商住共用设施设备费用如何分摊

我公司现管理的一个小型商住小区，有A、B两栋楼房，楼房1至3楼为商场和门面，建筑面积6,000平方米，4至11楼为住宅，建筑面积14,000平方米。因该区面积较小或规划设计的原因，小区设施设备商住共用已成为现实且在所难免，且商场和门面的物业管理不属于我公司，因此导致费用的计算和分摊成为物业管理公司“剪不断理还乱”的大难题。本文仅从该区自来水总表、供水水泵和消防系统三个方面来分析小区共用设施设备费用分摊的途径。

水损费用按使用量分摊

水损，指小区自来水总表计量和分表计量之和的差额。该误差大多是总表大于分表之和。水损产生有以下几种原因：自来水总表计量和分表计量本身的问题，自来水输送过程的损耗，用户的绕表用水、细水滴水及二次供水时水池水的蒸发、渗漏等。水损的产生是客观的，这是很多使用人不了解的现状。通常情况下，自来水公司只认可区域自来水总表计量，向管理单位收费，物业企业作为水费的代收人，要按“谁使用，谁分摊”的原则将水损费用以一定的方式分摊给使用人，同时应向使用人说明为何分摊，怎样分摊，以免使用人误认为物业公司在乱收费。

常见的分摊方法如下列表：

从列表可以看出，按使用量分摊水损费用是比较合理的;物业公司在水损记录和相关资料收集齐全的情况下，也可以考虑按包干制的方法向使用人分摊水损费用。

水泵费用按面积或使用量分摊

我们先看列表：

房屋住宅部分：水泵产生的费用，除电费一项，均进入物业服务费。电费，在物业管理法规相关规定里，没有进入物业管理成本核算，因而需住户公摊，公摊办法采用列表办法，最终向住户平均分摊，在实践中，从住户用水量的波动性和住户的心理状况来看，住户相对欢迎这种分摊办法。

商场产生的各项费用，都按建筑面积分摊，理由如下：设施设备共用，不因用量的大小而暂停或停止设施设备的运行。

门面部分，为什么可以按使用量分摊?门面部分虽商用，但符合住宅分隔和接近住宅面积，针对商场的面积来说，是微不足道的，因此可以按使用量分摊水泵费用，请注意，是可以。

消防系统费用的分摊

我们再看下表：

消防系统在住宅部分产生的电费和水费，因在我公司的物业管理范围内，因费用较小或不易发生火灾用水，可以不计，但需向住户说明，况且真的发生火灾，物业公司还去计较水费的分摊，在住户看来是不符合情理的，因此要求物业公司注重消防安全管理，避免因火灾使自己走入尴尬境地。

日常维护费用和人员工资，由于消防系统本身的使用率不高，所以运行维护的材料很少，值班人员可以由保安员兼任，所以，运行维护费用也相对较低，就没必要分摊到各住户的头上。但是也需要将消防系统保持正常运行状态，以免在发生火灾时造成不必要的损失和承担相应的责任。

需要特别强调的是，商场和门面发生火灾用水，费用要向他们分摊。

以上费用的分摊办法，是我公司在实践中的一点浅显经验，众所周知，物业的公共设施设备不仅局限于上述内容，诸如围墙、电梯、厕所供排水设施等等，都属共用设施设备范畴，其产生的费用向谁分摊，如何分摊，对物业企业来讲，是一门学问，值得物业企业注意和研究。

(作者系贵州六盘水康兴物业管理有限公司经理,原载于《现代物业·新业主》杂志2007年第09期)