淮安市业委会工作瘫痪的对策

近年来，江苏省淮安市富春花园、益兴名流等8个小区业主委员会工作相继瘫痪，不仅仅是由于业主委员会成员辞职导致，还有的是因物业服务费调整引发不同利益群体之间的矛盾，出现一个小区两个业主委员会。如富春花园、富丽花园，互相争斗，集会集访，严重扰乱正常的物业管理和服务活动，影响小区的和谐稳定，变成了严重的社会问题。这引起了淮安市委市政府高度重视，市信访、公安、房管、街道办等部门参与协调处理。

国优示范小区富丽花园遭遇业委会工作危机，小区内停车混乱

2009年，淮安市为解决业主自治管理的问题，由房管局物管处牵头，通过对富春花园等8个小区进行调查研究，分析原因，结合淮安地区实际情况，于2010年制定了解决问题的具体措施，有效改善了全市业主委员会的工作环境，化解了业主委员会工作问题。

业主委员会工作瘫痪的问题及原因

业主委员会工作不能正常开展，直至瘫痪，根源在于业主委员会是松散型社会民间组织，缺乏制度性约束，但促成业主委员会瘫痪的主要诱因有以下三个：

“分庭抗衡”

部分业主擅自或另行成立“业主委员会”，干扰原业主委员会正常工作。调查发现，富丽花园等8个小区有一个共同点——纠纷都是由物业服务费调整引起的，其中7个业主委员会瘫痪，1个勉强维持工作。

国优示范小区富丽花园，为过渡到物业服务市场价格，降低国有企业补贴，拟将物业服务费从0.16元/㎡/月调整到0.25元/㎡/月。部分业主反对提价，并迁怒于业主委员会，质疑业委会成立有瑕疵、调价程序不合法等，且另行成立“业主委员会”。 区房管部门及时协调处理，依据《物业管理条例》第十九条规定，作出对擅自成立的“业主委员会”属于不合法的认定。但这没能解决问题，反对提价的部分业主又依据《物业管理条例》第十三条规定，启动20%的业主提议，要求召开业主大会临时会议。原业主委员会认为提议中部分人员不是真正的业主，要求核查其身份和提议的真实性，并主动回避，请辖区街道办负责核实。核实时，提议人员强烈反对，并以熟悉业主大会规程，不需要政府部门指导为由，又擅自成立了“业主委员会”。由此，小区出现两个业主委员会，不仅严重干扰原业主委员会正常工作，影响业委会成员的工作积极性，而且引发小区内部不同利益群体之间的矛盾，并演变成群体性集访事件，造成不良的社会影响。

“甩手不干”

部分业委会成员辞职或离职，导致业主委员会法定人数不足。在工作顺利的情况下，业主委员会成员工作热情较高，积极负责，当遇到矛盾纠纷受到委屈时就撂挑子，辞职不干，导致业主委员会法定人数不足，不能作出有效的决议，影响到小区日常管理。经调查，这8个小区共有21个业委会工作岗位，因矛盾纠纷辞职的有16个，占到76.2%。其中益兴名流花苑业主委员会，小区实行业主自行管理1年后，账面亏本12万元，拟调整物业服务费。加上小区监控设施改建的质量等问题，内部意见分歧较大，业主委员会主任等5人遂辞职不干，小区无人牵头负责，矛盾得不到及时有效解决。另外淮海花苑小区个别业主以小区开发建设遗留问题未解决为由，滋扰业主委员会主任等人正常的家庭生活，迫使该小区业主委员会瘫痪，并且在该小区物业服务合同到期后，也无法续聘或重新选聘物业服务企业。

缺乏经费

缺乏办公经费，导致业主委员会工作不能正常运转。无论是自治选举，还是业委会日常运作都需要资金，现实状况是业主委员会没有固定经费来源，仅靠业委会成员无偿服务，热心奉献，很难保障业主委员会长期高效服务。经调查，8个小区业主委员会都没有办公经费来源，因此部分业主委员会主任主动退出。其中淮海花园首届业主大会筹备时，当选的主任积极性很高，筹备时主动垫付通信等办公费用2,000多元。在业主委员会运作时，办公经费无着落，无法支付副主任、秘书长等津贴，主任遂主动辞职，导致业主委员会刚产生不久就瘫痪。环城小区业主委员会主任是一名下岗工人，为小区服务每月电话费、交通费、打印费等开支60元，没处报销，已转化为家庭经济负担，该主任表示以后再也不当这种“贴钱主任”了。

