盛情可却

“经理，大门口有位姓郝的先生一行三人，要找你。”对讲机传来门岗保安领班小于的声音。

“是哪个单位的郝先生?”

“说是紫玫花园业主委员会的。”

“有啥事?”

“说找你有事要面谈。”

“请他们进来吧。”

郝先生六十出头，满头银发，红光满面，是紫玫花园小区的业主委员会主任，另外两人是业委会委员。进门刚落座就把我好一通表扬：“你们小区管理得真到位，进门登记还要看身份证，环境卫生和绿化搞得漂亮，比公园还美，我们慕名而至，想邀请你去管理我们的小区。”

紫玫花园与我们小区相邻不远，属于高档物业小区，不过物业费仅一元二角钱。郝先生介绍说，小区是分期建设的，施工还未结束，由于服务不到位，开发商自己的物业公司已经被他们赶走了，第二家物业公司服务的也不理想，准备将其赶走，问我们公司能否前去管理。

我当即表态：感谢对我们的信任和厚爱，原则上我们不接二手小区，另外只要有物业公司在管理，我们也不会去接的。假如他们要撤走，你们又非常想让我们去做，我们也要考察一下，不可能盲目地接，否则对你们和对我们都是不负责任的。除了这些，我们还要了解业主物业费是否都能按时交付，如果收费率太低，我们原则上也是不接的。

他们的到来引起我的警觉，这家业主委员会怎么成天炒物业公司呢?

他们同行的一位女业委会委员赵大姐急于让我们去紫玫花园看看，我说下午要进行员工培训，抽时间我们一定去考察。

过了两天，我和项目经理、保安经理前往紫玫花园，小区的档次不低，有十多座别墅、其余都是多层，现有住宅面积三万多平方米，由于开发商分期建设，二期的十个楼从外观到配置各方面都比一期的好，正因为此，二期的业主百分之一百的交费，而一期的业主又几乎百分之一百的不交费。靠近小区一期的西侧还有三期待建，大约两万平方米。施工机械原材料都堆放在小区的一角，尽管有彩钢板围挡，俨然还像一个大工地(这也是一期业主不交物业费的一个理由)。

目前实施管理的物业公司是一家缺乏知名度的小公司。我们进入大门时，保安员在岗亭里看武侠小说，他连头都没有抬。岗亭周围尽是烟蒂，绿化地里杂草丛生，灌木丛还没有草长得高，垃圾桶名副其实，敞着口，苍蝇飞舞，异味熏人，桶里桶外一样脏。小区内车辆随意停放，地下车库无人看护，灯也不亮，围墙灯破碎了许多，小区里看不见管理服务人员的身影。

在郝主任的家里，我们交换了意见。

郝主任及几名业主委员会成员都对现在的物业公司意见很大，说他们服务标准太低，把高档小区做成了大杂院了。希望我们公司马上来管理，自称他们至少能代表百分之九十以上的业主。

我谈了三点：一是不做第三者插足的事，必须是现有的物业公司撤出以后我们才有可能来做。二是不做低档小区，我们公司管理项目物业收费的标准至少一元，低于一元的不做(因为听郝主任说，现在的物业公司在进入时，已经将原先一元二角的物业费下调到了每平方米七毛钱)。三是必须先签订合同(目前业委会一直没有与物业公司签订合同)。如果能达到上述条件，我们要考察论证后再决定是否进入，当然一旦进入，保证一个月之内改变现状。

郝主任几人觉得为难，说要研究一下再给答复。

回到公司，通过同行朋友与现在的物业公司顾经理通了电话，咨询情况。从电话里就能感受到顾经理的言辞饱含着气愤，他后悔不摸情况头脑发热就轻易接了这个小区，当初为表示诚意还主动答应降低收费标准，现在捧着烫手山芋不知道如何是好，小区欠费率达40%多，业主委员会的五名成员，只有二人缴费，郝主任也欠费。他们刚做了三个多月，亏损不少，业委会又一直没有跟他们签订合同。当初决策失误，算是花钱买教训了，为了避免更大的损失，他们正在考虑是否撤出。还问我们如果要接，他会很好配合的。我的答复是大家都是同行，业主委员会找到我们想要我们来做，现在你们在做，我们是不会来撬行的，即使你们不做了，我们也不会轻易接。顾经理对能及时给他通报情况表示感谢，说既然他们要赶我们，还不如我们主动撤出。

