物业管理联席会议制度的积极作用

目前业主的自治意识普遍较低，团体观念差，自治组织很难成立。法定的物业管理联席制度可以发挥政府各部门作用，保护业主实现权益的同时也解决当前物业管理主管部门人员配置过少、管理力量薄弱、缺乏执法力度的问题，更能促进物管企业效益的提升。这正是诺贝尔经济学奖得主埃莉诺·奥斯特罗姆“社区多中心治理”的一种体现。

近些年来，物业管理联席会议制度倍受关注，国内一些地区已将这一制度运用到物业服务工作实践中，并且积累了不少成功经验。有的省市和地区已将物业管理联席会议制度列入地方行政法规，作为当地物业管理的一项重要制度。

联席会议是指没有隶属关系但有工作联系的单位和组织，为了解决法律法规没有规定或规定不够明确的问题，由一方或多方牵头，以召开会议的形式，在充分发扬民主的基础上，达成共识，形成具有约束力的规范性意见，用以指导工作，解决问题。从物业管理实践看，联席会议制度是解决物业管理过程中的矛盾和实现对物业管理监督的一种有效手段，一般由街道办事处或乡镇人民政府召集，参加会议的有政府相关部门(如城区物业管理主管部门、城管部门、公安派出所)和社区自治组织(居民委员会、业主大会)以及物业服务企业等单位，意在研究解决物业管理工作中遇到的各种情况和问题，使参加联席会议的各方达成共识并组织实施，同时也解决当前物业管理主管部门人员配置过少、管理力量薄弱、缺乏执法力度的问题，使物业管理运作机制进一步完善。

济南市纬北路街道康桥社区召开物业管理联席会议

2010年5月《济南时报》刊登了一篇新闻，标题是“一小区物业服务费收取率由10%增至99%”，大概内容是山东省济南市纬北路街道康桥社区为了化解物管和开发商扯皮、物业费纠纷等长期困扰社区居民的矛盾，于2008年初，以探索社区组织资源整合为突破口，建立了以社区党组织为领导核心，社区居委会、社区服务站、业主委员会和物业服务企业共同参与的“五位一体”新模式。“五位一体”管理模式，就是以社区服务站、业主委员会和物业服务企业为依托，以联席会议制度为纽带，发挥这五家服务主体的作用。社区党总支负责组织召开社区“五位一体”联席会议，居委会指导、监督物业公司和业主委员会。新的管理模式实施两年来，小区的很多物业管理遗留问题，特别是房屋渗水问题很快得到了彻底解决，其根本原因是在社区联席会议上，对出现的问题大家一起讨论，是谁的责任就由谁来承担，避免了扯皮;业主和住户遇到问题，不管是反映给居委会还是物业公司，最终都会提交到联席会议;联席会议每周都开议事会，有突发事情还可以召集业主临时商议;会前各成员单位将未解决的难点、热点问题提交给社区党总支，由其提出初步解决方案，并提交社区联席会议，确定办结时限，同时将落实情况在社区内进行公示。该模式同时也让物业服务企业尝到了甜头。该小区物业费的收取率由最初的10%提高到现在的99%，基本实现了业主零投诉。

这则新闻反映了一个社区实行联席会议制度，成功地解决了小区的很多矛盾和纠纷，使该小区的物业管理向健康方向发展，也算是一起实践物业管理联席会议制度成功案例。在物业管理实践中，矛盾冲突和纠纷不可避免，很多纠纷涉及业主的切身利益，如果得不到及时解决，天长日久，就会导致业主与物业服务企业关系紧张，双方的怨气越来越多。建立联席会议制度，有多方单位和组织参与，业主比较容易接受，业主反映问题和投拆的渠道拓宽，也可以及时发现存在的问题，并且在小区内及时彻底解决。联席会议制度是现阶段解决物业管理矛盾冲突和纠纷一个比较理想的平台。

事实上，国内很多地区在几年前就推行物业管理联席制度。2006年《珠海市业主大会规程》中就出现建立物业管理联席会议制度内容，随后许多城市在制定当地物业管理法规时都采用了这一制度。2007年10月1日广西南宁市实施的《南宁市物业管理办法》中也明确规定建立物业管理联席会议制度。这两年来，山东省、天津市、重庆市等省市已将联席会议制度列入当地物业管理条例。联席会议制度在省级物业管理行政法规中出现，为这一制度在当地实施提供了法律依据。省级行政法规所规定的物业管理联席会议制度，相对于上述康桥社区的联席会议制度显得更加规范和完善，主要表现在：1、对于联席会议的牵头和召集单位指定为公信力和权威性高的街道办事处或乡镇人民政府;2、参加联席会议的成员单位更加广泛，其组成除了区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、物业服务企业、业主委员会或业主代表外，还增加了城管执法、公安派出所等部门;3、联席会议需要协调的事项更具体明确为以下几个方面：(1)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;(2)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;(3)物业管理区域内发生的突发事件;(4)物业管理与社区管理的衔接和配合;(5)需要协调的其他物业管理事项。

在物业管理联席会议制度出现后不久和各省级行政法规出台之前，有专家提出该制度应当缓行的观点，其理由是没有法律法规作依据，不符合依法行政的要求，容易引起争议;业委会在联席会议中只是一个弱势的参与者，联席会议的出现并擅行业主自治权，将难以避免地冲击到法定的业主自治秩序，进而可能导致小区陷入混乱。这些专家从法律角度去考虑，提出该制度应当缓行，不能说没有一定道理。但是，在现实社会中，虽然法律上赋予业主自治权，但是目前业主的自治意识普遍相当低，团体观念也很差，自治组织很难成立。在这种情况下，如果过多考虑业主的自主权受到冲击，不积极去化解小区的矛盾和冲突，有好的制度也不敢执行，不仅业主的共同利益受到损害，还影响小区的和谐建设。因此，物业管理联席会议制度应当缓行的观点是不可取的。联席会议制度是物业管制度创新，值得各地借鉴推广。落实好联席会议制度，对解决影响业主公共利益和社会稳定的实际问题，推进物业管理健康发展，加强社区文明建设，促进社会和谐有着十分重要意义。

(原载于《现代物业·新业主》2010年9期/总第162期)