利益平衡机制解决住宅小区车位紧张

最近几年，城市住宅小区停车难的问题成为人们关注的焦点，原因是小区内现有停车位已经远远不能满足业主的停车需求，其中，规划的预留车位不足是问题产生的根源之一。我国1994年施行的《城市居住区规划设计规范》GB50180-93中，没有关于小区停车位的硬性规定。根据形势的发展，建设部在2002年对《城市居住区规划设计规范》GB50180-93进行了局部修订，自2002年4月1日起施行的新《设计规范》要求居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库，居民汽车停车率不应小于10%;居民区内地面停车率不宜超过10%;居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。

随着家庭汽车拥有量不断增长，新《设计规范》也难以完全解决小区内停车位需求紧张问题，停车难使物业管理企业与业主的矛盾不断激化，使业主之间的邻里关系受到影响。小区停车问题成为物业管理企业、业主、街道、居委会、交通管理部门甚至是司法部门裁决过程中共同面临的无解难题。

1.停车位纠纷现状及原因分析

近年来，有关停车位的纠纷不断发生，车位纠纷是各地住宅小区最常见的事情，目前北京八成以上的小区都存在车位纠纷问题。

1.1 由车位收费产生的纠纷

业主购买和租用停车位就要支付一定的费用，但是在停车位的购买和使用过程中总会存在一些争议。首先，业主质疑购买车位的价格高。据了解，几年前，花10万元左右就可以买一个车库，库里还能放一些杂物，对一些私家车主来说还能够接受。近几年，随着房价不断攀升，车位的价格也让很多人觉得高得有些“离谱”—— 一个约13平方米的车位价格少则16、17万元，多则近40万元，是一辆中档家用汽车价格的数倍，这让不少买了新房又买车的人感到吃不消。其次，在北京市出台的《关于加强居住小区机动车停放收费管理的通知》当中，地面停车位租金的收取有上限规定(150元/月)，而地下车位租金的收取是靠市场调节，靠开发商与业主之间的协商，没有政府部门的相关规定，因而这里是纠纷问题产生的焦点。最后，虽然有些地方政府规定了地下停车位的租金上限，但对于相当一部分业主来讲依然很贵。

1.2 由服务管理产生的纠纷

从物业管理企业角度来讲，关于车位管理还有不少需要改进的地方，比如停在车位上车辆的防盗、防损问题，停车位的划线、停车场地的照明、监控设施的维护等问题。日前，哈尔滨市民邹某将公司轿车停放在居住的小区内，车辆被盗，他将责任归咎于物业公司疏于管理，诉至法庭要求物业公司赔偿损失52,873元[1]。而物业公司则认为，他们虽然向邹某发放了停车证，但双方之间并未形成保管关系。停车证背面明示停车费性质是场地使用费，与车辆管理无关，这是双方对停车费的服务范围理解不一致造成的问题。另外，物业管理企业的停车管理水平落后，监控设备简陋，遇到事情推卸责任的态度是其与停车业主发生纠纷的又一个原因。

1.3 由争抢车位产生的邻里纠纷

人为的不文明停车也是导致停车难的直接原因。有的业主胡乱停放私家车抢占他人车位;有的业主将车停在草坪上，侵占绿地，破坏绿化;有的业主将车停在消防通道上，一旦突发事故，消防车、急救车都不能及时赶到，更有甚者将车堵在小区出口处，致使小区车辆无法正常出入，这样的事例也不在少数。这些行为造成的直接后果就是邻里冲突不断，小区的生活秩序被打乱，和谐的小区环境被破坏。

2.解决车位紧张问题的机制设计

本文从经济理论角度重新审视住宅小区车位紧张问题，借助经济学中价格变动原理，试图建立利益平衡机制，以寻求解决问题的途径。

2.1 建立利益平衡机制的理论依据

根据经济学中价格变动原理，车位拥挤问题实质上是供求矛盾问题。一般市场经济条件下，供求的矛盾可以通过价格的调整来寻求自动平衡。由于规划预留车位不足等原因，小区停车位需求的增长与停车位相对短缺的矛盾可以通过提高车位的使用代价，抑制业主对停车位的需求来达到供求的平衡[2]。

2.2 利益平衡机制的原理

利益平衡机制原理包括三个部分：首先对本文要讨论的问题进行具体的假设，其次对停车位供求进行分析，然后得出选取均衡点来解决问题的方法。

2.2.1 关于车位供求的假设

(1)车位不足且在本小区内无法采用变通方法弥补，假设停车位的供给不变;(2)车位需求旺盛，远大于供给，需求水平很高;(3)有可替代资源，但使用不便利，使用替代资源时会增加业主的时间支出和经济支出;(4)停车位收费水平由供需关系调节，而不是行政部门制定;(5)行政协调、协商谈判等手段无法解决。

2.2.2 供给分析

供给是指生产者在某一特定时期内，在某一价格水平上愿意并且能够提供的一定数量的商品或劳务，假设停车位的供给用ps表示。鉴于目前住宅小区停车位数量既定，替代资源又不便利的情况下，本小区停车位的供给数量可以看作固定不变，即ps=常数。

2.2.3 需求分析

需求是指消费者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意并且能够购买一定数量的商品或劳务。需求受到价格、消费者收入、消费者偏好、其他相关产品价格和消费者预期的影响，假设停车位的需求用pd表示，价格用P表示。停车位的价格与需求呈反比例关系，其他因素的综合影响用A来表示，即pd=A/p。

