租户物管互殴 双方均未获赔

依据《住宅租赁法2006》第69条的调解案例

调解当事双方：

大业主(BP)，代表人JF

租户(ME)，代表人AR

大业主证人：JC(大业主所雇保安服务公司所有者)，TA(保安员)，RC(物业督查员)，CS(高级物业经理)

租户证人：ME(租户本人)，SI(租户侄子)

调解方代表：珍娜·罗泽纳尔(安大略省房屋承租委员会委员)

案例背景

大业主(BP)向安大略省房屋承租委员会(以下简称委员会)提出申请，认为租户(FR, ME)在房屋租赁、使用过程中存在非法行为，并实施或允许他人在其房屋使用过程中采取非法行为，并以此为由要求终止与租户的住宅租赁合同，希望委员会责令被告方搬离现住宅。另外，大业主提出了索赔要求，即租户自合同终止日起，按日对原告方支付规定数额的赔偿金。

租户(ME)亦要求委员会进行公正裁决，并声称物业督查员在其合法居住过程中曾多次以不同的方式对其实施干涉性、强迫性甚至威胁性的干扰。

案例

大业主的申请

大业主向委员会陈述，租户在居住过程中，有超出住宅居住用范围限制相当程度的非法行为，如下：

2010年2月17日，租户因楼盘停车场问题与保安员发生争执并对管理人员进行侮辱。

2010年7月31日，物业督查员(编者注：与保安员和物业管理人员不同，直接受聘于大业主或共管公寓法人团体，负责对房屋整体的巡视和检查，并能处理日常维修的职员)正在为租户的姐姐所住物业单位更换门锁，受到了租户的殴打。

2010年8月10日，租户使用公民身份证袭击物业经理，致其受伤。

相关证据

2010年2月17日，停车场事件

大业主声称，当时保安员礼貌地要求租户将其停置于其他租户停车位的车辆移开，即遭到了租户的谩骂和殴打。

为大业主提供保安服务的公司所有者JC，代表大业主提供了相关证据。JC提交了由其公司一名员工记录的管理档案。他证明，在2010年2月17日，租户ME将其车辆横向停放，占据2个归其他租户使用的停车位。负责保安员走向租户，试图按照管理规定开具罚单。租户随即对保安员进行干扰，双方产生一定的身体接触。随后，租户将其车辆挪开，停放于地下公共停车场。管理报告的记录人并未出席庭审当场作证，因此，该证据具有一定的传闻性质，只具备较少的证据价值。

JC声称，2010年2月17日，保安员确实对租户开具了非法停车的罚单，但是该罚单没有相关记录，也没有单据副本，管理报告中也没有关于该罚单的任何记录。

庭审当场对该次事件有直接联系的只有租户本人。他申明，当时他像往常一样，将车停在所住单位旁边以便卸下所载生活用品。这时保安员走过来，坚持要求自己立即移开车辆。双方的情绪都有些激动并发生了一些口角。但是ME表明，随后保安员为其过于激动的行为向自己道歉，并未开具任何罚单。

2010年7月31日，物业督查员争执事件

确有证据可以表明，在2010年7月31日，租户ME的姐姐正要搬出其所在单位，物业督查员按照相关规定来更换门锁，于下午1时左右到达事发现场。当时，租户正在帮助其姐姐整理行李，要求物业督查员稍等片刻，但遭到拒绝，管理人员不顾有租户在场开始更换门锁，导致双方发生了一定的争执，并且都有一定程度的受伤。双方都报了警，但是并未因此产生任何形式的罚款及后续赔偿。

在大业主的陈述中，是租户殴打了物业督查员，而租户则声称是物业督查员对自己进行了殴打。大业主的证人JC、TA和RC都对该次事件作证。大业主的证人中只有作为当事人的物业督查员RC和该次事件有直接联系，但是RC在庭审上的口头证言和其在事发当天所提交的书面报告内容互相矛盾。因此，可断定该证据不具有准确性。大业主的其他证人提供的证言作为非直接证据，只具有极小的证据力。因此，当庭更加倾向于相信租户及其证人SI所提供的证据，尽管租户和其证人SI各自提供的证据中有少许出入。

租户的证人SI证实，当物业督查员来更换门锁时，他非常气愤，因为该单位租户尚未搬出，单位也尚未空置。租户要求督查员不要更换门锁，但是遭到拒绝。租户情绪因而变得非常激动，走向督查员，双方距离大概5英尺。双方在是否立即更换门锁一事上发生口角。SI还证实，是督查员先推了租户，租户情绪激动，双方才发生了身体接触。随后，SI将双方拉开，并将租户拉进了所租单位中，因为他不希望事态更加严重，这可能招致对其叔叔(租户ME)的指控。SI承认他的叔叔确实脾气略显暴躁。委员会认为SI是一个诚实且直率可信的证人。因此，断定他的证言为最有效证据。

2010年8月10日，会见物业经理事件

在2011年7月31日的事件之后，租户ME要求与物业经理面谈。物业经理在与租户见面的过程中要求有保安员陪同，招致了租户的反对，租户认为不应有保安人员参加这样的交流。因此保安员被留在了门外，由租户和物业经理两人在办公室谈话。租户向物业经理提出了几点要求，其中包括对物业督查员进行撤职或调离处分，遭到了物业经理的拒绝。由于租户的情绪开始变得激动，物业经理决定结束这次会面。

