香港如何应对市区楼宇老化

现代物业杂志 2016-09-22 10:24

香港市区内有很多楼龄较高的私人楼宇,特别是港岛中西区、观塘、马头角及深水埗,贫穷的旧区往往存在环境及卫生问题,影响市民生活素质。香港老区总的来说有三种整治方法:

重建发展——将环境恶劣、残破失修的旧楼拆卸,重建成符合现代生活标准的楼宇,有助改善居民生活及城市面貌。

楼宇复修——减慢市区老化的速度。香港业主可以向政府申请贷款,进行大厦维修的工作,协助业主有效改善居住环境。但香港政府所收到的申请个案并不多,原因可能是很多业主不清楚甚至不知道申请的方法。如果大厦维修工作做得不好,便容易发生意外,因此物管公司必须积极地为旧楼做好楼宇管理保养维修工作。

保育活化——保存具有历史、文化或建筑价值的楼宇,保留地区特色,透过活化工作为旧区注入新动力。

本文尝试就上述三种方法作出探讨。

重建发展

重建发展在香港主要是商业行为,大部分由私人发展商或由市区重建局及发展商合作收购旧楼重建。市区重建局(市建局)是根据《市区重建局条例》成立,功能包括进行、鼓励、推广及促进本港市区更新的法定机构。市建局和香港房屋协会 (香港两个提供资助房屋的机构之一)亦有合作,进行部分重建计划。

重建发展的讨论焦点之一是如何安置及补偿原有居民,有学者建议重建的商业利益,应悉数分给原有居民;但重建发展的投资风险就只由发展商承担,风险和利益如何分配呢?

重建发展个案分享——利东街重建项目:

2004年初,香港政府计划重新开发湾仔利东街。项目引起了部分居民的反对,他们要求保留其中有历史意义的囍帖街。市建局终在2006年10月底统一利东街的所有业权,并展开清拆及招标工作。

收回重建后,重门深锁的利东街(2006年)

鸟瞰拆卸中的湾仔利东街建筑群(2007年12月)

不少人认为重建区内的楼宇并非特别残旧,没有必要进行重建。而且很多人忧虑重建计划会扼杀利东街甚至湾仔旧区的传统特色。笔者则有不一样的看法,香港市中心的旧区特色是新、旧、商、住楼宇没条理地堆在一起。以湾仔为例:湾仔是一个人口流动性大的区域。区内居住人口只有十多万,却有六十万人每日上班和上学。作为住宅、商业、购物及娱乐“一应俱存”的区域,加上毗邻中心商业区中环及大型购物区铜锣湾,湾仔的交通需求相当大。此外,该区也有一些摩天大厦和地标建筑,如中环广场及香港会议展览中心。重新发展该区是有必要的!

市建局的方案不获老居民支持的一大原因是方案没有将“楼换楼,铺换铺”的原则纳入其中,可见重建发展需要有弹性及多项选择的方案。

楼宇复修

缺乏保养和维修的楼宇容易出现问题,通常在超过20年楼龄的楼宇最为显著。业主应透过物业管理公司聘请相关专业人士进行楼宇检验,根据专业人士的建议进行修葺工程。

业主透过楼宇安全检验可保持楼宇的良好状况,减少老化和日久失修。住客和公众人士在楼宇和消防安全及卫生方面得到保证,物业的出租和转售价值得以提升,在楼宇按揭和保险方面也得到优惠。

保养是楼宇寿命的关键!老旧楼宇能否透过复修保存,视乎楼宇状况。一幢楼宇的寿命,要看使用什么及如何使用物料,亦要视乎维修保养。很多楼宇可以保存很久,例如香港梅夫人妇女会主楼,是20世纪初的建筑物,保养得宜,具保育价值。香港有不少过百年的楼宇,结构与状况还很好,但有很多楼宇只有二、三十年历史,却已出现很多问题,说明楼宇保养的重要。

香港梅夫人妇女会主楼

香港规划地政局从多方面着手提高楼宇质素,例如检讨对违规建筑的执法,以及管制广告招牌的事项。政府一直尽力策动、鼓励、诱导及支持私人楼宇和住客自行组织起来,妥善管理楼宇、进行适时维修和清拆非法建筑,协助他们改善楼宇的安全,加强管理和维修。

保育活化

发展与保育可共存,问题是两者之间如何取得平衡。“活化及再用”是个好办法,将具保育价值的建筑物好好地活化再利用,为它们注入新生命,供市民大众一同享用。把历史建筑改建成为独一无二的文化地标最为环保人士赞同,但费用昂贵而且再利用的限制性大。

结语

三种整治方法之间没有排斥性,主要视乎居民及发展需要,三种方法可互相配合。重建发展可由商界参与,由政府协调及监管;楼宇复修理应由住者自负,在物管业的协助下完善工作;保育活化则可根据政府政策交予自愿团体、教育机构参与。市区老化是无可避免的,我们应从长远的规划、完备的政策达至可持续发展。

(本刊香港特约撰稿)

(原载于《现代物业·新业主》2011年第10期/总第202期)

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