送“红包”还是“返利”？

春节前，《重庆晨报》报道重庆市南坪溯源阁小区业主委员会用小区公共收益给全体业主送春节“大礼”。该市物业管理协会副秘书长巫大德认为：现在，这种业委会给业主发礼品的趋势愈演愈烈。这其实和社会环境有关，或许会让小区的业主更有热情。

随后，各地网友们晒小区业委会发红包现象此起彼伏!各种议论也接踵而至。“发红包的业委会肯定缺乏自信心是哗众取宠”、“业委会只对任期内负责，为今后发展埋下了炸药，会让下届业委会更难工作”、“如果业主大会议事规则和管理规约并没有赋权业委会发红包的权力，那么这种行为是非常存疑的”。好心好事不见得合法，收的公共收益应当用来做什么?是否业主们都支持业委会?是否业委会也都明白自己的权限?发红包现象是否还会更热闹?的确，“晒”是吸引眼球的举措，必获得媒体、业主的赞美和掌声。但非议也再所难免。

笔者以任职业委会主任8年的亲身经历与实践来看，此举或有一时之效，绝无长久之功。

用“红包”激励业主是把双刃剑

上海三湘世纪花城小区6年来经历了4次“更换”物管公司。物业服务取酬模式从包干制到半酬金制到定额酬金制一路走来。当业主自治的主导权刚到手时，恰逢迎接世博会召开。为表达小区业主对世博会期间平安小区建设的期望，业委会决议对物管公司安保工作采取激励政策，以促其每月治安达标，即从物业服务费盈余部分(物业服务合同约定半酬金制，业委会主导权限内份额)拿出5,000元/月作为安全奖，考核保安员工(连续6个月)。当地电视台及《新闻晨报》都予以了报道。不可思议的是，有一群带墨镜的业主也向媒体及政府反映：业委会无权动用属于全体业主的物业费!悲哀!当全体业主的物业费在包干制下被鲸吞时，他们又在那凉快!竟有此议!本小区在酬金制下，业委会已连续2年决策给物管公司全体员工发年终奖。其出发点也是为了巩固业主权利意识的普及成果与坚持善待物管公司员工意识的延续。

两年前，媒体报道过上海市黄浦区水景苑小区业委会给业主免了三个月物业费(以小区公共收益冲抵)。同阶段，三湘世纪花城小区业委会在酬金制下，实行给业主减免2011年度一个月物业费(在小区公共收益不补贴物管公司状况下)。其出发点也是在引导业主，让业主体会到主权自治的必要性与可行性。2011年8月30日，《新民晚报》头版套红报道《钱袋子业主掌管 物业费不升反降》被热议!本业委会减免物业费，频频被媒体报道。但业委会决策时就认为该举措仅是一时之效!目的是有效及时唤起业主参与小区自治的意识。但是效果不佳，因为业主是很“现实”的。说得再动听，规划得再长远，没有一点实际利益获得(且人之常情是一年比一年好!)业主是不会有所触动的。果然在2012年就有业主问“今年为啥不优惠一个月物业费了”。

还能吗?当前,本小区业委会已经过多种物业管理模式下对小区自治的探讨和实践，取得管理权并能够行使好管理权。尤其我们目前是处于定额酬金制机制下，更容易做到!只要搬照水景苑、南坪溯源阁的举措，用小区公共收益冲抵几个月物业费不难(本小区一个月物业费仅15万元，而2012年度本小区已向业主大会维修资金专户归集的全部公共收益就达58万元之多)。

但是，不能呀!包干制下，物管公司追逐高利润的一个动机是为企业积累抗风险资金。责任风险就物管公司而言，也仅仅是承担有限责任!而酬金制，尤其是由业主主导下的酬金制，造成的责任风险将由业主大会来承担无限责任!今天，酬金制下有钱可以分红包了。如果将来出现管理上的风险，又由谁来出钱?而且酬金制运作最大的问题就是流动资金。万一收缴率偏低，如何运营?为此物管公司与业委会就2012年酬金制运作成本受制于最低工资线上调的因素，向业主作了详细解说与对比(虽然每季度物管公司财务报表早已多渠道公示，看者甚多)，三湘世纪花城小区去年物业费收缴率达98.16%。

“房屋养老金”才是真正的“红包”

