福州“小小区”自管之路

纵观国内外住宅小区物业管理模式，大致有两种，一种是委托专门的物业服务企业或物业职业经理人进行物业管理，笔者将之称为“委托代理制”;另一种是业主自行管理，笔者将之称为“自主管理制”。我国的《物业管理条例》第二条给出物业管理的定义为：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”作为一部行业行政法规，《物业管理条例》并没有将业主自行管理纳入行政定义的内涵中。

实际上，全国各地的一些小型社区已开始实行业主自管模式，比较知名的如北京品阁小区。目前福建省有部分被物管公司放弃的小区也已开始实行自主管理制，从而引起笔者关注，随后对这些小区进行实地调查，以了解小区物业自主管理模式的经验以及存在的问题。

福明苑小区

福明苑小区1996年投入使用。小区内有3栋居民楼，共228户，是福州较早进行花园式管理的高层小区之一。虽然前后有七、八家物管公司进驻小区，但业主对这些公司的管理方式一直都不满意。2001年初，最后一家物管公司合同到期后，撤离了福明苑小区。此时，新一届业主委员会成立不久，征得大部分业主同意后，他们决定尝试自管小区。

业委会成立物业管理处，聘请3名业主负责管理。随后，物业管理处聘请了保安、保洁员与水电工，保安24小时不间断巡逻。相对物管公司的组织架构而言管理人员大幅精简。经过一番计算后，业主委员会决定，自管后每户每月缴纳的物业管理费由原来的130元下调至120元(每平方米约1元)。这一收费标准至今一直没有变。

自管后的效果得到了业主认可，拖欠物业管理费现象大为减少。2002年时，物业管理费有了盈余，这为小区进一步改善条件提供了资金保证。小区后面原有一条臭水沟，垃圾成堆，恶臭扑鼻。2003年，征得业主委员会同意后，物业管理处拨出资金将臭水沟改建为停车场。环境改善使得福明苑小区获得了由市环保局、市环保协会授予的“环保模范小区”称号。2008年8月，小区新建了停车棚。2008年11月，小区安装更新了3部电梯，所花费的62万元都出自小区物业管理费，业主没有多缴纳一分钱。

福明苑小区业主委员会成员都是无偿服务小区的，但具体负责物业管理业务的三位管理处工作人员是有偿的，都是业委会成员兼职。管理处主任负责整个小区具体管理工作，每月报酬1,000元;会计负责物业费帐目管理，每月报酬900元左右;收费员负责入户收取物业管理费，每月报酬1,000元左右。业主委员会监督管理处进行管理工作。在财务帐户处理中，他们以现任业委会主任个人名义在银行开户，然后将帐户交由管理处主任使用，管理处主任不得更改密码，业委会成员也可随时通过银行查询帐户收支情况。

福明苑小区自主管理也存在一些问题。据业委会副主任老林介绍，整个小区有20多户业主长年以各种理由拒交物业费，这令业委会非常头痛。另外，该小区因建设早，没有开设公共维修资金，更新电梯的费用都要从物业管理费中支出。2009年业委会又更新三部电梯，因物业管理费结余不够支付，业委会要求业主每户出1,000元，有近20多户业主借口自家住低层不用电梯，或更换电梯不是自己所住的楼房等理由，拒交电梯更新费。有些不良业主不仅自己拒交物业费，还煽动其他业主不交管理费。老林认为，如果有业主认为财务有问题，应当过来查帐，而不是拒交管理费。这些业主不配合业委会工作，也使得业委会主任有时感到心灰意冷，但考虑到没有人出面管理物业，整个小区将会处于无序状态，日常生活也将被打乱，所以他们仍坚守着自己的职责。

华林花园小区

福州华林花园小区拥有4座居民楼，236户。2006年10月，原负责管理该小区的京城物业公司突然撤离，小区很快陷入瘫痪：垃圾堆积如山，没有保安巡逻，业主财物屡屡被盗，化粪池涌出秽物，路面积水难行……面对这个“烂摊子”，某机械厂退休干部老杜和其他一些热心的退休老人主动站出来，组成小区自管小组进行管理。他们聘请了保安、水电工、卫生清洁工等，革新物管财务管理制度，让广大业主监督，并将物业管理费全部用于小区公用设施的改善，小区混乱局面得到较大改变。2007年8月，业主们通过民主换届选举，将自管小组的这些老人们选为业委会成员，老杜当选业委会主任。

