于结束了。回到家，我心情却久久不能平静。最大的不解是为何有些业主对公寓业主董事会的态度如此激进。

毫无疑问，业主董事会成员这种不计酬劳，为大家服务的精神是值得肯定的，是高尚的。不仅如此，还有一种忍辱负重的素养也是不可或缺的，更值得我们的敬仰。

Schuster们是天生的评论家，他们口口声声为民请愿，慷慨陈词，但从不谋求上台，对空出的席位也不感兴趣，因为从未见他毛遂自荐，递呈自己的简历。他们犹如一些挑剔的美食家，对厨子的手艺评咸论淡，横加指责的多，鼓励褒奖的少，更谈不上去体谅厨子在炉火旁烹炸煎烤、挥汗如雨的辛劳。

对这样个性十足的业主，倘若业主董事会成员忍受不了委屈并拂袖而去，后果可想而知，整个大楼的治理结构将变成一盘散沙。这就犹如一个饱受埋怨的厨子气呼呼地闯入餐厅前场，对着说三道四的食客，丢下把勺，来一句“有本事你来掌勺试试”。

另外值得一提的是，会议气氛虽有些紧张，却是民主的。业主们对自己关切的问题进行询问和质疑，尽管有时想法偏颇或不一定成熟，但也大胆地表达自己的诉求。“七嘴八舌胜过鸦雀无声”(邓小平语)。这种“让人说话”的民主氛围是可贵的，充分体现出业主才是这栋大厦的真正主人。反过来，在众多业主的期盼和监督下，业主董事会在日常履职或作出重大决策时，就会更自觉地考虑周全，尽量代表“最多数人”的利益。

我想，大楼如此，整个社会也理应如此吧。

(《现代物业》杂志加拿大特别撰稿)