对策措施

业主委员会是物业管理的主体之一，更是决定小区和谐的关键组织之一，应当具有高度的稳定性。为防止业主委员会形同虚设或瘫痪，淮安市于2010年出台的《淮安市业主大会和业主委员会指导细则》，对这些问题作了明确规定。主要措施有：

采取记名投票方式进行表决，增强业主委员会工作的公开透明性。对召开临时业主大会的，应明确理由、议题、提议业主物业坐落、房屋产权证明编号、专有部分面积、联系电话，并有提议业主签名，街道办有权对真实性进行核查。另外，除筹备组、业主委员会、居民委员会外，任何单位和个人不得筹备、组织召开业主大会会议(含首次业主大会会议)。有效防止少部分业主假借业主公共利益名义，煽动不明真相的业主参与其活动，更好地限制少部分业主擅自组织成立“业主委员会”行为。

建立业委会成员回避制度，保证业主委员会工作的独立性。明确业主委员会组成人员及其配偶、直系亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。业主大会筹备委员会负责对业主委员会候选人进行身份核实，及时对利害关系人进行调整，确保业主委员会独立工作。防止授人以柄，有效减少业主质疑和对业主委员会的正常决策的干扰。

建立业主委员会候补委员机制，解决成员退出机制，保证业主委员会工作的连续性。业主委员会按照不低于30%的比例配备候补委员，在选举委员时同时选举候补委员，候补委员列席业主委员会会议，只有建议权，没有表决权。在业主委员会委员辞职或退职时，候补委员依据选举时得票多少顺序，优先直接进入业主委员会，履行业主委员会成员职责。

解决业主委员会办公经费，保障业主委员会正常运作。办公经费是开展任何一项工作的必备前提条件。从2010年5月份开始，淮安市前期物业管理招标时，明确从小区公共设施、共用场地经营收益中一次性计提费用。从中标结果看，目前计提业主委员会办公经费标准在1.5—5万元，按小区规模折算成每平方米0.3元，专项用作业主委员会成立及前期开办费用。业主委员会成立后，在续聘或重新招聘物业服务企业时，重新约定补贴标准。2009年以来，业主委员会重新选聘物业服务企业的有6个，其中计提办公经费的有4个小区，一般按3年一次性计提，经费在6—12万元之间。

社区居委会代为履行业主委员会职责，保障业主权利。在业主委员会瘫痪期间或不能正常开展工作期间，由辖区居委会代为行使业主委员会的权利，牵头召开业主大会，根据业主大会决定，选聘或解聘物业服务企业、筹集和使用维修资金，监督物业服务质量等，确保小区业主自治管理正常开展。直到小区重新选举业主委员会或业主委员会能够正常履行职责时，居委会临时代管权终止。

组织开展培训活动，提高业主委员会自治能力。每年组织一次市区业主委员会培训，使业委会成员们熟悉有关法规政策，掌握自治技能，提高自治水平和解决实际问题的能力。另外，通过淮安物业管理研究会，搭建业主自治组织学习交流的平台，建立业主、业主委员会、物业服务企业、政府部门沟通的渠道。通过建立培训交流机制，便于及时掌握业主委员会存在的问题，能够超前化解矛盾。

自淮安市《指导细则》实施以来，业主委员会工作状况得到明显改善，没有新增瘫痪的业主委员会，也没有再出现擅自成立业主委员会的现象。淮海花园已经由辖区居委会代为履行职责，其他的正由辖区街道办准备业主委员会改选工作。但从另一个角度来看，业主维权意识日益增强，业主自治管理中暴露的问题，更需要政策规范，政府引导，及时化解，才能促进业主自治朝着自律、规范、健康、有序的方向发展。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第09期/总第162期)