业主委员会面临的困境及出路

所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会是沟通业主和物业服务公司的桥梁，代表和维护着业主和使用人的合法权益。业主委员会的设立初衷是在相关机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业服务企业，监督住宅小区物业管理工作的实施，对物业服务企业进行检查和监督，协助物业服务企业进行管理工作。可以说，业主委员会应该是代表广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式，它的存在有利于明确业主与物业服务公司之间的责、权、利关系，有利于促进物业管理市场竞争机制的形成。

然而，成立业主委员会难，业主委员会不能如愿发挥作用，是近年来一个老生常谈的问题。虽然《物业管理条例》的公布及修改，为成立业主委员会在法规政策层面铺平了道路，但是，在实践中，无论是业主委员会的产生还是运作，都面临重重障碍，这些问题的存在严重侵犯了住宅小区业主的利益并危及到社会的稳定，对此，政府和社会各界都在关注。

一、业主委员会面临的困境

1、业主委员会成立难

首先，前期物业服务公司不配合或阻挠，筹备工作困难。由于新组建的住宅小区业主之间相互缺乏了解，也缺少联系，不可能自己组织成立业委会，因此，通常需要物业公司牵头组织。但由于多数的物业服务公司其实是由开发商自己组建的，开发商通常或多或少的存在着一些遗留问题，因此，担心业主委员会成立之后这些问题被暴露，进而改聘物业服务公司，所以难以得到他们的配合与支持。其次，业主对业主委员会的认识不够。部分业主自身法律意识淡薄，维权意识不够，对成立业主委员会的态度不够积极，不参与组建业主委员会的各项活动;还有部分业主缺乏社会责任感，认为事不关己，又无报酬，所以业主委员会的候选人难以确定。另外，主管行政部门分工不明确，协助成立的管理力度不够等也是业主委员会难以成立的因素之一。

2、业主委员会的法律地位和性质不明确

按照现行法规规定，业主委员会是经业主大会选举产生的自治组织，目前并不具备任何法律主体资格。法人身份的缺失，使业主委员会名不正、言不顺，使得业主委员会在实际运作过程中，处于进退两难的境地。一方面作为业主自治组织，必须很好地维护业主的利益，另一方面，在不具备独立的财产和办公场所，不能独自承担法律责任，不具备独立的法人资格的情况下，维权行动往往力不从心。

3、业主委员会的实际运作过程中，缺乏科学合理的运作机制

首先，业主委员会缺乏规范的运作程序。现行法规虽然对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都有所规定，但业主委员会作为业主大会的执行机构，如何使业主大会的决议和规定得以实施，保证业主委员会的工作效果是一个普遍性的难题。其次，业主委员会成员运作随意性强。业主委员会作为物业管理的自治组织，业主委员会委员的工作类似于公益性质，缺少约束，加之委员们在生活习惯、文化背景等方面存在着较大的差异，增加了他们在业主委员会内部相互工作以及正确处理矛盾冲突的难度，使得业主委员会的运作存在不规范的现象。

4、缺乏对业主委员会的监督制约机制

对于业主委员会超越代理权范围、滥用职权等行为，《物业管理条例》规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但是对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定，也没有规定业主委员会超越业主大会授权范围所为民事法律行为的法律效力以及业主委员会对此应承担的责任。这就很容易造成“人人监督、人人都没法监督”的局面。上述问题造成业主委员会工作的不规范，暗箱操作，导致业主对业主委员会产生不信任，进而导致“业主革命”的事件屡有发生。

二、完善业主委员会制度的对策

1、采取相应措施积极筹建业主委员会

首先，加大对前期物业服务公司的管理力度。不仅要加大对物业服务公司的资质管理力度，对其管理物业项目符合条件不协助成立业委会的，相应降低其资质等级;而且要加大行政部门管理权限，对拒不成立业主委员会的，行政部门可采取强制措施。其次，提高业主认识，强化业主的自治组织能力。一方面房地产主管部门和物业管理行业协会要加大对各小区业主的宣传力度，使得业主提高参与意识，积极参与小区的物业管理事务;另一方面试点实施业主委员会委员有酬制度，提高竞选委员的积极性和工作的专业性。第三，强化主管部门职能工作。这包括强化部门职能分工也包括提高有关人员的职能水平。

2、确定业主委员会的法律地位

应通过物业管理法律、法规的制定，直接赋予业主委员会法人资格，使其在与全体业主的民事代理法律关系中处于代理人的地位，在与全体业主的管理关系中处于管理者的地位;在与物业服务企业的委托合同中处于委托人的地位，在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中处于行政相对人的地位。

3、推进业主委员会职业化进程

建立业主委员会责、权、利的协调机制。业主委员会并非一个暂时性的公益组织，它必然随着实践的探索与制度的完善长期存在。从当前业主委员会的运作状况来看，应该实现业主委员会职业化，聘请专职人员从事相关工作，并给予专职人员一定的劳动报酬。通过建立职业化的业主委员会，提高业主委员会的服务能力，让业主委员会有权、有责、有利，进而在一定程度上促进业主委员会的健康运作。在市场经济条件下，只有建立责、权、利相统一的协调机制，并明晰责、权、利，业主委员会才能获得可持续发展的空间。

4、健全业主委员会的监督制约机制

加强对业主委员会活动的监督管理，将业主自治活动纳入依法运行轨道，是当前规范发展物业管理的一个重要保障。

首先，要建立业主对业主委员会的监督机制。健全业主委员会的相关工作制度，业主委员会应定期公布其各项文件资料，做到业主维权的透明、公开。另外，可以通过在住宅小区开辟专栏或意见箱等形式，宣传好自己的工作计划和决议理由，广泛听取业主的意见和建议，虚心接受业主的监督。

其次，建立业主大会的监督制度。应当制定相应的《业主大会和业主委员会规则》，使业主委员会的运作走上法制化、规范化的轨道。同时，增设业主大会的特别议事决议程序，业主委员会的一些决策如在合同期内更改、终止物业服务合同，解聘物业服务企业;物业建筑物的重大修缮或改良等问题必须及时向业主大会汇报，并经过业主大会的特别决议程序表决后才能执行。

参考文献：

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[4] 吴健巍，张玉萍. 中小城市物业管理现状调查分析与思考[J].河北软件职业技术学院报，2007：3.

(原载于《现代物业·新业主》2008年10期/总第97期)