复旦大学外来工宿舍管理

外来务工人员是我国经济社会转型时期的一个特殊群体，外来务工人员集体宿舍与住宅物业或商业物业等其他类型的物业相比较，有着明显的特殊性。早在2006年的《中国农民工调研报告》中，就多次提到要改善农民工的居住条件，也多次提到建设好外来务工人员集体宿舍是改善农民工居住条件的一个重要途径。随着国家对外来务工人员的重视和物业服务的规范化，各地、各单位的外来务工人员集体宿舍的软、硬件也在不断升级换代。

复旦八舍概况

复旦大学第八宿舍三号楼(以下简称八舍)共有4层，由于历史原因，一部分房间有居民居住，一部分房间用作办公室，大部分房间作为复旦大学网络学院学生宿舍使用，由上海复旦后勤服务发展有限公司(以下简称复旦后勤公司)提供物业服务。

2009年底至2010年4月，为改善员工居住条件，复旦后勤公司出资对八舍进行了大修，从房间到共用部位都进行了脱胎换骨的改造，改为外来务工人员集体宿舍。大修后，八舍有82间房间可作为寝室使用，按照6人一间的标准，可解决近500人的住宿问题。

复旦大学在后勤社会化改革的过程中引进了大量的社会企业，但是这些企业自己没有房屋，学校周边房屋的租金又居高不下，导致这些企业都无法解决自己员工的住宿问题。八舍改造完成后，不仅提供给复旦后勤公司自己的员工住宿，同时也以成本价出租给其他社会企业，为他们解决了难题，也为复旦大学后勤系统的稳定提供了保障。

截至2011年5月31日，入住八舍的有22家单位，租住人员375人。租住在八舍的单位和外来务工人员的流动性都很强，图1显示了2010年5月初至2011年5月底八舍的租住人员流动情况。

图1 2010年5月-2011年5月八舍租住人员流动趋势

表1：2010年5月-2011年5月八舍租住流动人数统计

硬件设施

八舍此次大修，给每间寝室都接入了有线电视和网络;进行了电路扩容，以便每户都能使用空调;在每层楼面新增了一间厨房和一间冲凉房;空调电路和厨房使用的是智能电表;新增了一间活动室和一间贵重物品保管室;在主要通道安装了监控设施;更新了开水房的锅炉;扩建了自行车棚并新增电瓶车棚。

全国总工会《关于新生代农民工问题的研究报告》中指出，新生代农民工(出生于20世纪80年代以后，年龄在16岁以上，在异地以非农就业为主的农业户籍人口)占外出农民工的六成以上。他们“受教育和职业技能培训水平相对传统农民工有所提高”，“成长经历开始趋同于城市同龄人”，具有“时代性”和“发展性”等特点。考虑到新生代农民工的比例和他们的需求，复旦后勤公司将八舍大修的目标定位为上世纪末复旦大学学生宿舍的水平，做到电视、网络、空调电路的“三通”。由于手机的普及以及资费的下降，此次大修取消了寝室中的电话线路。事实证明，寝室内没有电话对外来务工人员影响不大。

外来务工人员的高流动性带来了较大的安全隐患，这一点不同于学生宿舍或住宅物业，于是复旦后勤公司决定斥资安装监控设备。监控设备对“顺手牵羊”等不法行为具有威慑作用;若在舍友发生纠纷时还能作为证据，找出产生纠纷的根源;同时也大大减少了在共用部位随地吐痰、乱扔烟头等不文明行为。经过一年的运作，从公司领导到一线的物业管理工作人员都认为这套监控设备物有所值。

考虑到不少外来务工人员都使用电瓶车，八舍在一部分自行车棚里安装了充电插座，将自行车棚改造成为电瓶车棚。

八舍的保安、保洁、保绿、保修等常规工作与住宅物业的工作大同小异，本文不作赘述。

管理制度

物业管理工作是服务性质的工作，但是也具有一定的管理性质，在外来务工人员集体宿舍中，管理方面的工作相对其他类型的物业显得尤为重要，其主要的部分是对租住人员的信息管理。针对人员流动性强的特点，八舍的管理采用了“单位-个人”的二元管理制度：

八舍只接受单位的租赁申请。由于复旦大学使用了大量的社会企业提供的服务，复旦后勤公司对这些企业并不了解，这些企业必须先填写“单位申请表”，然后由校内的关联部门签字盖章认证，通过认证的单位才能在八舍租赁床位。管理办公室要求这些企业每个季度提交一份租住员工的名单进行核对，并根据核对过的名单向企业收取住宿费。单位在“单位申请表”上签章时就作出了承诺，要担负起协同管理的责任，如果本单位的员工严重违反宿舍纪律，可能导致整个单位的员工被强制退宿。

