案例回顾：抵押共用设备发展商上诉成功

编者按：这份加拿大法院二审记录不仅显示出与我国迥异的判决思路，更令人不禁反思司法的宗旨——尊重既有法律和社会常识，公平，保护任何一个当事方的合法利益。

安大略省上诉法庭

原告：埃塞克斯89号公寓以及埃塞克斯101公寓(Essex Condominium CorporationNo. 89 & Essex Condominium CorporationNo. 101，二审被上诉人)

被告：格伦加达住宅有限责任公司(Glengarda Residence Ltd. ，二审上诉人)

上诉人律师：麦伦•W.舒尔干

被上诉人律师：艾弗尔•法拉姆

日期：2009年12月9日

上诉是基于上级法庭(高级法院)约瑟夫 G.奎因法官在2008年5月13日的裁决而进行的。

保罗·路罗法官：

[1]共管公寓法(以下简称法案)R.S.O. 1990，c. C26第52条规定到报告人(共管公寓发展商)有义务对一个预期或即将发生的购买行为作出包括公寓首年的运营预算等相关信息在内的公报。该法案第52条第5款规定，如果这个公报一旦出现了遗漏、错误、误导或使人误解的情况，那么最终导致的共管公寓法人以及物业单元个体所有人的一切损失都将被认为是由虚伪陈述所导致的，最终的赔偿责任也由报告人进行承担。

[2]本案上诉人试图通过上诉请求，能驳回之前的判决——格伦加达住宅有限责任公司需要因自己没有给公寓购买者们提供关于空调系统抵押的有效、充足的信息而负有法律责任(通风/供暖/空气调节设备系统HVAC安装在连接两公寓的圆形大厅里，此处供人娱乐和消遣，由两公寓共享)。一审判决根据：“一个理智的认真阅读过销售文件的购买者，并不能知晓位于圆形大厅里边的HVAC系统没有被算在购买价格之内，而这部分钱被他假设认为是作为七年供热租约后的一笔尾款而添加的一年租金预算”(第15段)。

[事实]

[3] 格伦加达住宅有限责任公司是埃塞克斯89号以及埃塞克斯101号两共管公寓的发展商。公寓是分期开发的，即一期是埃塞克斯89号，二期是埃塞克斯101号。两公寓均为12层高，并被一个作为共享区域的圆形大厅所连接，该共享区域装备有独立的HVAC系统。

[4] 一审调查发现格伦加达住宅有限责任公司从外购得HVAC系统之后，在把装置移交给共管公寓使用之前，优先把它出售给一家银行。银行又通过租赁的方式让埃塞克斯89号以及埃塞克斯101号进行使用。

[5]发展商按照法案规定，针对早先进入市场销售的所有物业单位，即首期开发的公寓(89号)，向预期的购买者提供了一份公报。这份公报载明日期为1998年11月18日，包含在一整套叫做“格伦加达河景公寓一期之门文档”的文件中。文件中同时包括了公寓一期项目和共用设备的预算，这两个文件的日期分别为1998年11月1日以及1998年10月1日。这些文件在1999年出售之前就准备好了。但我注意到公寓的许多物业单位是预售的。

[6] 2001年5月，大约在89号共管公寓法人正式注册，并完成移交手续的三个月后，发展商将HVAC系统设备以151,529加元的价格出售给了皇家银行。之后皇家银行又把该设备回租给共管公寓，租赁合约为8年，每月租金2,600加元，并在租赁合约届满后(业主)可选择支付32,400加元将其买回。

[7]上述公报显示的一个事实是，两共管公寓之间共享大厅的共用设备使用及维护费用，在当时是准备被两个公寓平分的，并且作为物业费向所有的独立单位业主分摊。报告还显示，发展商第一年共用设备的预算一项为：“HVAC—抵押—34,900加元”。这一项属于“维护与维修”。一条对HVAC系统预算的注释解释说，“HVAC抵押”是用于“该区域的空气置换和补给设备的抵押款开支”。

[8]1998年此公报已经拟定时，此空调设备因建筑还没有开工，其实并没有就绪。空调系统的抵押协议是不能够在设备就绪之前就谈判确定的，更不能够出售给银行并让银行把它租回给公寓。需注意，这些事情直到2001年5月才发生。结果，在公报拟定和第一间物业单元售出时，没有任何抵押协议事项被人知晓。尽管如此，发展商确实在第一年预算中将预估的年度抵押款开支包含在内了。

[9]而本案被上诉人则是在将近6年后的一次建筑审计时才知道该共用设备被出售并被反租回来。也就是这之后他们才得知HVAC设备租约为期八年，在租约的最后部分，他们还不得支付被一审法官称作“尾款”的32,400加元。

