对福州、厦门、莆田物业管理的考察

不久，为研究探讨物业管理行业的共同课题，漳州市物业管理站及漳州市物业管理协会一行前往福州、厦门、莆田等地考察学习。笔者现将考察见闻与业界人士分享。

物业管理行政工作分工模式

福州市人民政府办公室和莆田市人民政府办公室已转发由福州市房管局和莆田市建设局制定的《物业管理四级职责分工意见》，按照“两级政府、三级管理、四级网络”的物业管理体制要求，将物业管理工作做四个级别的职责分工，由市、县(区)、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会分别承担相应的物业管理职责。明确各级管理部门的职能分工，旨在确保物业管理工作有序进行。

第一级：市一级物业管理行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作;

第二级：县(区)一级物业管理行业行政主管部门负责对辖区内物业管理活动的监督管理工作;

第三级：街道办事处(乡镇人民政府)应配备相应机构和专职人员行使属地管理权，负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助有关部门做好辖区内日常物业管理活动的指导监督工作;

第四级：居(村)民委员会负责对辖区内业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督，配合有关部门、街道办事处(乡镇人民政府)共同做好辖区内日常物业管理活动的指导监督工作。

福州和莆田两地除了明确分工外，还强化了基层组织的职责。组织街道(乡镇)、社区物业管理专职人员学习物业管理法规及物业管理专业知识，设置专职的管理人员在街道、乡镇负责辖区内物业管理的日常指导和监督工作，并指导业主委员会的组建，参与住宅区物业的承接验收、物业服务企业退出小区监督移交、维修资金的使用审核以及业主与业主、业主与业委会之间的矛盾纠纷的调解与处理。

物业服务企业资质监管工作

福州市房管局和莆田市建设局均出台了《物业服务企业资质动态监督管理暂行规定》，建立物业服务企业资质动态监管平台，依据法律、法规、规章和规范性文件的相关规定，制定《物业服务企业违法违规行为记分标准》，采取日常巡查、集中检查和抽查的方式，对物业服务活动进行检查、处理和记分，将企业违法违规行为、企业创建物业管理示范项目和企业资质升级与评分挂钩，如福州市规定，总分值作为物业企业资质升级条件之一：三级升二级的，记分时间满2年且总积分高于零分;二级升一级的，记分时间满2年且总积分高于零分。通过物业服务企业资质动态监管平台进行积分累积，并根据企业不同的积分结果，作出相应处理，建设物业服务行业诚信体系。

福州市从2010年起正式启动物业服务质量业主评议制度，开展业主满意度测评工作和物业服务收费明码标价公示工作，测评须由社区居委会盖章确认并在小区公示，最终把评议结果放入企业诚信档案，市房管局公布每年的“十佳”和“十差”物业服务项目名单。

厦门市2004年就建立物业管理信息系统，实行物业服务企业信用档案网上管理，企业的基本情况和服务项目的基本情况等信息数据均录入上传物业管理系统。对物业服务企业进行四级诚信等级评定，与企业资质升级、物业投标等物业服务活动挂钩。2010年准备参照建筑业企业诚信档案建设，采用数学模式建立物业服务企业诚信档案系统，打击物业服务活动中的违法行为，通过定期检查物业服务企业资质情况和物业项目服务质量，定期通报并记入诚信档案，对有违规行为的物业服务企业，除依法进行处理外，还要将负有直接和相关责任的从业人员清出物业管理市场，直至追究法律责任。即将出台的《厦门市物业管理若干规定》规定对违反法律、法规和行业规范，侵害业主合法权益的，记入不良行为记录;情节严重的，列入向社会公布的警示名单，二年内不得参加本市物业服务投标。