郝主任又来电话，催促去接小区，问他前提条件，他说，你们进来先试一试。我坚持我的三条意见，并且更具体。郝主任说需要和业主们商量后再确定。

郝主任一行再一次来公司找我，说是物业公司已经贴出通告月底要撤出，看我们能否马上去接。我的答复很干脆，我们进入必须按程序做，先签合同，同时，业主委员会得先帮助收齐三个月的物业费，我们做三个月给业主看，业主满意了，我们接着做，不满意，我们会主动撤走，但物业费的标准至少一元，低于一元我们不接。

赵大姐听了很不高兴，说话也不中听：“你们是来给我们服务的，还没有干活就先要钱，谁知道你们干得如何?”

“大姐别上火，我们在谈生意，说得俗气点，愿打愿挨得两厢情愿，双方同意才行。不谈好条件，我们是不可能接手的。不说别的，我们进入小区要招聘人员，购置各类物品等等，这些都是要花钱的，而且每个月都要发员工工资。还有，按《物业管理条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，同时市物业管理条例规定可以提前收取三个月的物业费。大家不缴费，我媳妇再巧也难为无米之炊啊。”看到郝主任与几个委员都很为难，我就劝他们赶快打广告，肯定能找到合适的物业公司。郝主任他们悻悻地离去了。

我们公司的人员不解，认为小区不错，离得又近，送上门的肉为何不吃。我说这不是肥肉，而是一块难啃的骨头。大家疑惑，我给大家细说：首先这就像谈恋爱，对方主动一点属于正常，但太主动就不正常了。他们急于来找我们是因为他们即将被别的公司抛弃，而且被抛弃的主要责任在于他们自身。你想，既不和物业公司签合同，又带头不缴费，这和地主周剥皮有啥区别?其次，他先让你试做三个月，说满意我再缴费，到时他们要是说业主不满意呢?想要挑物业公司的毛病那还不简单?!

这个小区我们绝不能轻易去接，进去容易，出来更快，到时收不上费你能坚持多久?一旦被赶出来那就惨了，经济上损失一些可以计算出来，公司声誉受到的负面影响是无法用金钱来衡量的，现在的这家物业公司就是榜样。所以，他们必须满足我的条件。我预言，他们满足不了我的要求，别的不说，在咱们市里物业费只有降价的，还没有涨价的，一块二钱降为七毛钱容易，七毛钱再涨为一块钱难。还有郝主任带头不缴费，他怎么能提前收齐全体业主的物业费来呢?大家还是用心做好本职工作，路边的野花不要轻易去采。同事们都笑了。我说别笑，他们这个小区就像离过两次婚的小媳妇，咱们有这么好的条件为何不去找大姑娘呢?大家点头称是。

顾经理的物业公司如期撤出了小区，郝主任等四处去寻找新的公司。不久，市郊的一家物业公司又被忽悠了进去，还是七毛钱的物业费，还是试用三个月，紫玫花园又暂时恢复了平静。

在社区办召开的安全环境创优工作联席会议上，碰巧又遇见了郝主任，他又主动找我闲聊，谈起新来的物业公司，说他们开始还不错，越做服务质量越差，标准降低，还不如原先的公司。我问了业主都能缴费么，郝主任说现在还没出试用期哩。我说，那样大家都享受免费服务了，他呵呵一笑。我也笑了：“郝主任，你们就这样继续下去，后果不好说。这家做不好，撵走他们再找一家。长期下去，小区的名声就臭了，很有可能会出现无人敢接的处境，那时，难受的可就是业主了。”郝主任尴尬地笑笑，仍然很诚恳地邀请我们去管理：“如果你们愿意，还是想请你们来做。”我也十二分诚恳地说：“郝主任，谢谢你，我们真的没有那个水平去做。实话实说，就冲着你们业主委员会的领导那么精明，不让物业公司挣钱，把物业公司当作长工来使唤，我敢说没有一家物业公司能伺候好你们这些老爷的。现在看业主好像是占了一些便宜，但最终吃大亏的肯定不是物业公司。恕我直言，你主任要一手托两家，既要物业公司服务管理到位，又要带领业主交齐物业费，要扶持物业公司，别老盯着物业公司挣钱。”

第三家物业公司在试用期后，由于收不上物业费又要撤出小区，郝主任和他的委员们又在继续张罗选聘新的物业公司。

(原载于《现代物业·新业主》2008年07期/总第91期)