多措并举引导韩城物业管理健康发展

韩城市位于陕西省关中东北部，是中国历史文化名城，史学家司马迁的故乡，近年来韩城的城市住房建设迅速发展，创造出了一个政通人和、繁荣兴旺的大好局面。

房地产业作为国民经济发展的支柱产业，在国民经济发展中的作用愈来愈重要。物业管理作为房地产业的一个重要组成，它的健康发展关乎全市人民的利益和安定团结。同时笔者认为物业管理工作是促进本市经济发展的重要方面，物业行政主管部门要抓住契机，以构建和谐社会为主题，牢牢抓住物业服务企业和业主这两个市场主体，依法履行房产行政管理职能，指导和监督物业服务企业、业主开展好物业管理工作。

认清现状，提高对物业管理工作的认识

随着韩城城市住房建设的发展，房地产市场不断完善以及人民群众生活水平的不断提高，目前本市居民住宅及商品用房500万平方米，其中住宅300万平方米，住宅小区30多个，且每年住宅建设以15%以上的速度增加。截至目前韩城共有物业服务企业10家，从业人员200多人，物业管理的覆盖面积为42万平方米，仅占全市住宅面积约十分之一。

随着居民小区管理已成为城市管理的重要组成部分，住宅小区的管理质量如何，直接影响城市的发展和管理水平。住宅小区的快速发展与物业管理不相适应，矛盾日益突出，主要有以下几方面的原因：

1、物业管理体制尚未理顺，运作机制尚不完善。随着居民对居住环境要求的提高，韩城物业管理的内容已由过去单一的公产房屋修缮，扩展到居住小区的绿化、清洁、保安等诸多范围，还涉及到邻里关系、社会公共秩序等，其综合性和社区性越来越强。业主对实行规范的物业管理还没有足够的认识，过去“谁开发、谁管理”的格局还没有被根本打破，业主与物业公司难以实现双向选择。同时，物业服务收费标准明显偏低，特别是供暖部分的亏损更让物业企业无法承受，客观上对推进市场化经营带来了相当大的困难。

2、宣传不到位。物业管理刚刚起步，相当部分业主对物业管理没有认识，缺乏对物业管理的消费意识。

3、历史遗留问题没有解决。韩城目前有200多万平方米的居住小区还处于自管和无人管理的状况，这些房屋大都是过去单位自建房或开发企业开发的商品房，前期后遗症较多，给物业管理带来不少难度。由于乱开发和只收钱无人管理，导致市民住房多年无法办证，合法权益和正常生活得不到保障，市民意见很大。

4、物业服务从业人员素质还相对较低，培训不到位，管理内容和服务方式还有待进一步深化和完善。

从总体上看，目前本市物业管理中存在的问题，既有历史遗留问题，又有改革发展中产生的新情况，这些问题单靠物业公司很难从根本上解决。相信《物权法》和《韩城市城市居住区物业管理暂行办法》的颁布实施，将对本市的物业管理工作起到强大的推进作用。

多措并举，不断规范和引导物业管理健康发展

物业管理不仅能延长物业使用寿命、保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也发挥着非常重要的作用。笔者认为，今后应从以下几方面采取多种措施规范发展物业管理：

1、加大物业管理政策法规的宣传力度，强化广大市民的法制意识和物业管理消费意识。今年我局将由物业股牵头，要求各物业企业、开发企业参加，采取发放宣传材料等形式，广泛开展宣传《物权法》和《物业管理条例》，力争使物业管理政策、法规家喻户晓，深入人心，为物业管理在本市健康发展创造良好的基础。

2、强化对物业管理企业的管理。以《物权法》的颁布实施为契机，抓好物业管理示范小区和物业企业考核考评工作，规范物业管理活动和物业服务企业运作;要加快住宅小区物业管理的进程，开辟多种渠道，逐步建立物业管理资金的良性循环，不断提高物业服务质量和业主满意率。

3、完善物业服务企业资质的审批、年检制度。为了加强对物业服务企业的资质管理，根据建设部《物业管理企业资质管理办法》对新设立的物业服务企业进行审查。同时，实行分级审批制度，即先由物业股进行初审，然后再由市房产局进行审查;并不定期对本市10家物业服务企业资质进行突检，对那些服务意识不好，只收费不服务、屡遭投诉的物业服务企业予以警告。规范物业服务企业行为、有效解决群众投诉，保证物业管理服务质量，净化物业管理市场。

4、组织培训，提高从业人员素质。随着韩城经济的持续增长和居民生活水平的逐步提高，这就对物业服务行业的服务意识及管理水平提出了更高的要求。今后我局将对全市物业服务企业经理和从业人员，组织培训、定期考核、考评等工作。

5、加强物业服务收费管理。遵循合理、公开，服务费用与服务水平相一致的原则，物业服务企业的管理将严格执行陕西省物业服务标准，保障业主与物业企业双方利益。

针对业主关心的冬季取暖收费标准问题，建议各物业公司以供暖前煤价为基础，作出供暖费用预算，再由物价局会同房产局组织有物业公司、业主代表参加的供暖收费价格听证会，最后客观公正地确定冬季取暖费的收费标准。

6、严把住宅小区竣工综合验收关，做好物业维修资金征收、管理和使用工作。对于住宅小区的综合验收工作，要严格审核小区的配套工程是否到位，物业管理用房面积、产权是否清晰，共用部位、公用设施是否健全等问题。住宅小区的维修资金收缴和使用，对今后小区的物业管理有着重要的作用，要加大新建小区物业资金的收缴工作，要加强这部分资金的使用和管理工作，真正为广大居民把事办好。韩城80%的旧小区大都年久失修，公共设施超期服役，隐患较多，因此对这些小区也要适当收取维修资金，以保证小区的正常维修工作。

明确目标，努力创建一流的物业服务企业

物业管理不仅关系到社会经济发展和社会的稳定，而且也关系到群众的切身利益。笔者认为，物业服务企业今后应遵循以下四种发展模式：

一是专业化：新建小区要求物业服务企业配备相应的专业技术人才，要有科学、规范的管理措施，使这些小区的管理上水平、上档次，旧小区逐步规范。

二是市场化：要使物业服务按照市场经济的原则去运作，物业服务要根据实际需要开展多元化、多层次的经营服务，向居民提供尽可能多的服务方式。

三是社会化：物业服务所涉及的治安、消防、物价、天然气等相关部门和单位，要积极参与配合，并发挥必要的约束监督机制。

四是规范化：物业服务企业要根据国家有关的政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，接受审核、依法经营。物业服务公司应通过规范的程序接管物业，包括行政主管部门的资质审核，获得小区业主委员会或开发商的正式聘用。

总之，物业管理是一个新兴的行业，物业管理涉及千家万户，物业服务企业要不断深入贯彻《物权法》和《物业管理条例》，认真落实各项措施，全面提高物业管理的服务水平，真正做到以人为本、诚信经营、文明服务，为构建和谐韩城、创造良好的人居环境而不断努力。

(原载于《现代物业·新业主》2008年第6期)