我们认为小区公共收益是房屋的补充“养老金”，所以业委会在操作公共收益资金上是以“业主小组”为实施主体。连续5年已利用公共收益100多万元，以续交“维修资金” 形式分摊到小区业主的“维修资金” 账户上(这也是一种红包形式)，电梯轿厢广告费一分未动分摊到小高层业主“维修资金”账户。部分公共收益每年先纳入业主大会“维修资金” 公共账户上，再严格按其管理程序运作。此项总额达100多万元，用于改造更新或添置小区内设备设施和环境建设。从2006年小区的“维修资金”账户开通至今，业主的本金依在，每户账户资金年年正增长(2008年约增长4%，2009年约增长6%，2010年约增长4%，2011年约增长3%)。业委会肩负着全体业主的重托，掌握着1,200多万元“维修资金” 的使用引导权。

2012年，为考证本小区物业服务自治水准，参选“上海市物业管理优秀住宅小区”考评，投入公共收益资金80万元，用于小区改造、更新项目或添置小区内各项设备设施和环境建设达十几项。公共收益的合理投入，使入住10年的小区改善了公共设施，改善了居住环境。岁未，入选上海市物业管理优秀住宅小区的铭牌挂在小区大门处。三湘小区二手房房价为周边最有底气的，也佐证了业委会7年自治目标之正确!并告诉了业委会同仁们“维权”的真正目标!这对全体业主更是送上一份含有正能量的“大红包”。

笔者一贯认为：维权是智者的行动!小区能发红包，业主能拥有智慧拿回属于全体业主的共有收益，他们也一定有能力管理好自己的小区。业主自治原本是多元化模式，适合自己小区并受到全体业主拥护的，就是好模式。

厘清各种款项用途至关重要

宁波联南社区是“额定包干制”。2013年1月底，《东南商报》刊发《“最牛”业委会是怎样炼成的》，披露联南社区物业的年运营费用是141万元：“按照小区每平方米每月0.25元的物业费，若全部居民都按期缴纳，可以收得物业费53万元。根据实际的缴纳比例，只能收得大约40万元。这100万元的差额，就是由业委会以费代币的方式，通过停车费和部分公共经营用房租金的收取，向物业公司支付。而剩余的，就是全体业主盈余的公共收益。就是这些盈余，才使得业委会有余力给居民派发年底分红。”

但是联南社区30%的居民没按期缴纳，致使当年物业费短缺13万元，并由业委会向物管公司支付，欠妥!既然是额定包干制，物业费收缴率难道不包干?公共收益是属于全体业主的，联南社区业委会用购物卡给居民派发红包时，向没按期缴纳物业费的居民补收吗?还派不派发红包?等等问题值得我们思考。

重庆市南坪溯源阁小区被媒体报道业主很幸福，从来都不交公摊的水电费!2012年，该小区支付水电费公摊25.027万元，都是从公益收入里面扣!难道溯源阁小区住宅电梯的电费也从公共收益中列支?小区的收益首先用于小区的公共设施维护是公正公平的。但是，2011年维修电梯就从小区的收益中支付了3.98万元。笔者认为，像电梯这类专项设施的维修也由小区公共收益统一来买单，会造成财务收支的混乱。

诺贝尔经济学奖获得者埃莉诺·奥斯特罗姆在参观广州丰景大厦自治成果时说过，在不强迫任何人的情况下，让所有人都能享受到利益，这是共同自治的精妙之处，也是困难之处。

再者，上述两家小区的物业费与小区公共收益，无论在“额定包干制”还是在“酬金制”物业服务中，都是不可以并轨做决算的!对于业委会来说，物业费是支出，公共收益是收入，确保收支两条线，才能做到账务清晰、阳光，有效反腐与防止专制。

小区公共收益的构成，在大多数小区，主要是依靠小区路面停车费收益及电梯轿厢广告收益区内其他动、静态广告费及各种临时设摊费。部分小区的特殊来源是已归属业主大会旗下公共经营公建配套不动产的租赁收入或变更使用性质补偿费(重庆市南坪溯源阁小区、宁波市联南社区的公共收益中就含有此项)。

为了给小区全体业主送“大礼”，不区分专有和共有利益，把原用于专项修补路面的停车费收益按户返利。而若干年后道路损坏需要动用维修资金时，却是按住宅平方面积均摊的。同样，笔者认为电梯广告是专项收益应专用于电梯维护，公共收益可以用于给业主“发红包”，但按户发放是绝对的侵权!

商品房维修资金是我们房屋的养老金。长期来看，维修资金肯定会用完的。业主共同筹集维修资金是《物权法》规定给每个业主的义务。业委会更负有执行建设业主大会的重担，把小区公共收益补充住宅维修资金是上策!公共收益补充物业费用开支是当今小区运作的通病，发红包不仅是短视而且是哗众取宠的行为，后患无穷!小区公共收益的合理分配和把维修资金做大、增值，是对每一个业主委员会的正能量与智慧的考量。

(原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期)