新业委会的工作也并非很顺利，他们面临的主要问题是部分业主拖欠物业管理费，这也是原物管公司撤离小区的主要原因。业委会上任时尽管物业管理费收费仅有0.3元/平方米/月，但欠费业主仍达五十余户。当时业委会一些成员提议以张榜公布的形式对欠费者施加压力，并不断上门催缴。老杜阻止了这一提议，说业委会应当取信于广大业主，让业主监督物业管理费收取与使用情况，业委会不会贪污物业管理费。

业委会共有成员5人，内部职务分别是会长、副会长、会计、出纳、收费员(负责收到物业管理费)。两名正副会长是男性，其余三人均为女性，已退休，年龄在50—60岁之间。她们三个每人每月有500元左右的补贴，戏称自己为小区业主委员会工作是“半义务性服务”。该补贴费从物业管理费中支出，已得到全体业主的认可。

由于小区业委会没有在民政部门登记，无法在银行开设独立帐户，业委会商议后决定将物业管理费存入一个委员的个人帐户内。业委会与该委员签订协议，如果他对该帐户进行冻结或动用资金，视为贪污，将负法律责任。业委会还规定要将每月物业管理费的收入和支出情况在小区公告栏公布一次;同时，业委会成立了财务监督小组，两名小组成员每三个月会对小区财务进行清查，并将检查情况予以公示。结余的物业费如何使用，业委会委员们先广泛征集业主们的意见，再立项进行。

此后一年多时间里，业委会将12万元物业管理费用于小区的公用设施和环境的改善：修复了小区门口下沉开裂的围墙;安装了全部6栋楼的防盗门;设置9个监控探头;修复了积水的路面;添置了花圃、假山，增设了健身器材、儿童滑梯、阅报栏等文化设施。渐渐地，欠费的业主们在未被催缴的情况下，主动把拖欠的物业管理费补交了(2008年12月19日《海峡都市报》)。现在小区内私家车较多，停车管理费也成为小区物业管理的主要收入来源，这样有比较充足的资金可用于小区公益事业发展。

与福明苑小区相同，华林花园小区自管过程中也遇到了业主长期拒交管理费的问题，小区内有五、六户业主不理解物业管理制度，长年拒交管理费，甚至水电费都不想交(该小区水电费由业委会代收)。业委会想诉诸法律途径解决，但法院因业主委员会非法人团体，不予受理。此外，小区同样因建设时间早，没有设立公共维修资金，目前需要维修的地方较多，这笔费用只能从物业管理费中提取，这也考验着业主委员会的管理能力。

业主自管的利弊探讨

从以上两个案例可以看出，两个小区在采取“自主管理制”进行物业管理过程中有一些共性：

1、两个小区建筑规模较小，总户数都不到300户，可以称之为“小小区”，业主相互了解的机会多，意见也容易协调统一。另一方面，正是由于小区规模小，物业管理费收入相对较少，容易被物业管理公司所放弃，业主在物管公司撤出后不得不开展“自救”，有点“逼上梁山”的感觉。

2、两小区都由乐于奉献的业主主动出面组建业主委员会，管理有方，财务制度透明，得到大多数业主的认可。其中，业委会领头人都以无偿义务方式从事物业管理工作，带动全体人员的敬业与奉献精神，其他工作人员因投入时间与劳动较多，都有500—1,000元的象征性报酬，这有利于激发工作人员的积极性。