大业主的陈述为：租户对物业经理进行了语言上的贬低甚至谩骂，随后将其公民身份证猛地丢向物业经理，并击中物业经理的胸部。该事件发生在物业经理办公室外的大厅中。

租户否认曾将卡片丢向物业经理。他声称，在与物业经理交流的过程中，曾被要求告知自己的国籍(物业经理极力否认该说法)，租户当时想把身份证从钱包中拿出，但是不小心卡片脱手飞出，掉在了地上。

虽然大业主在事发大厅中设有保安监控摄像头，但是由于时间过久，当时的影像记录可能已无法查证。因此委员会推断，大业主将无法出示影像记录作为证据。

问题及分析

该案的裁定结果完全取决于租户在2010年2月17日，2010年7月31日以及2010年8月10日的行为是否确实为非法行为，并且，是否应该在这样的情况下批准大业主终止房屋租赁合同。

在该案中，大业主有举证责任证明租户确实有非法行为，然而委员会认为，大业主并未明确陈述出在2010年2月17日租户做出的行为为非法行为的理由。当庭对大业主未能有效地履行举证责任感到非常失望。

大业主申明，租户因其在2010年7月31日推搡物业督查员和在2010年8月10日将卡片丢向物业经理需承担蓄意攻击之责任。

依照《加拿大刑法》条款规定，蓄意攻击为“在未经他人允许的情况下，直接或间接地对他人使用暴力，或试图用暴力手段或动作威胁他人，使得或导致他人相信在正常情况下，该人有能力或意愿使用非常手段来达成目的”。

《加拿大刑法》还规定，“任何人都有权采取一定的强制手段抵御来自他人的蓄意攻击和伤害，或用适当的强制手段来阻止受到蓄意的攻击与避免伤害”。

根据以上的证据，当庭对大业主在多起事件中无法有效承担举证责任而感到非常失望。关于2010年7月31日的事件，委员会接受SI提供的“租户先被物业督查员攻击并发生身体接触，随后才反推回去”的证据。根据相关法律，裁定为“使用合理的力量来保护自己”。

至于2010年8月10日的“卡片投掷事件”，租户处于激动的情绪，“在从钱包中掏出身份证卡片打算向物业经理出示的时候不小心脱手飞出”的解释确有可能。

当庭的调查与分析都基于当时双方提供的证据，当然这里还要考虑证据本身的合理性。双方提供的证据都存在一定的矛盾和出入，大业主的证人提供的口头证据大都存在着严重的矛盾，物业经理提供的证据除外。例如，JC作为大业主保安服务公司的老板，在庭审过程中坚持说他曾撰写并提交了事件报告。然而，在交互讯问的过程中却说是他的员工TA提交的事件记录报告，而并非他本人。此外，在大业主证人的口头证言和提交的书面证据之间也存在着一些较小的矛盾。例如，报告中声称，在2010年8月10日的事件中，物业经理的办公室门是开着的，但是JC的口头证言却称办公室门是关着的，以至于他无法听清交谈内容。物业督查员RC的证据则更为离谱，完完全全前后矛盾。

值得注意的是，在租户提供的证据中，也偶尔出现前后不一致的现象，涉及的都是一些微小的细节，当证据出现这种现象的时候，当庭倾向于相信SI(租户侄子)的证言。

委员会也仔细考虑了该案中存在的另外一个事实——没有产生任何形式的赔偿、罚单和罚款。

总之，大业主有举证责任在可能性平衡的基础上证实租户确有非法行为。委员会对大业主无法有效履行该责任感到失望。因此，大业主的相关申请和任何形式上的指责在此被驳回。

关于租户的申请的裁定

租户称其受到大业主的如下骚扰：2010年7月31日，在物业督查员试图更换租户姐姐所在单位的门锁时，对租户进行推搡;2010年8月10日，在交谈过程中，物业经理对租户进行了语言上的贬低;大业主在无任何合理理由的情况下要求终止双方签订的房屋租赁合同。

租户提出申请的理由和大业主提出申请的理由基本为相同的事件。

根据之前的裁定：大业主有举证责任，在平衡各种可能性的基础上证实租户确有非法行为。同样，租户在提出申请的同时，亦有在平衡各种可能性的基础上负有举证责任证实大业主确有蓄意骚扰之嫌。

关于“租户与物业督查员发生争执”的事件，证据表明，租户在管理人员试图更换其他租户的门锁时与其发生争执，导致了事件的升级。委员会无法准确处理。不过在当庭看来，该事件本质上并不属于大业主对当事租户造成骚扰。

关于“物业经理对租户使用贬低性语言”，当庭同样对当时租户无法有效履行举证责任以有效证明其语言确实对当时租户造成某种困扰而感到失望。

关于当事租户的最后一条申请，可以看出在此案中，大业主正在测试其在《住宅租赁法2006》规定下所享有的权益，并根据《职业健康与安全法1990》提交本次申请。但当庭仍要申明，在这里无法接受租户后续进行的关于承租人权利和受到大业主骚扰的申请。

最后，根据当时双方提交的证据和意见书，当庭并不认同大业主的行为构成了对租户的骚扰行为。

裁定结果

大业主的申请在此驳回。

租户的申请在此驳回。

(案例来源/安大略省房屋承租委员会，翻译/李楠，编辑/王正)

(原载于《现代物业·新业主》2012年第12期/总第243期)