专项维修资金管理工作

福州、厦门、莆田三地均已建立专项维修资金制度，出台专项维修资金交存、使用、管理的有关配套规定，确定并公布首期专项维修资金的交存标准，规范使用程序和范围。

福州市房管局于2004年成立市专项维修资金管理办公室负责专项维修资金的交存、使用和管理工作，应用管理软件进行管理。

厦门市建设与管理局应用专项维修资金管理系统及业主身份识别系统，为每个住宅单元编制唯一的编码，业主可用此编码及设置的密码随时查询专项维修资金的使用情况、增值收益和帐面余额。即将出台的《厦门市物业管理若干规定》提出了拖欠物业专项维修金的处罚规定，建设单位如果不缴交首期专项维修金，建设行政主管部门将责令其限期缴纳，逾期拒不缴纳的，按逾期天数处以每日万分之五罚款，情节严重的将依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。如果业主未缴清物业专项维修资金，市房地产行政主管部门将不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

莆田市建设局委托三家银行做为专项维修资金专户管理银行，并在专户管理银行设立专项维修资金专户，分别使用相应管理软件进行管理，同时开展旧小区住宅专项维修资金的补建工作。

物业管理服务价格监管

从2010年年初开始，福州市物价局一方面通过新闻媒体、物价局“12358”网站、社区价格监督服务站等载体进一步宣传物业服务收费及明码标价政策，发动社会各界共同监督;另一方面组成多个专项检查组，分片包干对主要物业服务企业开展走访、巡查工作，对在巡查中发现的明码标价或收费公示不规范的物业服务企业当场责令限期整改，对涉嫌价格违法的，按程序予以立案查处。

厦门市建设行政主管部门会同市价格主管部门，按照质价相符的原则制订了物业管理服务质量等级标准和相应物业服务计费标准。对于新建住宅，建设单位应当在购房合同中注明前期物业管理的服务等级和收费标准，建设单位、物业服务企业不得擅自调高或者上浮物业服务的计费标准。前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，物业服务企业如需提高收费标准，则必须经过“双过半”业主同意。已产生业主委员会的，由业主委员会代表业主依法与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。此外，还规定对前期物业服务企业利用小区公共部分经营的，应当将该经营收入的百分之七十存入专项维修资金专户，剩余的百分之三十作为物业服务企业对公共部分的经营管理费用支出。业主委员会成立后，小区公共部分既可以由业主委员会经营，也可以委托给物业企业经营管理，经营收益应当存入街道办事处(乡镇人民政府)设立的专户，具体是用于补充专项维修资金还是用于业主委员会工作经费或者物业管理的其他需要，由业主大会决定。

物业管理行业协会工作

物业管理协会作为行业自律组织，在推动行业的市场化、规范化和提高物业服务水平等方面起到一定的作用，福州、厦门、莆田三地的物业管理协会积极参与政策、法规的研究和制订，主动与政府沟通并得到政府的强力支持，为企业发展创造良好的软环境。

福州市物业管理协会与福州市物价局举行座谈会，共同商讨关于修订《福州市物业服务收费管理实施细则》和《福州市物业管理区域内车辆停放服务费标准》的事项，在制订行业法规过程中表达物业管理企业的意见。

厦门市物业管理协会和媒体携手推动社会对物业管理的认识，与《厦门晚报》共同举办了评选“十佳物业保安”的活动。厦门物管协会还承担制订厦门市物业管理服务收费标准的工作，通过对全市住宅小区的抽样调查，借鉴国内其他地方的实施办法，把厦门物业管理服务分为5个菜单式的等级标准，同时确定了相应劳动定额，制订出各等级服务收费的指导价和浮动标准，经过专家评审和价格听证会后公布实行。

福州市物业管理协会举办“海峡西岸经济区物业管理行业论坛”，邀请省、厦门、泉州等地行业协会参与企业、行业发展讨论，加强区域内外同行业交流。福州、厦门、泉州、漳州市物业管理协会建立海峡西岸经济区物业管理行业联盟，定期联系，互访调研，积极为行业服务。

(原载于《现代物业》2010年第11期/总第168期)