业主视角的业主委员会现状分析

引言

改革开放以后，我国社会进入转型时期。房屋产权在市场经济条件下逐步私有化，计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理也逐渐向专业化的物业管理过渡。私人房产完全由业主个人负责，业主的自治、自律思想不断强化。但是在物业管理区域内，每个业主并非单独存在，物业中存在一些公共管理部分，这就需要有一个组织可以代表大家的共同利益来维护公共部分不受侵害，业主大会和业主委员会制度在这样的条件下产生了。它的存在和发展依赖于业主的自治和维权意识。以下笔者以上海市普陀区A社区为例，分析该小区业主委员会发展的现状。

A社区业主委员会现状分析

A街道社区共包含25个居委会，每个居委会管理1-3个小区。这些小区的类型虽不尽相同，但大体可以分为三类：售后房、商品房和混合房。小区类型与业主维权意识程度直接相关，进而对业主委员会行使责任的有效性产生影响。一般来说，业主委员会行使责任的有效性与小区内商品房率呈正相关关系。对于A街道社区来说，它在历史上曾为工业密集区，配备的国企职工集体共用房较多，导致了售后公房小区在整个街道社区所占比重偏大的局面，这也在一定程度上制约了A街道社区业主委员会的发展。

由于时间和工作人员有限，本文对A街道社区业主委员会发展的现状调查，并未采取全覆盖式，而是选择10个不同类型的小区进行个案研究。虽然这些调查结果还不能完全反映A街道社区业主委员会建设的总体情况，但是通过对其结果的分析，我们也可以对A街道社区业主委员会的发展现状有所了解，问卷中反映出的街道业主委员会建设的某些问题，也可能是社区业主委员会建设中遇到的共性问题。

业主委员会作为一个自治性组织，代表的是物业区域内全体业主的利益。它的运行原则是自治、自律、民主和公益，而这一原则的实现很大程度上依赖于业主的自治和自律能力。因而了解社区内业主的自治意愿、自治能力及对业主委员会工作的关注和参与程度是了解业主委员会的发展现状的重要方面。在此基础上，笔者从业主的维权意识，业主对业主委员会的认可度、满意度，业主委员会的成立情况，业主委员会工作的透明度及业主委员会与居委会、物业公司的关系评价等五方面对A街道10个不同类型的小区进行了业主的问卷调查，分析结果如下：

1、业主维权意识的分析

业主维权意识的不断增强是业主委员会产生的一个重要基础，同时对业主委员会的建设也起着重要的作用，因此对业主维权意识的分析将指导A街道业主委员会以后工作的开展方向和重点。而维权意识的形成首先要求业主知道自身拥有何种权利和义务，因此笔者从业主对《物权法》的了解情况、对自身权利的了解情况、对物业公司应尽义务的了解情况以及监督业主委员会工作情况四个方面来反映业主对自己拥有的权利和义务是否清楚。

分析结果显示，在《物权法》中虽已明确指出了业主、业主委员会和物业公司应有的权利和义务，但在被调查者中了解其内容的只占24%，多于半数的调查者知道国家已颁布《物权法》但不了解其内容，有25%的业主不知道《物权法》的存在;此外，被调查者中知道自己拥有哪些权利的只占16%，55%的业主不清楚自己拥有哪些权利;对于物业公司应尽的义务这一方面，只有1/5的被调查者基本知道，4/5的被调查者知道不多或没有听说过;在对业主委员会工作监督上，只有9%的调查者主动监督过业主委员会工作。

这些从总体上反映出A街道的业主在维权方面的要求并不强烈。这样可能会产生两个方面的问题：一是对物业服务质量不关心;二是与物业公司敌对。前者对物业公司服务的改进和小区建设的加强不利;后者主要表现在拒交物业管理费和通过业主委员会炒掉物业公司，这些都不利于小区建设及业主委员会与物业公司的和谐关系。同时，业主对业主委员会工作监督不足可能会造成业委会成员滥用职权，导致业主委员会畸形发展。A街道的海鑫公寓曾发生业主委员会炒掉物业公司，造成小区管理成为真空的问题，这是业主不能正确利用权利的典型案例。A街道的业主委员会在这种业主对自有权利不明、行使权利不利的条件下发展起来，势必会缺少内部动机，这也预示了它的发展建设将是一个长期的过程。

图1 业主维权意识分析

2、业主委员会成立情况的分析

业主委员会的成立情况，也是A街道业主委员会建设中的一个方面。我们通过A街道办事处了解到，A街道除清水湾等少数几个小区外，均已成立业主委员会。在问卷中可以看出，业主中的大部分了解业主委员会的成立情况，但对其委员的选举方式不甚了解。

如图2所示，除23%的被调查者不清楚所住小区是否成立业委会外，64%的被调查者知道所在小区已成立业委会。在业委会委员产生方式上，有38%的被调查者选择不清楚，36%的被调查者选择召开业主大会差额选举，还有一部分人选择了其他方式。这些在一定程度上反映了两个问题，一个问题是部分业主对于本小区业主委员会成立并不关心，对其成立过程的宣传不关注。另一个问题是业主委员会在成立过程中及成立后的宣传工作还没有到位。

