关于国企改制后物业管理问题的思考

近年来，全国各地国有企业改革工作紧锣密鼓。国企改革的重要内容就是全方位多形式彻底放开搞活国有及国有控股企业，其结果是国有及国有控股企业基本退出国有序列，实现产权主体多元化。随着国企改革的不断深入和逐步到位，一个很现实的问题日益突出:如何管理好原依附于国有企业的物业如职工房改房等。对此，相当一部分改制企业显得很迷惘，甚至无所适从，而就笔者的了解，在国有企业改革的相关文件中也很少有涉及改制后的物业管理的相关内容。可以说，如何搞好国有企业改制后的物业管理已成为很迫切且亟待规范引导的一项工作，本文试图就此进行一些探讨。

一、国有企业的物业及物业管理状况

(一)原依附于国有企业的物业主要是企业职工参加房改的房改房，有的还包括为职工服务的食堂及浴室等。除少数大规模国有企业的物业成片成规模外，相当部分国有企业的物业规模较小，有的为单栋甚至零星单元。部分物业水电未到户，共用水表、电表。

(二)国有企业的职工住房参加房改并办理了个人房屋所有权证后，名义上似乎房屋产权属购房者所有，实际上，这些房改房与国有企业仍有千丝万缕的联系。由于历史沿革的惯性，大多数国有企业仍担当着物业管理者的角色，承担着因此支出的各项费用，而为职工服务的食堂或浴室，因水电不到户而难以分摊的水电亏损甚至包括维修等也继续由国有企业予以“暗补”。企业和职工也习惯于这种角色，理所当然地沿袭着这种管理模式。

(三)国有企业基本上都设有一个类似“房产管理处”的机构负责管理物业，有的则由办公室或后勤处管理。物业管理作为国有企业的一项正常工作一直沿续至企业改革。

二、国有企业改制后物业管理存在的难题

(一)物业不成规模如零星一栋或两栋，企业难以把物业交出去;

(二)物业水电未到户，遗留问题较多，企业难以把物业交出去;

(三)住房共用部位、共用设施维修基金不到位，给今后的物业管理带来很大的困难;

(四)职工习惯了单位管房，一旦将物业交出来，职工便要支付物业管理的相关费用，职工感情上难以接受，企业也一时难以适应;

(五)国有企业改制后的物业怎样管，政府对此缺乏引导，企业不知路在何方。

三、对搞好国有企业改制后物业管理的建议

如何搞好国有企业改制后的物业管理，确实是一个需要各方面共同关注的问题。如果改革后的物业管理搞不好，国有企业改革就不能说是完全到位。对此，笔者有以下建议:

(一)加大宣传力度，迅速转变观念。物业管理在我国已不是新鲜话题。从1994年的《城市新建住宅小区管理办法》(建设部33号令)到2003年的《物业管理条例》(国务院379号令)，物业管理正一步步走向成熟和完善。但从客观上讲，大多数国有企业及职工对物业管理的认识欠缺，不能把物业管理的理念融入自身的生活中。作为各地房地产行政主管部门，肩负着本行政区域内物业管理活动的监督管理职责，有责任、有义务做好对物业管理的宣传工作，特别是在国有企业改革时期，房地产行政主管部门应积极与当地政府及国有企业改革领导小组办公室加强联系，争取政府及相关部门的理解及支持，力争通过改革政策对国有企业改革后的物业如何管理予以科学的规范及引导;同时，房地产行政主管部门还应加强与改制企业的联系，采取多种形式进行宣传，该培训的培训，该解释的解释，让改制企业和广大职工真正认识到物业已属购房者所有，对物业进行管理是业主们应该操心的事，不能再依赖企业，并自觉对照《物业管理条例》来思索、规范国有企业改制后的物业管理问题。可以说:必要的政策引导及真正的观念转变是搞好企业改制后的物业管理的基础。

(二)加强理论探讨，制订完善切实可行的操作措施。物业管理在新建小区以及比较成规模的成片旧区比较容易推行，而面对企业改制后的零星物业，如何科学合理地划分物业管理区域，如何搞好物业管理就是一个比较棘手的问题。各地应加强对此问题的研究，拿出科学的指导性意见以增强物业管理的可操作性。试想想，如果物业管理企业管理的楼房只有一栋，那么由这个企业维持下去将是一件很困难的事。关于这一问题，《湖北省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》(鄂政发[2004]29号)规定:“各级政府房地产管理部门要积极探索物业管理区域勘界划定和变动规律……凡按基建程序开发建设的物业项目，以一次性报送的规划红线为准，不论小区(大厦)规模的大小，视为一个物业管理区域;历史形成的单位大院(庭院)，或近几年形成的居住小区，只要具备相应的公共设施和管理基础，视为一个物业管理区域;旧城区的物业，即前面规定的物业管理区域以外的物业，按现行社区范围，视为一个物业管理区域”。该文件的出台，对推动国有企业改革后的物业管理具有一定的现实意义。

(三)国有企业改革时应保证住房共用部位、共用设施设备维修基金的到位。按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，售房单位应按照不低于售房款2%的比例从售房款中提取售后维修基金。但在国有企业改革过程中，为减少改制成本，推动改革进度，很多地方对共用部位、共用设施设备维修基金的归集采取了“灵活”态度，导致该基金未能归集到位，这给以后的物业维修工作带来了很大的困难。按公房出售收入的2%提取住房共用部位、共用设施设备维修基金，是房改房售后维修的基本保障，也是职工的合法权益。笔者认为:在企业改制时，应保证这部分维修基金的到位，以确保职工权益不受侵犯，保证房改房在纳入社会化、市场化物业管理后的正常维修，促成改革企业的物业顺利进入法制化物业管理的轨道。

(四)改革企业在剥离非经营性物业时，尽量完善物业的正常使用条件，政府对此应予以积极支持。改革企业在剥离非经营性物业如房改房时，对诸如水电未到户等影响物业正常使用的情况，应采取措施，进行必要的线网改造，做到水电到户，一户一表。政府可就此类问题出台优惠政策，只有水电到户了，原国有企业才能负责任地把物业交出去。

(五)房地产行政主管部门要加强对国有企业改革后物业管理的指导工作。要按照《物业管理条例》的规定引导物业业主们成立业主委员会，选聘物业管理企业，努力帮扶企业改制后的物业管理走上健康、科学的发展道路。

(六)政府对受聘管理企业改制后物业的物业管理企业，可采取适当的照顾政策，特别是在衔接阶段应加强扶持，以保证企 业改制前后物业管理的顺利衔接，促进国有企业改革后物业管理的正常规范运行。

(原载于《现代物业·新业主》2004年第11期)