2.2.4 均衡分析

根据均衡价格理论，均衡价格是指该种商品的市场需求量和市场供给量相等时候的价格，在均衡价格水平下的相等的供求数量被称为均衡数量，此状态也被称为市场出清。当停车位的需求量和供给量相等时，停车位的使用不再紧张，即pd=ps，整理得出P=A/常数，如下图所示：

2.3 利益平衡机制的意义

在停车位的供给不能增加的前提下，要想缓解车位紧张的矛盾，就要遏制需求，通过利益平衡机制来调整停车位价格。其基本原则就是个别人使用停车位，占用了属于大家的稀缺资源，因此要支付费用，来平衡共同的业主利益;停车位的价格参照停车位的供需状况，充分考虑了物业管理企业必要的管理维护费用等多方面的因素后制定，最后的均衡价格应使停车位的需求紧张状况得到缓解。

3.解决车位紧张问题的措施

利益平衡机制在兼顾物业管理企业利益的同时，为业主使用停车位制定了合理的收费标准。

3.1 科学制定停车收费标准，对所收取的费用制定严格的使用办法

由于车位资源紧缺，资源占有人使用车位就应该付出一定的代价，收费标准的制定就在于引导消费者的需求，按照竞争原则通过车位使用权拍卖的方式来寻求使车位不再紧张的利益平衡点。

而拍卖所得的收入应取之于民，用之于民，停车位的收费分配应体现对全体业主利益补偿的原则。由于住宅小区内的土地使用权归全体业主共同拥有，《物权法》中的“建筑物区分所有权”使得全体业主都享有对共有部位、共有设备的权益，因此，停车位所收费用不能仅补偿有车业主，更不能归物业管理公司所有，而是归全体业主共有①。

具体实施中，停车费由物业管理企业代收，由业主委员会监督使用。停车位所收费用在扣除必要的车位管理维修费用和酬金后，可以用于贴补物业管理费的超支、抵减水电费、购买物业风险的保险等方面。

3.2 有约在先，进一步促进物业管理规范化

物业管理企业与业主在停车管理问题上应当事先约定双方的责、权、利[3]。物业管理企业是小区车辆管理的全权负责人，管理职责包括提供停车位，车辆停放管理，车位车库设施维修等，收取的费用用于完成双方约定的职责内容;业主在选择服务，支付相应的费用之后，应当享有约定的服务内容。在处理停车服务的问题上，应当充分体现契约精神，因为这个问题是部分业主之间的利益协调问题，不属于政府可以直接干预的范畴。

3.3 多管齐下，密切配合，想方设法解决停车位紧张问题

政府相关部门、居委会、物业管理企业、业主自治组织应多方协作、密切配合全体业主解决停车位紧张问题②。在充分尊重业主权益，广泛征集业主意见的前提下，因地制宜挖掘小区现有停车资源。在规划部门指导下，通过改造绿地、拆除违章建筑和利用闲置场地建造停车场地或立体式停车库;保障消防通道畅通的前提下，合理利用小区道路规划停车位;鼓励和引导小区附近机关、企事业单位、学校等自用停车场(库)对外开放，实行错时停车，资源共享，让车位流动起来，避免停车位的浪费;在不干扰正常的道路交通运行前提下，经交管部门同意，在小区附近一些次干道路、支路、背街小巷、建筑物间空档设置临(限)时停车位。

3.4 强化业主法律意识，提高业主文明素养

要进一步加强对业主的共有权意识的培养，完善权利行使的法律环境。在停车纠纷的处理过程中，业主作为共有权益的所有人，应该起主导作用，通过共同协商积极寻求解决问题的途径。政府部门要加大宣传教育力度，强化市民的自治意识，为避免物业管理企业和业主之间因停车位产生矛盾，为公平公正解决小区停车问题营造良好的氛围。提高业主的文明素养，培养业主的主人翁意识。

总之，住宅小区停车纠纷时有发生，频发的小区纠纷不但影响了业主的生活环境，也破坏了和睦的邻里关系。这对各级政府和部门的管理水平、管理效率提出了新的挑战，对物业管理企业的管理理念、服务方法也有了更高的要求。利益平衡机制的建立，为市场制定公平的停车位购买和使用价格提供了依据。根据利益平衡机制确定的均衡价格，不仅反映了市场的供求平衡关系，还包含了物业管理企业提供的管理服务费用。科学的制定停车位价格，物业管理企业恰如其分地实施自身职能，业主主动承担责任，通过法律或者协商手段解决问题，只要大家共同努力，共同搞好小区停车位管理工作，就一定能够创造和谐的生活环境，停车纠纷也能够得到部分缓解。

注释：

①中华人民共和国物权法.中华人民共和国主席令 [2007] 第62号

②物业管理条例. 2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号

参考文献：

[1]韩云鹏.车位收费百元失窃引发纠纷[N].哈尔滨日报. 2003年02月11日.

[2]高鸿业.西方经济学(M).中国人民大学出版社, 2001.

[3]周宏.地上车位归属，一看规划二看约定. 北青网, 北京青年报.2007年12月27 日. http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=26537307&pageno=1. (本文共同作者：白丽华)