商业物业面临升级改造和重新布局

宝蓝物业服务股份有限公司于2001年12月24日成立，但实际上公司的前身在1992年就成立了，主要从事商用物业的运营和管理。公司旗下有20余处经营物业，在北京市海淀区有22万平方米的益园文化创业产业基地，是轻资产运营的方式;拥有北京市第一家互联网金融产业园;在顺义有新城市综合体天禧广场;同时管理着北京市规划展览馆。

合众动物园服装批发市场

在进行类似这样的转型项目时一定要谨慎。现在放量比较大的转型地区，例如大红门地区，它转型的量应该在百万平方米以上，这些楼比较大的问题有两个：一是它的整个结构都是按照服装批发市场的结构来构建的，有很多硬件上改造的难题;二是产权方有心理落差，做服装市场的时候平均一平方米能够收到十几元的租金，如果变成写字楼甚至其他创意中心，租金单价是非常低的，他们很难接受。这两个问题将成为其转型的前两个难题。而最重要的难题是内容的引构，在进行这种城市改造的时候有两点：第一，产业的内容非常关键。没有产业的内容，我们坚决不接;没有产业的定位，是虚的，也坚决不干。第二，硬件是否能够符合新一代的改造要求，是否具有价值。

目前宝蓝股份还在进行着新的变革，包括我在2017年1月1日卸去总裁的职位，实际上也是宝蓝股份引入新平台的开始。未来宝蓝股份将会在几个地方发力：首先会在增值服务领域发力，让大家能够享受到企业经营的产业链和相关的配套服务，由一个纯粹的空间服务商变成一个企业的运营的服务商。第二，宝蓝股份正在孵化领域发力。大家都在说WeWork的服务模式，WeWork实际上在美国更多是来自于商业模式的新鲜感，在中国的写字楼运营领域并不是个新鲜事物，只是在中国没有得到足够的资本的支持和关注。所以我觉得将空间的租金收益变成投资收益将会是一个潮流，可能宝蓝股份未来会在零租金的领域里面给大家惊喜。

我希望所有写字楼运营领域的同仁们，包括上下游的企业们，能够为这个行业进一步的发展贡献出自己的力量。同时也应该感谢WeWork，使我们的存量资产运营能够得到更多的投资人的注意。

(刘宝廷，宝蓝物业服务股份有限公司董事。本文由其在中国写字楼行业互联大会上的演讲整理成稿。)

(原载于《现代物业·设施管理》2017年2-3期)