[10]于是被上述人起诉了上诉人，指控他们在先前的公报中缺乏必要的信息。

[11]一审发现，在发展商公报中，并没有关于共用设备HVAC系统抵押方面的任何内容，这是具有误导性的，并违背了法案第52条第5款的规定。结果是，判决由此造成的全部抵押损失需(被原被告双方)平分——更不用说第一年抵押款法官已经查明“明确地在共用设备预算中开列，并由被告(本案上诉人)部分地支付了”。

[争议]

[12]本次上诉开庭时，上诉人就提出建议认为需要明确一审中引用1998年“惠灵顿公司第61号诉马利联贸易控股有限公司判例”(Wellington Corp.No.61 v. Marilyn Drive Holdings Ltd.,[1998] 37 O.R.(3rd)1)是错误的，需要本庭进行推翻驳回。如果上诉人在这一轮审判中诉求成立的话，那就明确地意味着这个上诉将必须得到承认。

[13]如果没有成功地驳回惠灵顿判例，那么上诉人可以选择另行提出3个上诉作为替代：

1)一审错误地认为上诉人没有提供HVAC系统的抵押信息违背了公报的义务。

2)一审错误地认为上诉人对两共管公寓法人都有着不同的告知义务。

3)一审并没有获得两共管公寓法人由于缺失必要信息而遭致损失的证据。

[14]由于以上原因，我会驳回上诉人的主张，以尊重之前惠灵顿判例的正确性，但是，将基于可选择的替代上诉方案支持上诉人。

[分析]

惠灵顿判例是否正确?

[15]上诉人认为一审时关于引用惠灵顿判例的决定是错误的，需要被推翻驳回。申辩认为惠灵顿判例的错误在于它规定一个共管公寓法人能够追缴因违背第52条第5款而产生的损失，但却不用遵从第52条第5款中的必要条件，那就是公寓独立单位的购买者由于一个公报中出现的缺失信息或者虚假陈述导致蒙受损失，需要由报告人把这些信息传递给物业单位所有者。

[16]、[17]、[18]、[19]罗森博格法官(惠林顿案判决人)解释，“在第52条第5款中，立法者已经赋予了共管公寓作为个体对损失进行追缴的权利，但那必须是以由于错误的公报导致损失为前提，而其他的情况则是不被允许的”。

[20] 、[21]在我看来，没有必要再去重新审视“惠灵顿判例”。

一审法官是不是没有发现，发展商不提供空调系统的抵押信息是没履行自己公开信息的义务?

[22]法案第52条第1款规定报告人需要给每一个物业单位持有者都提供一份公报。第52条6款则列出了一张清单，上边标明了哪些信息是必须存在于这份公报中的。清单还需要包含公寓建成并注册法人后第一年的使用预算(第52条6款e项)。

哪些公报内容将会是错误的或者有误导性的

第52条第1款规定：法案中明确规定有关居住情况的，对于物业单位购买者而言是关键性的任何信息、陈述、声明而没有在公报中提出，那么此陈述就是错误的;在公报中缺少明确的信息、材料、声明，导致公寓单位所有人以及共管公寓法人由于遵从此陈述而采取行动并导致损失的，那么此陈述就被认为具有误导性。

[23]为了弄清楚是否存在关键性的虚报或是否存在被掩饰的关键性陈述，我将分两个问题来逐个分析：

a)是否存在关键性虚报或是否存在关键性陈诉却被掩饰?

[24]一审法官基于他的审查，发现这里有关键性的未公开信息——公报中没有“公开抵押条款、被抵押设施的全部开支、费率、尾款、何种设备可以抵押，或任何一项未包括在购买费用中的资本项目”(第13段着重标注)，稍后在理由中他重申，“一个理智的认真阅读过销售文件的购买者，并不能知晓位于圆形大厅里边的HVAC系统没有被算在购买价格之内，而这部分钱被他假设认为是作为七年供热租约后的一笔尾款而添加的一年租金预算”( 第15段着重标注)。

[25]尽管一审法官正确地观察到那些抵押事项(绝不同于第一年的费用)并没有公开，但在我看来，他认为购买者并不能知道HVAC系统不被共管公寓所有的观点不能成立。

[26]公报明确地说明HVAC系统是抵押出去的。《布莱克法律辞典》(第八版)里“抵押”的定义是：个人财产的合法所有者基于某种考虑而转让财产使用权所签署的协议。当阅读到设备已经抵押之后，购买者唯一能够得到的合理结论就是他们不再拥有这个设备。