通过认证的单位的员工，在申请床位时再填写“个人申请表”，填写个人信息，并签订遵守宿舍纪律的承诺书，承诺书上还写明，如果同寝室的人违反了宿舍纪律，知情不报者必须接受与违纪者同样的处罚。然后，通过认证的单位在“个人申请表”上签章，再由管理办公室统一安排床位。

如此，八舍的工作人员就能管理到每个床位，而且在管理过程中，用人单位和舍友都被积极调动参与进来。

租住在八舍的单位有大有小，大的逾百人，小的只有1人。管理办公室在安排床位时会尽量将同一单位的员工安排到同一间寝室，但原则上还是优先考虑把同一间寝室的六个床位排满。这样就会有不同单位的人住到同一寝室，虽然在管理上增加了一些困难，但是大大优化了床位资源。

由于外来务工人员的流动性太高，很多人来不及办理退宿手续就已经离开，也有新员工不办手续便跟着熟人偷偷住进来，仅靠纸上的登记还无法完全达到管理的目标。为了实时掌握租住人员完整、准确的信息资料，必须坚持查房。

为了方便开展这项工作，管理办公室制作了租住人员信息册。信息册每层一本，一页六张，按照编号对应一间寝室的六个床位。管理办公室每次安排新舍友入住，都会将贴有证件照的个人信息卡插入对应卡袋，有人退房时就将退租人的信息卡抽出，换入空白信息卡。查房时，证件照和人核对，空白信息卡对应空床位。

安全防范

集体宿舍属于人员密集场所，安全工作尤其重要。管理办公室针对各种紧急情况都制定了安全预案，并要求八舍的所有工作人员对安全预案进行学习。同时，八舍还设有安全管理员，定期检查消防器材和安全通道，并向复旦后勤公司安全质量监督部递交检查报告。

除此之外，管理办公室还要求租住在八舍超过十人的单位指定出一名安全志愿者，负责本单位舍友的安全工作。管理办公室对安全志愿者进行安全知识培训，并委托他们将所学的安全知识传达给周围的人。

每年一次，管理办公室联合复旦后勤公司安全质量监督部举行紧急疏散演习，训练舍友们的逃生技能，提高舍友们的安全防范意识。

为了保障舍友们的财产安全，八舍还提供了一间贵重物品保管室。保管室为套间的里间，装有监控摄像头，外间为监控机房，平时有人值守。保管室内使用订制的不锈钢信报箱，每一列箱子外面配一把总锁，钥匙由工作人员保管;每个箱子可以单独上锁，锁具由使用人自配。

文化建设和人文关怀

为了丰富八舍舍友的业余生活，八舍与复旦后勤公司共青团总支合作建立了八舍活动室，购置了一些棋牌和报刊书籍，并配备了一套电影播放设备。团总支的团员以在复旦后勤公司工作的外来务工青年为主，他们大部分都租住在八舍。八舍活动室日常运作主要由团总支的志愿者来操作。

在八舍的主要出入口设有宣传栏和报栏。工作人员会不定期在宣传栏上张贴校内的讲座和演出信息，鼓励舍友参与校内的各种文化活动，融入复旦大学的文化氛围。

八舍作为集体宿舍，严禁男女混居，严禁留宿。但是考虑到租住在八舍的外来务工人员中很多都已成家立业，时常会有父母、配偶、子女等亲属来访。为了满足舍友们家庭团聚的需求，八舍留出一部分房间，专门作为探亲房使用。探亲房只对八舍舍友开放申请，按天数象征性地收取住宿费，并规定了每次申请最长时间不得超过两周，以防止探亲房变成“包房”。申请探亲房必须提供入住者与申请人的亲属关系证明，然后由申请人所属单位同意。入住的亲属也必须提交个人资料并签署遵守宿舍纪律的承诺书。

2011年5月，复旦后勤公司决定进一步改善八舍的居住环境，只要同寝室内的租住人员一致同意，复旦后勤公司便会免费安装空调，并给本公司的职工补贴夏季的空调电费。

社会功能

在2010年的全国人口普查过程中，八舍管理办公室承担了本宿舍人口普查的主要工作。由于管理细致，资料完备，相关工作人员第一次上门进行摸底时，当场就得到了所需的全部信息。之后数次摸底和最终的普查工作都是由八舍的工作人员完成。

在2010年上海世博会的安全检查和上海市推进“两个实有”(实有人口、实有房屋)的过程中，八舍所提供的完备的租住人员信息也大大提高了工作效率。

除了为公安部门提供外来人员资料之外，八舍还提供了一个信息交流平台，包括复旦大学的各类通知公告、复旦后勤党委的文化活动信息、复旦后勤公司的招聘信息……之前，所有的信息只能通过上级向下级层层传达，即由公司领导传达到中心主任再传达到班组长再传达到基层员工，而现在各类信息经过审核后都可以张贴在八舍宣传栏，快速而直接地将信息传达给基层工人。 (原载于《现代物业》2011年第07期/总第193期)