2011，北京业主自治的转折点

2011年1月1日《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》开始实施，2011年7月，蔡若焱老师与他人一起筹备组建了“北京市幸福指针业主大会辅导中心”，对业主大会的规范化建设和标准化工作进行培训和指导。过去的一年，北京市在业主自治方面取得了进展，业主自治成为了物业管理行业的转折点。

中国物业管理行业发展至今已有30年，研究物业管理的专家、学者、专业人士，他们所关注的重点就是如何实现业主自治。现在，北京在制度上已经试行业主大会的登记制度，赋予了业主大会刑事、民事法律责任和权利，实现了自我管理的权利，法律条件已经成熟。

今后，物业管理将进入业主自治的新阶段，但是目前的主要问题在于：政策已经给了业主大会刑事、民事法律责任和权利，但业主没有能力行使。现在中国的物业管理不具备业主自治的内部条件和外部环境，政府制定的政策走在了业主的自治能力之前。

“前三十年物业管理看深圳”，深圳的物业管理模式主要是由物业管理公司进行社区治理。在深圳，其他方面的居民自治发展很快，但是在物业管理方面却没有什么进展，物管公司完全成为了政府在社区中的管理机构，却从来不提业主大会。

“后三十年物业管理看北京”，近两年，北京物业管理取得发展的主要原因是政府的指导思想与学者的推动。在北京，物业管理和社区治理方面的学者较多，从事相关研究的也比较多;同时，业主在解决冲突和矛盾的过程中进行了较多的探索。

对于《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的出台，有一部分人认为，北京从1990年代末开始发展商品房，到现在已经20年，已经进入了大修期限。如果没有业主大会，维修资金就不能启用。政府也有推进业主自治的意图——通过业主大会制度的健全来减少业主和物管公司之间的摩擦。

北京市幸福指针业主大会辅导中心的主要目标在于培养业主和业主组织自治的能力。业主自治也需要一定的外部环境。业主自治实际上是一项专业性非常强的事务，仅仅非专业的业主自治组织是无法胜任的。所以，在法律赋予了业主组织法律地位和行使能力之后，要做的就是培养业主组织的管理能力和建立外部市场化、社会化的服务环境。这是一个非常漫长的过程，至少还要走10年甚至20年。

北京市政府希望赋予业主大会法律地位、培养业主大会的管理能力，使物业管理公司回归到商业服务机构的本位(现在的物业管理公司可以说是“越位”的)，理顺业主大会、物业管理公司与市场化、社会化的物业服务体系三者之间的关系。

我认为，研究物业管理的学者在前三十年中所呼吁的“赋予业主大会合法的地位”的设想已经在北京市实现了，但是未来的道路依然很漫长，因为其中涉及到如何培养业主大会管理能力的问题，这就需要外部的、市场化的条件。

通过对加拿大物业管理体系的研究，发现其最基本的框架只有三点：第一，业主委员会至上;第二，有物业管理职业经理人;第三，有一个市场化的物业管理服务体系。这三点必须同时发展，才能建立起一个现代化的物业管理模式。北京已经出现了“业主委员会(业主大会)”至上的雏形，但是还没有物业管理职业经理人和市场化的物业管理服务体系。在一些国家，物业管理公司不会提供这么多的服务，也不会入驻小区，只有一个物业管理职业经理人，由经理人帮助业主大会制订物业服务计划，最后去市场上购买服务。现在，国内的一部分物业管理公司已经开始尝试“管作分离”模式，这已经可以看作是物业管理职业经理人的雏形。

(编辑/元慎)

(原载于《现代物业·新业主》2012年2-3期/总第214期)