宣城市物业管理概况、问题与对策

安徽省宣城市物业管理从上世纪九十年代中期起步，从简单的专项服务发展到整体的综合服务，从单项的物业服务发展到综合的资产经营管理，服务品质和品牌意识在行业内不断提高和深化，经济效益逐步改善。物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉。

近年来，随着我市经济的持续快速发展，房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅猛，在很大程度上改善了广大群众的生活居住水平，对实施再就业工程和推进城市化水平等都起到了积极的促进作用。物业管理作为房地产的深入和延伸，也迅速步入了快速发展的轨道，服务队伍不断壮大、服务水平逐步提高，截止2010年12月，市区物业服务企业为39家，从业人员约2,500人;共管理住宅小区(组团)152个，面积1,044.66万平方米(另签约面积100万平方米)。已成立业主大会的住宅小区有36个。

宣城市物业管理工作的发展

1997年省政府第92号令《安徽省城市住宅区内物业管理暂行办法》出台以后，我市物业管理工作开始起步。市房管局在老小区推动开展了综合整治活动，动员开发企业完成投资450多万元，对部分老小区道路、绿化、排水等基础设施进行了整治，增添了路灯、幢牌，清理了垃圾死角。市建委、市房管局投资36万元，购置2,860只垃圾筒，在各小区安装，自行筹措并动员开发建设单位共投资470万元，完成了15个小区的电子监控技防设施，使老小区面貌有了较大程度的改善。通过在全国范围内的公开招标，已成功引进了6家外地优秀物业服务企业，并全面提高了新建小区的物业服务等级。2002年至今，我市“状元府”小区、供电公司综合楼、电信大楼等先后被省建设厅评为全省物业管理优秀小区(大厦)。

物业管理工作存在的主要问题

从实际情况来看，我市物业管理存在的问题，大部分属于全国各地物管行业普遍存在的，但也有部分问题属于我市地方性问题。目前制约我市物管行业进一步发展的主要问题有以下几点：

主体之一的业主缺位、错位严重制约物业管理市场的健康发展

国务院《物业管理条例》第二条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。由此可见物业管理市场的主体是业主和物业服务企业，其权利和义务是通过物业服务合同来约定，是建立在业主自治基础上的业主当家作主的活动。目前，我市物业管理中，业主这个市场主体参与管理、配合管理、自治管理的意识不高，自治意识不强，权利义务不明。

物管企业经济实力不强，限制物业管理水平的进一步提高

我市物管企业起步时，均隶属于开发企业，在建管一家的背景下，物管企业的亏损均由母公司开发企业填补，因此，亏损问题应引发的矛盾均未显现出来。近几年来在国家建管分离的号召和国有企业改制的推动下，物管企业大部分从母公司开发企业剥离，成为独立核算、自主经营型的有限责任公司，亏损问题日益突出，有一部分企业因无力支撑已经退出市场。经过几年的市场竞争，目前的39家企业中，经营亏损的约占10%，其余90%企业多数保本经营、少数微利，从业人员平均工资仅为每月800元左右，远远低于社会平均工资水平。我市物管企业这种困难的经济状况，不仅制约了企业的进一步发展壮大，而且从财力上和人力上限制了物管水平的进一步提高。

综合分析，造成物管企业经营困难局面的原因，除了企业自身原因外，主要还有：

一、物业管理是一种纯服务性的行业，又处在房地产产业链的末端，基本上无话语权，其效益的增长主要靠规模化发展，而目前我市单一企业的管理面积少、管理项目种类单调，物管企业难以获得较大的经营效益。

二、收费水平偏低，我市目前的物管服务费标准无法与安徽省内同等城市相提并论。

三、基础设施不完善的老旧小区较多，近一百个老小区(组团)至今只收10元/(户·月)左右的卫生费。

四、部分业主因各种原因和理由拒交物业服务费，使我市的物业服务费的收取率只能达80%左右。

物业管理相关职能部门工作不到位

《安徽省物业管理条例》规定：“县级以上人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，密切配合，做好有关管理与监督工作。”而我市有一些部门对物业管理工作中出现的问题思想上不重视、配合上不密切、执法上无力度，致使物业管理中出现的诸多问题得不到及时解决，广大业主和物业服务企业均反映强烈。主要表现在以下几个方面：一是对业主大会筹备工作不积极;二是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位不根据《安徽省物业管理条例》履行应有的义务，我市目前物管企业不仅继续无偿代供水、供电等部门收取费用，而且还要承担大量的水电损耗费用;三是我市一些执法部门对物管企业报告的违法行为反应迟缓、处罚不力，致使我市住宅小区内环境污染、违章搭建、违法装修等事件时有发生。

