专项维修资金使用应以市场为主导

1998年12月16日建设部、财政部发布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，经过几年的实践，两部又于2008年2月1日实施《住宅专项维修资金管理办法》。在这一过程中，各地都根据地方的特殊性，制定适合本市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理的办法。

永和住宅区概况

镇江市永和小区于2002年9月落成，建筑面积为6,709平方米，共三座四层楼房，属于普通多层住宅物业，现有58户业主入住，是典型的商品住房。该小区于2009年选举产生业主委员会，通过公开招投标的方式，委托镇江华舟物业服务公司为该小区提供公共环境卫生保洁服务和安全秩序维护服务，服务期限为2009年9月1日至2010年8月31日。物业服务公司还代收水费，同时承接小区内部分公共绿化的修剪工作，服务期限为一年。

共用部位维修资金的缴纳

按照《镇江市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》中的相关规定，市区共用部位是指住宅主体的承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

永和小区在筹集共用部位维修资金的时候尚属于新建商品房，因此由售房单位负责筹集。购房人在办理产权登记时，售房单位将该户的维修资金交入专户，并为购房人出具缴交证明，该市缴纳标准为：高层(八层以上，含八层)每平方米建筑面积40元;多层(七层以下，含七层)每平方米建筑面积30元。永和小区属于普通多层住宅，因此按照30元/平方米缴纳，共筹集共用部位维修资金201,270元。

共用部位维修资金归物业区域内全体业主共同所有，按照“业主所有、民主决策、专户储存、监督使用”的原则进行管理。市房管部门负责维修资金的组织实施工作，市财政部门负责维修资金的监督工作。镇江市还规定，业主委员会成立前维修资金由市房管部门代管;业主委员会成立后，经业主委员会同意，可将维修资金委托具备条件的物业管理企业代管或仍由市房管部门继续代管。永和小区维修资金一直由市房管部门代管。

共用部位维修资金的使用申请

永和小区41幢403住户家中出现大面积屋顶渗漏情况，业主随即向华舟物业报修，经物业维修人员初步鉴定认为是屋顶防水老化，雨水无法及时排放出去，造成屋顶渗漏，以致业主家中北部墙面出现大面积墙体脱落，同单元的其他七家住户房屋也受到一定程度的损坏。于是华舟物业向市房管部门提出共用部位维修资金的使用申请。

第一步是住户向物业公司报修，物业服务公司进行现场鉴定，并得出初步结论;第二步是接受业主委托向市房管部门申请共用维修资金，申请表中包括：住宅区的概况、建成时间、物业服务企业、业主委员会正副主任签名、物业公司对需维修部位做的初步预算、维修项目、维修面积、受益户数等内容，通过申请后还要经过公示，全体业主无异议;第三步是市房管部门安排专业施工队进行维修。

专业施工队到达现场，屋顶渗漏的业主负责全程监督施工队的施工情况，物业服务企业定期进行回访，并参与市房管部门对维修情况进行验收。

共用部位维修资金使用中的缺陷

缴费率较高，使用率较低。这明显不同于物业服务费的收取工作，物业费是缴费率低，使用率高。这其中的原因有两点：其一，房产管理部门是行政单位，政府赋予一定的权利，在房屋使用过程中也有一定的维护房屋安全的义务;其二，资金主要靠售房单位主动在办理产权时筹集，导致多数业主不明白维修资金的去向及使用方法，一般的维修要向物业服务企业报修，因此才出现缴费率较高，使用率较低的情况。永和小区8年内就未曾动用过维修资金。

收费标准过于单一。镇江市共用部位维修资金缴纳标准已经与市场经济条件下的房价不适应，十年前和十年后的房子维修资金完全相同。应按照经济的发展规律寻找更好的筹集途径。如苏州市房管局、财政局制定的《苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，其中规定购买商品房的，购房人按购房款的2%缴交;购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的3%缴交，不同经济条件下，房屋共用部位维修资金就不同。因此笔者认为在市场经济的调节下，按比例缴纳维修资金才能发挥更好的作用。

住宅区内维修资金较少，缺少续交机制与途径。按照镇江市的相关规定，永和住宅区41幢403建筑面积为73.91平方米，2002年缴纳的维修资金为2,217.3元，此次出现屋顶渗漏的面积约为55平方米，共需花费1,925元，一次维修就花费86.8%,如果两家承担就是花费43.4%，余额不足以支撑到第二个八年。目前镇江市尚未出台相关的续交机制与途径，这给物业服务企业，也给市房管部门提出了很大的难题。而郑州市就规定按业主分户帐的维修资金余额不足首期交存额30%时，应一次性续交或分期续交不少于首期交存的数额。

综上，通过对永和小区一例共用部位维修资金申请和使用情况的分析，发现在对房屋共用部位资金筹集和管理过程中缺少市场主导的作用，资金筹集途径与数量遵循多年前市场的价格、资金使用完全避开了市场的因素，缺少有效的跟进解决措施，导致物业服务企业和房管部门工作出现困难。

(本文共同作者：欧玉玺，原载于《现代物业·新业主》2010年7期/总156期)