住宅物业管理招标标的应是区域不是项目

自从有物业管理招标以来，标的始终是物业管理项目，我们对此已司空见惯;“存在即合理”的逻辑，也让我们对此深信不疑。

然而，物业管理市场正发生着巨变，在新的市场形势下，我认为物业管理招标以物业管理区域作为标的更合适。

以物业管理项目作为标的正暴露出一些问题

以开发商或政府开发的住宅项目作为招标标的，已经产生了一些不利影响。

一、各物业管理小区分别实行封闭式管理，人为地将各市政区域进行区隔，给业主生活带来了诸多不便。

二、不利于集约化经营。

首先，以项目作标的不符合规模效益原则。从深圳物业管理协会2006年发布的《物业管理成本调查报告》就可以清晰地看到，物业管理市场具有典型的规模效益特征。依据这个调查报告，从2007年物业管理单位成本的预测数也可以看出端倪：单个面积在30,000m2以下的高层住宅项目，物业管理成本为3.63元/月/m2，比100,000m2以上的项目成本几乎高出五成。如果是项目公司，固定成本则要由单个项目承担，成本更加高企。高企的成本最终会转嫁给业主，显然会增加业主的负担。

更加突出的问题是，物业管理企业越来越需要依靠“同心多元化”经营来增加自身的盈利能力。然而单个项目规模往往过小(部分大盘例外)，受制于客户资源的局限性，开展多种经营的难度很大。

其次，物业管理具有某些“民生”属性。以服务价格为例，在定价时，往往考虑的并非是最有支付能力的，恰是支付能力最低的人群，因此物业管理企业几乎没有转嫁成本的能力。由于物业管理成本是长期刚性上升的，丧失了成本转嫁能力的物业管理企业，在成本消化能力受限的情况下，在服务中“偷工减料”就有某种必然性。这在项目公司中表现尤为突出。

三、物业管理企业是劳动密集型企业，以项目作为招标标的将使物业管理企业需设立更多的服务岗位。随着中国“刘易斯拐点”的出现，低端劳动力的供给将逐步由过剩转为不足，以项目配置物业管理人员与劳动力市场供给情况相背离。

以区域为招标标的能够迎合物业管理市场的变化

若按物业管理区域(本文中指市政道路自然分割形成的区域，下同)招标将会有很多好处：

给客户在物业管理区域内的生活带来便利;

由于具规模效应，物业管理成本将有一定幅度的下降，将会降低业主的经济负担，造福民生;

按区域招标对参与投标的企业将提出更高的要求，也会降低市场风险;

有利于市场份额向优势企业集中，企业总数少了，监管成本也会相应降低，监管强度则可以进一步加强;

符合市场劳动力供给的变化趋势。然而市场也不无疑虑：这种类似全能型的公司能不能胜任区域管理?答案是肯定的。目前，物业管理服务的同质化倾向较大，除个别来自境外的企业专门从事某类物业服务外，行业和区域优势企业几乎都能胜任各种住宅项目的物业管理。

面对变化我们该做什么

要推进按区域进行招标的进度，还需一些具体的制度安排：适时制定行业收购兼并的政策，鼓励优势企业做大做强;鼓励同一区域内的不同企业通过项目互换将区域管理权集中于一个企业;强制要求同一区域的企业重组成一个经营体或让弱势企业退出市场;要求各地政府部门向当地物业管理协会购买专业服务，指导和监管物业管理企业的经营，保护市场各方的利益，维护市场运行的正常秩序。

逐步引入第三方评价系统，保障市场的公平公正。在引入这一政策时，还要做好保护客户资产安全的配套措施。我们知道，物业管理企业与一般服务企业有一个显著的区别：就是管理着数额巨大的客户资产(保证金、专项维修资金)。这也要求物业管理企业一方面要有充足的资本金，另一方面也要求物业管理企业稳健经营。市场对这些客户资产的性质是有争议的，但其的确具有“信托资产”的某些特征。最近，国内发生多起物业管理企业卷走客户资产的事件，更凸显这方面法律和管理的缺失。

为了避免这样的事件反复发生，就必须修改有关的法律法规，加强监管，可行的措施包括：政府有关部门定期组织对客户资产的安全性进行核查;规定物业管理企业的净资产与客户资产的比例关系，当客户资产增加的一定数额后，物业管理企业需增加注册资本;当物业管理企业的亏损达到净资产的一定比例时，由政府部门招标对该企业的股权进行托管，并强制性要求亏损企业的股东集体向中标企业无条件出让股份;明确物业管理企业对一般负债负有限责任，而物业管理企业的股东则对客户资产的损失负无限责任。

物业管理市场和其他市场一样，也会出现市场失灵的情况，市场不会按管理者的预期自行发展到某个阶段，这时候，政策的推动就显得非常重要。从目前的情况看，政府的管理职能在某种程度上是缺失的，至少是不足的。规范的市场秩序需要政府通过科学的制度安排来实现。我们相信：有了这些制度安排，招标标的就可以顺利从项目转到区域，为市场各方带来和谐。

(原载于《现代物业》2010年第09期/总第162期)