前期建设与后期管理相脱节给物业管理增加困难

在住宅小区规划设计过程中，由于缺乏物业管理的参与，使小区物业服务用房、公共基础配套设施等规划设计与建成后实施的物业管理脱节。如，房屋单体负一层的设计为业主入住后改变使用功能提供了方便;规划的随意变更、房屋建设质量和地下管网标准低等问题也给后期物业管理带来诸多问题。在住宅小区综合验收过程中，由于综合验收备案不及时，造成业主入住再行验收时容易扯皮。

旧小区基础设施改善进展缓慢

据调查，在安徽省17个地级市中，基础设施不完善的旧小区，由物业公司全面实施管理的，仅有马鞍山市、宣城市、滁州市三个市，而马鞍山市由于市级财政较好，几年来已投入5,000万元彻底改造了部分旧小区，改造后已实施物业综合服务，因而消化了矛盾。而我市由于企业改制，缺少了开发商的补贴，进入市场的企业降低了旧小区的物业服务标准，造成了业主不满。同时，由于我市财力有限，老旧小区不能集中进行整改，物业服务企业就无法开展综合服务，而又不能擅自撤离，造成了恶性循环。

今后物业管理工作思路及具体措施

针对我市物业管理“低收费、低服务、低满意率”的特有不良现状，以及所反映出的与全国其他三线城市普遍类似的问题，建议由市政府成立物业管理委员会，由市政府分管领导任主任，综合协调相关单位和部门。按照“属地管理、以块为主”的原则，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，整合社区基层组织和业主自治组织管理资源，以设置社区居委会为业主委员会执行秘书为突破口，构建社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三驾马车”齐抓共管的社区物业管理新体制。

针对我市物业管理工作中存在的几个核心问题，提出以下解决思路和建议：

落实业主委员会的工作经费及成员补贴，提高业主竞选业委会成员的积极性和工作的专业性。业主大会、业主委员会的工作经费，以及业主委员会的补贴未能落实，也是制约业主自治难以形成的主要因素，建议可从房屋专项维修资金及业主共有产权经营受益中探索一条途径，试点实施业主委员会成员的有酬制度。

提高物业收费标准。采取“老小区老办法(即推行单项服务，实行按户收费)、新小区新政策(即推行综合服务，实行按面积收费)”的方式，重新修定并充实《宣城市住宅物业服务与收费指导标准》，建立合理、公平、质价相符的物业服务与收费机制，在业主中形成“物业服务是商品、交纳费用是义务”的认识，确保我市物业管理行持续、健康发展，逐步提高物业服务收费标准。

扎实、稳妥搞好旧小区综合整治，从根本上解决历史遗留问题。通过调研，我们认为必须建立强有力的领导机构，并保证专项整治资金到位，最后实施规范的物业管理。由于旧小区基础设施差，改善资金投入大，业主违规、违章现象普遍，仅靠某一单一部门无力组织开展旧小区综合整治工作，为此建议市政府成立旧小区改造领导小组(市物业管理委员会未成立的前提下)，由领导小组统一组织协调旧小区整改工作。旧小区综合整治是一个系统的庞大工程，所需资金数额巨大，因此只能是逐年改造，分步实施。资金来源主要靠政府投入，也可以借鉴先进地区经验，建议设立商住小区整改统筹资金，在商品房销售时，可按每平方米20元左右的标准收取，专项用于解决问题突出小区或旧小区的整改。结合住宅小区整改，在市房管局的指导下，小区的开发建设单位和社区居委会要密切配合，组织业主民主选举产生业主委员会，整改后符合物业管理综合服务条件的小区，由业主委员会选聘物业公司开展专业化管理;整改后仍不符合物业管理综合服务条件的小区，可由业主委员会自行管理，开展物业单项服务，实现物业管理双向选择的市场化机制。

(本文共同作者：甘玉宏，原载于《现代物业·新业主》2011年第04期/总第184期)