图2 业委会的成立情况分析

3、业主对业主委员会认可度分析

本部分主要从业主层面所揭示的业主委员会实际运作情况来展现A街道社区业主委员会建设的现状。通过问卷分析我们得出结论：A街道社区业主委员会整体运行情况并不乐观，业主对它们的认可度、信赖度不高。

如图3所示，在业主生活问题的解决途径方面，试图通过居委会解决的占69%，想通过业主委员会解决的只占7%;在业委会能否代表自身意愿的问题上，认为可以的调查者只占19%，而认为不能的却占了一半以上，达到61%;在有无向业主委员会反映情况的经历方面，有此经历的只占17%，没有的占大多数。这些直观的数据反映出业主委员会在业主实际生活中的作用不及居委会的1/9，业主对其是代表自己意愿的组织认同感不强，没有意愿去支持它的工作。究其原因，主要有三点：其一，很多业主还未摆脱计划经济时期“有问题找政府”的思想。其二，业主委员会为业主维权的实际工作过少，还未在业主中建立威信。其三，业主委员会与业主的沟通还很薄弱。

图3 业主对业委会认可度分析

4、业主委员会工作透明度、满意度分析

本部分从业主对业主委员会工作透明度的看法和对业主委员会工作的满意程度来考察业主委员会的运作情况。从总体上来说，业主委员会工作透明度不高和业主满意度较低。

如图4所示，53%的被调查者认为业主委员会的工作不透明;在对业主委员会工作的满意度评价上，不满意的占20%，选择没感觉的占41%，这表明A街道业主委员会从总体上来说工作透明度不高，业主对业主委员会的工作还不甚满意。究其原因，主要是业主对业主委员会的工作内容不了解。笔者在调查中也发现业主委员会工作存在两方面的问题：一方面，部分业主委员会“名存实亡”，没有真正运作;另一方面业主委员会的会议内容一般不公示，致使业主对业主委员会知之甚少。因此，业主委员会应加强与业主的联系，建立与业主有效沟通的机制。

图4 业委会工作透明度、满意度分析

5、业主委员会与居委会、物业公司之间的关系评价分析

“三位一体”模式是A街道政府为加强小区建设，引导居委会、业主委员会和物业公司协调发展的一种尝试。曹家巷党委书记表示，本小区的业主委员会运作主要靠“三位一体”来推动，这从一个侧面反映出这一模式对业主委员会建设的重要性。

分析图5可知，虽然48%的被调查者不清楚存在这一模式，但剩下的调查者中绝大多数对这一模式给予高度评价;同时，令人庆幸的是67%的被调查者认为三者应该和谐发展。从中可以看出，从业主的层面来讲，业主委员会的发展前景是美好的。业主委员会、居委会与物业公司三者的和谐关系，为业主委员会的发展提供了有利的外部条件，表现在两个方面：第一、业主委员会在履行其职责的过程中不可避免地会与居委会、物业公司产生这样那样的关系，“三位一体”为其提供了解决问题的平台;第二、“三位一体”中三方权责明确，避免居委会对业主委员会工作过多干预，有利于业主委员会的自治。

图5 业委会、居委会、物业公司关系评价

综上所述，在业主这个层面看，A街道社区业主委员会的发展已取得了初步成效，但是仍然普遍存在业主的自治意识不强、参与意识不高、业主委员会与业主交流少、业主对业主委员会的认同感不强等问题，并且这些问题在售后公房小区显得更为突出。因而转变业主思想，加强业主自治意识、参与意识，提高业主委员会与业主的联系程度是A街道业主委员会建设中比较重要的任务。

结 语

业主委员会作为业主权利的代表机构，它的作用的发挥与业主自治能力的强化直接相关。由于在中国市民社会中，业主维权、自治意识还很薄弱(这点在A街道社区也可以看出)，加之这种意识的强化并非一朝一夕就能完成，因而业主委员会建设势必是一个长期的过程。笔者认为可以通过对业主委员会发展现状的分析，不断发现问题，解决问题，总结经验，逐步引导它走入正轨。与此同时，还应该清楚地认识到，虽然在业委会发展过程中出现了很多问题，但是由于它顺应了市民社会发展的方向，因而具有强大的生命力和广阔的发展空间。所以应该首先肯定业主委员会的价值，不能因为经历挫折就放弃努力，而是要在它的发展过程中不断总结经验，不断借鉴外来先进经验，促进它不断完善。

参考文献：

[1]http://www.wyglzx.com/article_view.asp?id=2125，中国物业管理资源网.

[2]绍科.居委会、业主委员会和物业公司的角色重组与城市和谐社区建设[J].中国科技信息,2006.

[3]费梅苹.业主委员会与中国的市民社会.华东理工大学学报(社科版)，2001：121-129.

(原载于《现代物业·新业主》2008年第8期/总第93期)