[27] 、[28]既然已经陈述了设备抵押，以及预估了第一年的抵押费用，那么这个公报充分并严格地符合了法律规定的公开标准了么?法案第52条要求必须公开最新的内容和所有关键性的修正条款，具体义务已经被广泛涉及并作了强制性规定。

[29]本案上诉人在准备公报时不可能开列空调系统抵押事项，这是因为，当时空调还没有就位或安装，抵押事项还没有进行谈判或进入此项议题。

[30]不过，正如一审法官注意到的那样，上诉人本该对预算、费率、尾款等等事项作出预估。但问题的根本在于，这些信息是否足够重要而发展商没有公开，导致这些信息属于法律规定的“错误、不实或误导”，或“关键细节”不充分。我认为，这都不是。

[31]上诉人的公报符合法案第52条6款e项。在预算项目中，尽管它不应该归为“维修和保养”，但确实是公开的。第52条6款e项中也并没有其他任何规定说必须公开此类型的抵押信息的细节。

[32]被上诉人辩称，空调抵押事项应当包含在第52条6款1项b小项中规定的发展商应当标明的“福利设施”项中，我不同意。《简明牛津词典》中“福利设施”的定义不符合法规规定的“休闲和其他福利设施”——应当是诸如聚会厅、门卫房、室内游泳池、桑拿房等的设施。HVAC系统不可能与这些设施类似。退一步讲，就算它属于“福利设施”，从法规规定的“(设施)要提供一种可接受的环境”角度说，抵押事项也是公开的。

[33]被上诉人继续辩称，关于抵押的更多细节性的描述应当包含在公报中以符合第52条6款1项a小项的规定。此条款第一部分规定：“对共管公寓文件、条例、细则等明确规定的共用或专用的显著性的设施设备，必须有简要的细节说明”。但原告的这个主张不符合此条款第二部分的规定，因为第二部分细化列举了各种抵押事项，这些事项由法案第39条规定。但第39条规定的抵押事项仅包含物业管理合约、休闲设施使用合约和营业场所的抵押。在我看来这一条款不能被扩大化。

[34]从这个案件的事实来看，我认为，法律规定必须公开的信息是抵押事项的确实存在，以及其年度费用。其他细节性的内容并不属于第52条第5款中规定的“关键性虚报”或“关键却被掩饰的陈诉”。 一审中也没有任何证据证明，本案的抵押事项是那种超越了“被人可能经常认作为设备抵押”的一般商业性事由。同样也没有任何证据说明以这种方式抵押设备超出了房屋建造的正常商业运作。

[35]、[36]换句话说，购房者对这些都知晓。抵押事项中没有任何细节，比如32,400加元“尾款”构成了误导，同样这些细节也不在业主决定购买房屋时构成“要求”或“期望”。如果发生例如预算公开的第一年费用明显异于之后每年的状况，这将是完全不同的情形。本案中，第一年预算中的抵押支出额度正是在此后每年中一直重复的那个，这是合规的。至于所谓32,400加元“尾款”，只是在被上诉人乐意时，为了将设备最终买下来而可以选择的支付款项，仅仅作为抵押协议中的一项，这也不超出此类抵押协议的一般规定。

[37]综上我认为，没能提供抵押事项的细节不构成第52条第5款中规定的“关键却被掩饰的陈诉”。

b)原告因为遵循这些陈述而蒙受损失了么?

[38]、[39]、[40]在目前这个案例中，第一年的预算是合格的。没有证据证明共管公寓无法承受预算而遭受经济损失，不能完全履行自己的义务。预算中偿还抵押的金额在过去每一年都保持一致，共管公寓六年来也一直以此方式运作，并没有任何异议。提起诉讼仅仅是一次房屋审计的结果。从这个案件事实来讲，被上诉人在证明“必须遵循这些陈诉”上的失败，某种意义上，正产生于并且验证了一个事实——公报当中并没有包含任何关键性的虚报和遗漏。

被上述人是否可以适用普通法胜诉?

[41]、[42]对被上诉人适用普通法的请求，我认为，如在惠灵顿判例中阐明的，(对于诉争的设备)共管公寓法人和发展商之间并没有合同上的关系，对公报的遵循不能看作此公报是针对单个业主而非整个公寓的。因此我不能满足这个请求。

[判决]

[43]最后我将承认上诉人的请求，并驳回原告(被上诉人)的诉讼。经当事人同意，我判决胜诉一方，即上诉人，获得它上诉所花费的20,000加元(含消费税和垫付费用)。我判一审法官承担一审的所有费用。

保罗•路罗法官

“我同意”，多荷迪法官

“我同意”，古吉法官

“我同意”，拉佛母法官

“我同意”，瓦特法官

公布时间：2010年3月8日

(翻译/杨帆 王正，编辑/王正，翻译时略有删减)