目前《物业管理条例》中没有对业委会主要负责人的薪资报酬作出相应规定，所以在现实生活中，大多数负责人是没有物质报酬的，对公共事务的管理只能得到精神上的激励。负责人管理小区公共事务、监督物管公司多耗费时间和精力，因此，业主委员会要长期保持良性运转，给投入时间与精力较多的业委会成员一些报酬是必需的。在实践中，有些小区已经规定在业委会管理经费中，每月给付小区业委会主任、具体办事人员一定的报酬。这也符合民间社会团体的相关规定。在本文所介绍的两个案例中，业委会正副主任都没有领取报酬，他们认为自己的退休金保生活还有余，不必再要补贴费，坚持义务奉献。笔者认为，给予适当的补贴费还是需要的，这也是工作激励的一部分。

3、两家小区实行自管后，物业管理收费标准得以降低，让业主得到实惠，业委会还能够利用物业管理费的盈余兴办小区公益事业。我国《物业管理条例》中没有具体规定业主大会和业主委员会的经费来源，给业委会的成立和运作带来一些困扰。在实践中，一些运作较好、较为健全的业主委员会都有自己的经费来源，如小区租赁公共区域的经济所得、对公共财产的出租费用、电梯里设置的广告费用都归全体业主所有，可以用作业委会的运作经费。而小型小区的公共开支相对大型住宅区并不高，如本文的两个案例，小区业委会仅靠物业管理费收入盈余便可兴办小区公益事业，是“小小区”的一个特点。

4、两小区都建立了相对透明的财务制度。华林花园小区财务是通过张榜公布监督，福明苑财务则是通过业主委员会的监督。两家业主委员会都没有在区民政局登记为民间社团，就不能以业主委员会的团体名义，而只能以居民个人名义在银行开户。另外在对外经济往来中，也不能以小区业委会的名义开具发票，这给小区物业管理带来一定的麻烦。以个人帐户管理集体资金，也隐藏着管理风险。在笔者的建议下，华林小区业委会准备向晋安区民政局申请登记为民办非企业单位或民间团体，但福明苑小区业委会表示暂不考虑到民政局注册登记，他们说自己目前还没有时间做这件事。

5、两小区当中有些业主仍“顽固”地认为业委会同原来的物管公司一样，存在财务不透明问题，以此为由拒交物业管理费。针对部分业主拒不交纳管理费与维修费等问题，两个业委会都因为自己不是法人团体而无法起诉欠费业主。笔者在此认为，解决业主拒不交费问题，除了提起法律诉讼之外，业委会还需要做好争取全体业主信任的工作，要主动引导广大业主对业委会工作的监督，财务收支要透明公开，必要时可请会计事务所来审计;有关物业维修等大事还需要通过召开业主大会的方式进行讨论再决定。

综上所述，“小小区”因为规模较小，具备实行业主自管模式的许多条件：物业管理公司因为效益不好不情愿接管;同理，小区管理成本和公共开支相对较少，便于业委会管理，只要物业管理成本和定价核算得当，管理费用将会有盈余，可用于增加管理人员的物质奖励，或兴办公共事务;小区人数少而在集体通过表决时相对容易，同理，实现业主对公共帐户的监督也相对容易。笔者呼吁政府应当鼓励户数较少、管理成本较低的中低档小区走物业自主管理道路，而不是委托代理物业管理模式，支持小型小区业主委员会登记为民间社会团体，以保护全体业主的权益，合法开展物业管理相关工作。同时建议《物业管理条例》修订时可明确写入“自主管理模式”，办公经费来源也应当明确规定。

需要指出的是，自管“小小区”也同样存在着一定的风险。除了上文提到的个人帐户监管问题，实现自管还需要业委会委员对物业管理有较为充分和专业的知识，否则将在财务核算或者工程维修方面无从下手，而上述两个小区案例中，业委会委员只是凭借热心做事，专业技能上并无可靠保障。所以，除了政府给予政策上的引导和方便之外，“小小区”是否合适走自管道路，还需业委会委员和业主大会充分的理性认识。不过笔者认为，这些问题都是发展中存在的问题，随着广大业主对物业管理制度的深入了解，以及自身素质的提高，存在的问题终会得到解决，物业管理的各种模式也将会根据现实生活的需要，逐步得以完善，更好地服务于大众生活。

(本文共同作者：夏竞春，原载于《现代物业·新业主》2010年2-3期/总第142期)